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    B8版:地产投资
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      | B8版:地产投资
    楼市虽遭盛夏“冷空气” 巨头抢地依旧信心爆棚
    土地供应增加能否
    拗回房价上涨势头?
    海外热钱汩汩 推动房价继续上行
    数据解读房地产
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    土地供应增加能否拗回房价上涨势头?
    2009年08月05日      来源:上海证券报      作者:主持人:本报记者 李和裕
      主持人:本报记者 李和裕

      嘉宾:陈啸天 克而瑞(中国)研究中心首席研究员

      张晴怡 华燕市场研究中心副经理

      仿佛,我们又回到了2007年,房地产市场内房价与地价交错上攻,火热程度已进入历史高点。最近由于供应不济,房地产市场出现成交下滑趋势,但业内认为这仅属于阶段性调整。

      为了平衡供求、稳定房价,京沪两地都宣称要增加土地供应。但是增加土地供应却不见得对房价下调有益,因为这批土地不可能马上变成房子上市,反而很可能在房价上涨趋势下引起地价、房价唱双簧,相互攀涨。因此在业内看来,这一轮的房价上涨还远未结束。

      

      阶段性调整不奇怪

      主持人:在上半年的持续发力后,7月的全国楼市展现出区域调整的局面,如北京、上海、广州、深圳四大一线城市今年首次出现月成交量全部下跌,对于成交量的变化,你们怎么看?

      陈啸天:我觉得这是楼市交易快速增长后迎来的一个正常的发展阶段,也就是说回调是个迟早的事。一线城市的楼市成交量在上半年已经攀至历史高位,拿上海来说,5、6月份成交量都在200万平方米左右,超过了2007年时180万平方米的高峰。但问题是,2007年时的经济形势是预期一片向好的,而今年的经济形势却有很多不确定,楼市持续呆在高位不下来反而让人担心。

      张晴怡:交易量的回落与市场内可售量少以及供应偏紧也有关系。一方面,上半年房源去化速度太快,随着存量的减少,成交也不可能一直保持“惯性”;另一方面,去年楼市低迷也让开发商普遍采取收缩战略,拿地少、开发量少,延续到今年的话,新增供应量也有限,估计近两个月成交量都不会有大的突破。

      

      房价仍有向上拉动力

      主持人:虽然7月很多城市的商品住宅成交量出现回调,但价格并没有低头,四大一线城市的月度住宅成交均价都依然出现不同幅度的上涨。对于将来的房价走势你们有何预期?

      陈啸天:房价在成交下调的情况下继续增长属正常,因为整体供应还是显得跟不上需求,特别是高端物业也得到集中成交,涨价后也拉动整体房价上行。坦白说,如果高端物业一直保持高位运行,也别指望其他的普通楼盘会降价。

      张晴怡:我觉得房价已升至历史高位,但短时间内不会有太大变化,以维持稳定为主要目标。开发商现在也知道,房价今年一开始算是补涨,但如今再大幅上涨,会增加调控压力;不过要说降价,开发商也不会乐意,毕竟现在楼市销售状态还是很好,月度成交量的调整也不会造成太大影响,因为开发商主要还是看手上的项目,如果100套房子能卖掉80套,价格怕是下不来的。

      

      地价绝对支撑房价

      主持人:那么除了市场供求方面的因素,地价会在下半年对房价形成影响吗?

      陈啸天:由于近年来房价虽有波动却一直处于上升通道,开发商拿地时的价格占销售时的房价的比例往往不算太大。但客观上,房价和地价是互为标杆、相互推动的。具体来看,楼市下行时反应最快的是地价,怕房屋买卖动力不足影响到开发商拿地信心,所以地价也定不高;楼市上行时反应最快虽是房价,但看到房价涨了,土地的价格则明显跟着提升。上半年就是这种情况。虽然现在政府期望通过促进供应来稳定房价,但从开发节奏来看,今年推出的土地再多,平均也要大约一年半后才能体现在房源供应上。

      张晴怡:“当时”和“此时”的确不可同日而语。房价和地价是互给信心的,现在的购房者、投资者也开始关注土地出让了。比如,他要买一个项目的房子,而周边一幅土地成交后的楼板价就赶得上在售楼盘的房价了,那说明市场对于未来房价的预期肯定比现在还要高,他就有把握去买房。另外,别看某些区域的土地集中供应可能形成未来供应加大的局面,其实对开发商来说,大家开发的项目越集中越容易造势,虽然也有竞争的风险,但如能形成差异发展的话,区域房价反而上扬。