□作者 乐嘉春

  作者系

  经济学博士

  房地产调控不宜以房价的短期涨跌作为目标，而应当积极致力于一些制度安排、政策措施的调整到位，如放松房地产供给的管制等。这样，才能维护未来我国房地产市场发展的内在稳定性。

  当前，人们对房地产调控的过度担忧，反映出一种市场焦虑：房地产调控已逾百日，为何房价仍坚挺而不跌。其实，房地产调控不宜以房价的短期涨跌作为目标，更应当积极致力于一些制度安排、政策措施的调整到位。这样，才能维护未来我国房地产市场发展的内在稳定性。

  在笔者看来，促进我国房地产市场的长期健康发展，不仅要加强对房地产需求的调控力度，同时还要加快放松房地产供给的管制步伐。

  事实上，以往我国实施的房地产调控更偏重于需求管理或言需求调控，即主要是通过收缩需求的政策措施给房地产市场降温。确实，房地产调控可以把过热的房地产需求降下来，但问题是如果房地产供给无法及时跟上来的话，这将导致房地产市场仍处于“供小于求”的短缺状态，日后偏重于需求调控的诸多房地产调控政策一旦松动，被压抑的房地产需求又会出现强劲反弹，房地产调控难免会一次又一次遭遇夭折。

  所以，加强房地产供给管理，或言放松对房地产供给的管制，对房地产调控能否达到预期效果影响深远。之所以这么讲，是因为我国房地产市场的供给资源（或言土地供给）几乎完全掌握在各级地方政府手中，这种土地供给资源是相对垄断的。而且，土地出让收益又是各级地方政府财政收入的最重要来源之一。这里，我们遇到了一个悖论——要想放松对房地产市场供给资源的管制，就必须改变各级地方政府的主要财政收入对土地出让收益过度依赖的严峻现实。

  这也告诉我们，如果放松房地产供给的管制这个问题解决不好的话，那么房地产调控几乎很难达到预期目标。但是，要打破这样的土地供给管制，我们是否需要在一些制度安排及政策制定上进行调整？

  可喜的是，我们正在朝着这个方向走，如近期各级政府都采取划拨方式等获取土地，大力推进保障性住房建设。鉴于这类制度建设能解决我国房地产市场的长期稳定发展问题，这种制度安排、政策制定的积极调整都值得我们去做。

  另外一个重要问题是，我们必须明确我国房地产市场的优先发展目标——房地产市场是居住而非投资的市场，要实现这一目标，也需要我们在一些制度安排或政策制定上做出适当、有效的调整。

  之所以这么讲，不仅仅是因为目前大多数居民已经被赶到了必须自己购买住房的笼子里，受居民的收入分配水平及土地供给制度等因素影响，他们已经不再有能力成为当前房地产市场的消费主体，相反，主导这一市场需求的主要是投资和投机需求，从而导致房价的快速攀升。

  为何投资和投机需求会占据我国房地产市场的主导地位？其实，这也暗示了过去我们在一些制度安排和政策制定上存在着严重疏漏。

  在我国，土地资源是相对稀缺的，投资和投机需求会急剧放大无限的住房需求，加剧了供给与需求的紧张关系，导致房价的快速攀升。但是，当我们不进行房地产调控时，我们针对房地产需求一方的调控或管理手段几乎很少。例如，没有调节持有多套住房的投资或投机需求的物业税或房产税，这种制度缺陷使得我们难以遏制非理性的住房投资和投机需求；还有，低利率、高杠杆的住房信贷政策，放大了房地产市场的投资和投机需求，这是导致投资和投机需求目前主导我国房地产市场的根本原因之一。

  所以，如果要让我国房地产市场成为消费而非投资的市场，就必须从部分制度安排和政策制定上进行适当调整，从而使广大居民成为房地产市场的真正消费主体，让投资和投机需求逐步边缘化。

  其实，这次房地产调控正朝着这个目标前行。例如，目前正在考虑出台房地产税、取消相关房地产优惠政策、收紧房贷政策等，同时采取加大保障性住房建设的步伐与力度等政策措施，目的就是为了遏制房价过快上涨、抑制投机性购房需求。

  由此看来，观察这次房地产调控效果的重要方面，是我们距离建设一个居住而非投资的房地产市场目标是否近了，而非简单的房价涨跌，房价涨跌只是一个信号、一个表面现象。

  上述分析可见，房地产调控涉及各种利益的调整，这需要我们从制度层面上去规范这些利益的诉求，更需要在一些制度安排和政策制定上做出适当调整及调整到位，这样才能解决房地产市场的长期稳定发展问题，房地产调控也能做到“顺势而为”。