2010年年度报告摘要
南京栖霞建设股份有限公司
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议，公司监事及高级管理人员列席会议。
1.3 南京立信永华会计师事务所有限公司为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况简介
2.1 基本情况简介
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2.2 联系人和联系方式
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§3 会计数据和业务数据摘要
3.1 主要会计数据
单位：元 币种：人民币
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3.2 主要财务指标
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扣除非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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采用公允价值计量的项目
单位:元 币种:人民币
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§4 股本变动及股东情况
4.1 股份变动情况表
√适用 □不适用
单位：股
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限售股份变动情况表
□适用 √不适用
4.2 股东数量和持股情况
单位：股
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4.3 控股股东及实际控制人情况介绍
4.3.1 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
4.3.2 控股股东及实际控制人具体情况介绍
4.3.2.1 控股股东及实际控制人具体情况介绍
南京栖霞建设集团有限公司系本公司的控股股东，持有本公司股份339,420,600股，占公司总股本的32.33%。南京市栖霞区国有资产投资中心持有南京栖霞建设集团有限公司的51％股权，系本公司的实际控制人。
4.3.2.2 控股股东情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
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4.3.2.3 实际控制人情况
○ 法人
单位：元 币种：人民币
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4.3.3 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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4.3.4 实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司
□适用 √不适用
§5 董事、监事和高级管理人员
5.1 董事、监事和高级管理人员持股变动及报酬情况
单位：股
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§6 董事会报告
6.1 管理层讨论与分析
（一）市场环境变化与管理层的看法
报告期内，随着国家信贷政策的收紧和房地产调控政策的高密度出台，全国商品房销售金额和销售面积与2009年相比增速均明显回落。其中，房地产市场发育程度最高的东部地区受调控政策的影响最大。以江苏省为例，虽然商品房销售价格同比仍有明显上涨，但从房价全年走势看，上涨势头已得到有效遏制，由于09年同期基数较高和政策变化等因素，全年商品房销售面积同比下降了5.49%。具体到公司项目所在地，南京、苏州、无锡三地商品房销售面积同比分别下降了30.67%、33.35%和0.03%(本数据来源为江苏省统计局)。
表1全省及南京、无锡、苏州房地产开发2010年1~12月与2009年同期各项数据对比表
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（数据来源于江苏省统计局）
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图2 2010年1-12月省辖市市区商品住宅实际登记销售面积及其同比变化
（数据来源于江苏省建设厅）
在多重因素的刺激下，房地产行业于2009年迅速反弹。2010年伊始，“国五条”政策出台；随后， 4月17日，“国十条”出台；9月29日，“二次调控”政策以国务院办公厅政策新闻稿形式出现，行业限购政策的正式出台，表明了政府调控力度的进一步加大。至此，政策调控贯穿了2010年全年。2011年1月26日，更为严厉的“新国八条”问世，进一步落实地方政府责任，提出加大保障性安居工程建设力度、2011年全国建设保障性住房和棚户区改造住房将达到1000万套的目标，并在十二五期间建成3600万套保障性住房的新规划，调整税收政策，强化差别化住房信贷政策，严格了住房用地供应管理等，同时，明确肯定了“限购令”对遏制房地产投机需求所发挥的作用。1月27日，重庆和上海两地出台房产税试点方案。随后，北京等城市陆续出台以限购令为主的细则。
