“露头就打！中央意志坚决，这一点非常重要。”中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任倪鹏飞昨天在《住房绿皮书：中国住房发展报告（2010-2011）》发布会上表示，2011年房地产市场将继续调整，房价稳中略降，但也面临通胀预期等巨大挑战。

  值得关注的是，当天发布的住房绿皮书指出，今年全国35个城市平均房价泡沫为29.5%，其中7个城市泡沫超过50%，须警惕经济房地产化，助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空中国经济增长基础。

  明年房价将稳中略降

  住房绿皮书指出，几方面理由支持明年房价稳中略降，包括：中央在住房调控问题上态度坚决、意志坚定，对房价采取了露头就打的策略；2011年保障性住房的投资会大幅增加，住房保障力度会明显加大；住房投机已经受到抑制，住房消费者的预期继续发生分化；对房地产紧缩的货币政策，会给开发商带来极大约束等。

  但绿皮书同时指出，当前中国房地产调控也面临着宏观经济对房地产依赖性较高、货币流动性充裕、调控本身目标不明确、任务不具体，以及房价长期上涨预期难改等诸多挑战。

  “对于2011年房地产市场，可以肯定的是中央政府会继续加强调控，特别是加大保障性安居工程建设。但是，对房价的预测跟预报天气一样，很难。”中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一说。

  国家统计局投资司赵培亚直言，2011年房地产价格是升是降不好说，但房价反弹压力大。而国务院发展研究中心市场研究所研究员廖英敏也一样态度谨慎。

  “明年是‘十二五’开局之年，中央提出发展方式实现实质性转变的目标，这意味着明年整个宏观经济增幅和今年比将稍有回落，但仍将保持平稳发展。这和2008年陡然下降是不一样的。”廖英敏说。

  她分析指出，房地产市场多种需求还在，仅仅是暂时受压。“一旦调控政策实施不力，这些投机投资性需求就会抬头，而且当房价回落到一定程度后，自住性需求也将反弹。”廖英敏指出，明年应该继续贯彻落实房地产调控政策，特别要强调地方政府守土有责。而高房价问题的最终解决，要靠包括房产税、土地制度改革等长效机制的建立完善。

  7个城市房价泡沫超过50％

  绿皮书指出，当前中国应警惕经济房地产化的风险。据其统计分析，去年我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%，高回报招引了越来越多的非房企投入楼市。目前通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市公司(含房地产业上市公司)802家，占比超过6成。而且一些城市的房价泡沫严重。

  “今年我国大中城市房价泡沫程度偏大，部分城市房价泡沫程度过大。”社科院财贸经济研究所邹琳华博士说。

  据对2010年9月全国35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现，普通商品住房平均房价泡沫为29.5%。

  其中，泡沫指数最高的前七个城市分别是：福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州、石家庄。这些城市的泡沫成分均占实际价格比例的50％以上；11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%-50%之间；8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%-30%；9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。

  为此，绿皮书提醒，经济房地产化将导致社会资源短期向单一行业集中，将助长投机心理，吞噬企业家精神，掏空未来30年中国经济增长的基础。“房地产对于整个国民经济发展是很重要，但不能太高估，国家长远发展要靠实体经济的支撑。”赵培亚说。