既然房地产市场因两类截然不同的需求划分成了“居住需求”和“赚钱需求” 两个市场，对房地产市场的调控和管理，当然就得从两个市场相对分割，不同的价格形成机制出发，使得两个市场的价格不产生相互直接的或者很大的影响。

　　对居住需求，政府应主导整个市场规则的制定和执行。控制地价、房价的合理定价，加快居住型住房建设力度。增加经济适用房，特别是廉租屋的供给，鼓励低收入者选择租住政府提供的低租金住房，严格把关经济适用房、廉租房的购买和租住条件，保证公平。经济适用房的二手市场，要由政府回购和重新卖出，以保证政府补贴的公共资源真正长期有效服务低收入群体。对于参与经济适用房的开发商给予资本平均市场收益的补偿，保证5%至10%的社会平均利润。围绕“居住需求”的信贷业务应该也是个巨大的市场，也有很大发展空间。银行只要严格把握“居住需求”住房的规则，风险也会小一些。

　　对于房地产投资行为，政府不用直接干预价格，但是要严格控制四个方面。一，土地的合理配置和土地招标规则，“赚钱需求”市场上的土地没有政策优惠，完全市场竞拍，出高价者胜出。二，切实落实发展商必须用自有资金的35%完成前期开发和框架建设的“封顶”规定。三，严格控制个人房地产投资贷款，严格执行第二套房的首付和利率政策。四，进一步完善税收体制，加强各类税收管理。对房屋买卖收取资本利得税。这些是完全合理的。

　　接下来需要着重强调的，就是加强对银行的监管了。银行监管要从合理设置考核指标上开始。银行当期业绩考核以信贷规模和存款规模作为指标，而坏账一般是两年或者三年后发生。所以各级银行有极大动机扩大贷款规模。特别是今年，银行没有信贷额度的管理，提供了信贷规模扩张巨大的空间。而银行大多是国有或国有股份，过去的巨额坏债是政府出钱化解的。如果今后出现新的坏债风险，银行也没有准备好由自身承担，从社会稳定的目标出发，政府可能还是风险的最后承担者。这次为了应对危机，扩大信贷配套刺激经济的政策成了将来不为坏账负责的最大理由。房地产市场现在已是地方政府最直接推动经济恢复的领域，房地产投资成为最大的消费信贷需求，银行至今的8.3万亿的新增贷款中，直接与房地产相关的信贷近2万亿。日本当年泡沫破灭以后，引起银行业全面崩溃的巨额坏债，基本都是在价格泡沫形成过程中，银行信贷大量违规进入房地产市场和其他资产类市场所致。由此，笔者以为，银行考核指标可能需要重新考虑。

　　银行监管还需从严格检查信贷风险的各个环节的控制情况着手。比如，信用证明的真实性。银行强调成本很高，往往没有真正意义上的审查。这可能埋下中国的次贷风险。开发商信贷应该严格按照相关规定，比如自有资金比例、利率等等来发放。开发商信贷也有信用风险控制的问题。

　　在笔者看来，规范房地产市场，首先应规范银行信贷行为。不能以“银行的市场化运作”为理由，放任银行为房地产发放规模过大的高风险贷款。其实监管部门是有很多规定的，但据了解，各级银行并未严格执行。所以，应该加大执行力度。还有重要的一环是，规范地方政府行为。最近发改委发布信息说，全国保障性住房建设指标只完成23%，这与地方政府对此不作为有关。最近不断刷新的“地王”记录也与地方政府卖地增加财政收入，有意制造高地价的目的有关。当然，不差钱的国企轻易获得银行的低成本资金，也乐意与地方政府配合，高价买地，为提高地方财政收入作贡献。至于将来如何归还银行信贷，将来房价因地价可能大幅上涨等等问题，这些地王可能没有想过，也不必为后面的这些带来的问题负责，也不关心带来的负面影响。

　　鉴于地方政府在很多国计民生问题上可能并没有按照中央政府的统一安排执行的现实，现在应强化地方政府在保障性住房建设方面的一些硬指标，弱化地方政府在房地产信贷问题上的影响，弱化土地买卖问题上的利益。严查地方政府联手开发商推高房价的行为，建立严格指标执行检查和问责制度。这里也有是否有执行力的问题。

　　关于保障性住房建设的硬指标，至少有这么几条：制定保障性住房建设的全年完成指标；推动养老公寓的建设；扩大保障体系坚实的投资；制定各种覆盖指标和覆盖水平；加速扩大农村养老金试点，确定试点扩大指标；推动服务业发展，创造服务型消费；制定服务型消费增长指标等等。 （作者系银河证券首席经济学家）