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      2009 12 17
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    凡事过犹不及
    着力遏制高房价牵动全社会最敏感神经
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    着力遏制高房价牵动全社会最敏感神经
    2009年12月17日      来源:上海证券报      作者:王福重
      不是强调降低房价,而是着力遏制房价的“过快上涨”:这是负责任和真正想解决问题的态度。为此,货币政策大有反省必要,降低开发环节税费,提高多套房持有和转让税费的办法,应抓紧制定,保障性住房建设的步伐需要加快。如此,这次房产新政当能有个让大家满意的结局,那无论对扩大内需,还是实现经济发展的民生根本目标,都将善莫大焉。

      王福重

      国务院常务会议日前专门研究房价,并提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头。”对于持续高烧的城市房价,第一次发出了明确的降温信号。也就是说,承认部分城市房价过高,但是不希望这种趋势再延续下去,以及将着手解决高房价难题。

      细心人一定能从这条新闻中读出其中措辞的谨慎:不是强调要降低房价,而是着力遏制房价的“过快上涨”。这是一种负责任和真正想解决问题的态度。

      眼下部分“一线”大城市的过高房价,有其必然性,是各方利益博弈、均衡的结果,也可以说是一种超稳态的结构,此种局面一旦形成,不是蹴然就能改变的。早几天,中国社会科学院一份研究报告表示,目前中国城市居民85%的家庭无力买房。但即便如此,中国如此大的国家,剩余15%的富裕家庭,也仍是个庞大的购买群体。每个城市的新房供应量毕竟是有限的,这个富裕群体,有足够的能力消化这有限的流量供应,而且可以维持高房价。

      毋庸讳言,基于现行的财政体制,地方政府是高房价的直接受益者,不但可以获得土地转让收益,还可以通过高房价,收获GDP,完成经济增长指标。

      央企也是高房价的重要角色,它们高价拿地,光荣地做“地王”,为高房价奠定了基础,而且通过高房价,获利丰厚。在产能过剩的当口,资金充裕的央企,不敢再投资传统的行业,而盖房子和卖房子才是赚钱的最佳途径。

      只有高房价,才能把富裕的人群的购买力,急需资金和政绩的地方政府,以及为过剩资金找寻出口的央企,这三方的利益结合起来。要打破这个僵局,非得要有包括财政制度、央企红利上交制度等一系列制度的变革,而这些都需要时间。提出遏制部分城市房价过快上涨,已是一种积极的态度。

      住房是普通商品,住房需求,除了收入外,公众的预期也是重要的决定因素。今年以来,房价一涨再涨,从不停歇,给人一种强烈的继续上涨的预期。人们的心理当然是买涨。所以,消除上涨预期,是房价回归正常的重要一环。会议发出的这个明确信号,就在于造成一种稳定的预期,为各方调整自己的行为预留空间。

      房子还是一种资产,可资炒作获利,而炒作对房价有火上浇油之功效。预期当然也影响炒作,降低了过度上涨的预期,炒作的动力也就消失了大半。

      无疑,相关政策也需要调整。国务院常务会议提出“综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控。”房价上涨过度,国土资源部门,在土地供应上难辞其咎。虽然它们一再表明,住宅土地供应是充分的,但是,披露的数据也一再表明,大部分高房价城市的土地供应一再萎缩,根本不敷开发之需。总体说,土地是稀缺资源不假,但是就某一具体城市而言,土地供应过度紧张,却是有关部门人为造成的。其实,一个大城市可以盖房的地方,很像是海绵里的水,要挤总是有的。

      在宽松货币政策、天量信贷闸门大开下,中小企业获得贷款和在紧缩政策下一样困难,因为大量的资金,进入了央企的腰包,这是它们到处争做地王的基础。这样的资金流向,必然有助推房价之嫌,因此,货币政策大有反省的必要。

      在住房开发环节,开发商要缴纳数十种税费,所有的税费,都将转嫁给最终的购房者承担。业内人士声称,税费是房价的真正大头。因此,降低税费,是降低房价的不二法门。而与开发环节的税费过重相反,在持有和转让房产的环节,税负却过轻。不但物业税没有提到议事日程,二手房转让的代价,也低得可怜。所以,降低开发环节税费,提高多套房持有和转让税费的办法,应该抓紧制定。

      如果一种商品,没有替代品,形成垄断之势,消费者不想承受高价格也枉然。住房商品化,似乎走进了一个误区,即以为居民住房完全是个人行为,与政府无干。其实,在任何国家,保障最低居民的住房需求,都是政府的义务。如果只有商品房,那低收入者就只能望洋兴叹,或者“蜗居了”。地方政府的责任,就是为最低收入者提供廉租房,作为高价商品房的替代品。我们欣喜看到,会议提出继续“加快保障性住房建设”,“力争到2012年末,基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。”

      严格来说,如果低收入者的住房问题获得解决,部分商品房的高房价,也就不成其为问题了,因为高收入者想有更豪华的住宅,是完全正常的,每个国家的大城市都有高档社区。但是,在低收入者的住房问题没有解决的时候,高房价就对低收入者产生了“外部性”,是不公平的,也是地方政府的失责。

      问题在于,地方政府对于安居工程的动力不足。比如截至8月底,全国保障性住房建设仅完成投资394.9亿元,完成率仅为23.6%。这既有心有余而力不足的原因,部分地方政府手里确实没钱,但是,更有积极性不够的原因。很简单,建造廉租房地方没有利益。部分地方还是更喜欢建造经济适用房,这既不平,也缺乏效率,不但其中的腐败和甄别成本过高已经深为诟病,而且,更重要的是,能买得起经济适用房的人,不是真正的穷人,并不需要政府特别关注,不如把钱建造廉租房,解决最低收入群体的急需。

      也许,有了会议的明确信号,加上相应的政策调整,以及地方政府的更加用心,高房价就维持不了多久了。国人殷切希望这次房产新政能有一个让大家满意的结局,如此,无论对扩大内需,保持经济增长的势头,还是实现经济发展的民生根本目标,都将善莫大焉。

      (作者系北京航空航天大学金融研究中心常务副主任)