衡量地产业是否出现了明显变化，主要看新房成交量、新房价格和土地价格。如新房成交量没出现大变化，那么，地产股就具备了阶段性交易价值，并或在明年2、3月份出现一波反弹行情。
以往重仓地产股，现在应考虑是否低配地产股，加大对刚在复苏的行业和公司的配置力度，而地产政策的转向则成了资产配置转向的确凿信号。
⊙中证投资 徐辉 ○编辑 李导
继上周国务院常务会议提出，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年后，日前国务院再度出台抑制高房价的系列政策。笔者认为，政策信号已相当明显，高房价是政府定点打击对象，也就是说，政策的核心意图在于抑制高房价，其手段包括扩大土地供应、扩大普通商品房和保障性住房的供应，通过税收等措施打击投机型需求。另一方面，对于基本的自住型需求仍然采取扶持政策，未来地产板块出现阶段性调整或难避免，至于地产股是阶段性调整还是反转，则要取决于地价变化，就目前而言，政策转向是资产配置转向的确凿信号。
机构连续沽压地产 忧虑情绪浓重
最近七个交易日，地产指数走出了七连阴走势，地产指数出现“七只小乌鸦”的组合，这是该指数最近数年运行过程中，极为罕见的一种走势，这表明，大机构在持续不断地卖出地产股。相关数据显示，大机构近日对地产股的净卖出量接近100亿元，其中周二单日净卖出量高达29亿元。
笔者认为，地产股最近的极端弱势，反映了机构对于地产业前景的忧虑。目前我们可对地产业前景分成两个阶段进行分析，第一个阶段是最近两个月，也就是地产政策刚刚转向的两个月；第二个阶段是两个月后的地产业。在第一阶段的分析中，我们会注意到政策对于各个行业的影响，最终会发现，这是一次对高房价为代表的地产业“恶性肿瘤”的定点打击。在定点打击的过程中，力求不伤害地产业本身、地产业相关行业的发展，尤其以不影响中国经济复苏为大前提。具体而言，其一，政策核心是对高房价进行定点打击；其二，不影响地产行业的总体开工水平；其三，如房价确实出现明显回落，银行业可能会受到一定冲击。在这样的分析构架下，笔者认为，地产股整体估值，可能回落到相对保守水平。具体包括两个指标：一是地产板块NAV可能从目前1.15至1.2的水平回落到1的水平；二是主流地产股明年市盈率可能由目前20倍回落至15倍左右。
地产股是调整还是反转 关键看地价
在地产股估值水平回到相对谨慎的水平上后，投资者开始观察地产业是否出现了向坏的变化，而且坏的程度有多深，而衡量地产业是否出现了明显变化，主要看新房成交量、新房价格水平和土地价格。如果新房成交量没出现太大变化，那么，地产股就具备了阶段性交易价值，地产股或在明年2、3月份出现一波反弹行情。
不过，我们同时需要关注的是房价和地价的变化，因为这反映了购房者对于未来的看法及房地产发展商对于地产业前景的取向。如地价继续坚挺，那么地产股可能迎来新一轮的上涨行情；如出现另外一种情况，也就是土地价格出现明显滑落，那么就可能撼动整个地产市场，如出现这一局面，那么，地产股的调整恐怕就不是阶段性的了。
政策调头 资产配置也应转向
笔者认为，地产政策转向是投资者资产配置转向的信号，尽管目前这一观点与各家研究机构的地产分析师观点相左。从市场解读看，一般认为，房地产政策仅是微调，并未出现逆转，而从各家研究机构的观点看，基本认为这一政策不会给房地产业和房地产股票带来太大变化。但笔者认为，考虑到当前房地产行业的现状，房地产政策的悄然转向，可能预示未来一年时间里，房地产板块涨幅将难以继续远超大盘。站在产业次第复苏的角度上，笔者认为，投资者目前需要考虑的是，下一个超越大盘的板块将是什么，政策配置如何转向。以往重仓地产股，现在则应当考虑是否应低配地产股，是否应当加大对那些刚刚处于复苏边沿的行业和公司的配置力度。所以，地产政策的转向事实上是资产配置转向的确凿信号。