在实行了长达两年的“适度宽松”政策后，2010年四季度，在CPI高企的压力下，央行密集调整货币政策，10月，央行首度加息，并在2010年12月、2011年2月和4月连续三次加息。此外，央行在五个月内持续上调存款准备金率，银行存款准备金率达到历史最高。央行收紧流动性和防范通胀预期的行为，标志着继2008年后，中国再次进入加息周期。
综上所述，本轮调控除了在通胀压力下采取常规性的加息等信贷手段外，还进一步深化了政策的力度和范围，各大城市新增了“限购令”等行政手段和房产税等税收手段，并从加大土地供应和保障房建设的角度解决市场供求矛盾。
管理层认为，来自于政策层面的组合拳和货币层面的紧缩效应，使得大中城市2009年快速上涨的房价和市场投机行为得到了有效的控制，房地产行业进入了良性发展的轨道；中央经济工作会议提出要形成符合国情的保障房体系和商品房体系，预示着政府着力于从根本上解决房地产供需矛盾的决心，房地产行业将面临重新定位，这将对房地产行业的健康发展产生积极而深远的影响。
管理层认为，尽管短期房地产行业面临着来自于政策调控和货币资金不确定性的影响。但是，管理层依然保持对房地产发展趋势长期看好的观点，这是由两个方面决定的，一方面，十二五规划提出了国民经济增速年均7%的目标，增速放缓，但将实施扩大内需的战略，充分挖掘内需的巨大潜力，房地产行业的作用不容忽视，同时，中国经济的持续发展和由此带来的城镇化进程，城镇常驻人口快速增加、旧城改造和棚户区改造催生了大量的刚性需求和改善性需求；另一方面，人民币升值和通胀预期，仍会产生合理的投资性需要。
管理层认为，目前中国的商品房体系主要解决了中高收入阶层的住宅需求，中低收入人群，包括新进入城市人群，不可能完全通过商品房市场解决住房问题，绝大部分只能依赖于政府的保障房建设。保障房建设的大举推进，将加快保障房体系和商品房体系的形成，使房地产行业进入良性发展的轨道。伴随着城镇化水平的不断提高，为维持住宅的供需平衡，最起码，在十二五期间，保障房规模也将保持稳定增长。管理层认为，公司积极介入保障房建设，不仅是作为企业公民必须履行的社会责任，还是拓展自身业务的重要领域。
管理层认为，在限购令更严格的一线城市，房地产行业的形势将更为严峻。二三线城市，政策相对温和，影响较小。在多变的市场形势下，公司继续保持稳健的经营风格，拓展多渠道的融资能力，并审时度势、以多元化的方式逆周期增加土地储备，将有效地提升企业的抗风险能力。
（二）报告期内经营情况回顾
1、报告期内总体经营情况
报告期内，公司继续坚持区域化发展，完善“开发与持有并举、开发与投资并举、开发与产业并举”的发展战略，积极介入保障房建设，拓展多种投资模式，加快商业地产的开发力度。
报告期内，在严厉的政策调控影响下，公司积极应对市场变化，科学合理地制定销售策略和定价策略，公司的星叶品牌住宅在区域内仍然保持较高的认可度，全年合同销售金额达到20.24亿元，合同销售面积14.98万平方米，回笼资金约21.14亿元，房价稳中有升。
报告期内，公司继续秉承以往审慎、灵活的策略，以南京为重点，积极参与一级市场的土地开发。2010年12月，公司与南京浦口新城开发建设指挥部签订战略合作协议，受托参与浦口新城1000亩土地的一级开发建设，内容包括土地整理、市政基础设施建设、市政配套设施建设、保障安置住房建设等。这将充分发挥公司品牌优势、资金优势和资源整合优势，并为积极参与浦口新城房产项目开发赢得了先机。
报告期内，公司承建的南京幸福城保障房项目前期工作进展顺利。幸福城保障房项目是南京市重点民生工程。为贯彻市保障房建设指挥部提出的“高起点、高标准、高速度、高品质、低成本”建设要求，公司一方面抽调优秀的技术和管理骨干组成强有力的项目建设班子，统筹安排前期和施工进度，尽最大努力完成各项证照的办理；另一方面充分借助华中科技大学、东南大学、同济大学和专业地产策划顾问公司等外脑资源，进行项目建设管理体制机制的创新，规划设计方案的优化，以及商业配套设施营运和后期物业管理的统一策划，不仅保证了项目建设的高品质，而且大大加快了项目建设的进度，得到了各级领导的一致好评。通过该项目建设，公司在总结提升原有保障房建设经验的基础上，形成了一整套基于项目总控和工程价值理论的项目管理制度，提出了“有限总价全寿命周期低碳住宅”的独特建设理念，完善了项目管理信息平台，显著提升了四节一环保技术的集成应用水平和成本控制能力，进一步强化了公司在国内保障房建设领域的竞争优势和良好声誉，为公司在今后几年里获取更多的保障房项目，进一步优化产品结构、化解政策和市场风险奠定了坚实的基础。截至2011年3月31日，该项目“四证”已领取，住宅部分100万平方米已全面开工建设，且80%的住宅已被预订。
报告期内，公司以股权受让的方式，取得南京电子网板科技股份有限公司50%的股权。该项目为南京市2010年污染搬迁项目，旧厂区占地约170亩，地块性质为二类居住用地，预计可建面积22万多平方米。目前该公司已完成新厂区的搬迁，新厂区位于南京经济开发区，占地约120亩。该公司通过引进韩国先进导电膜生产技术（填补国内空白），完成产品升级。旧厂区已由南京市国土部门收储，作为住宅用地进入市场拍卖环节。
报告期内，公司完成了对南京华德美居购物中心有限公司旗下的百安居栖霞店的物业收购工作，该项目占地约60亩，现有商场建筑面积约2.7万平方米，目前为商业用地。随着城市化进程的推进，该项目所处地段的商业优势突显，市场价值得到广泛关注。该项目的成功收购，一方面增加了公司持有物业的规模，另一方面，也为公司在该地块建设更大规模的商业用房奠定基础。
报告期内，广东棕榈园林股份有限公司在深交所成功上市，截至本报告期末，公司持有其1392万股，初始投资成本为2100万元，投资收益相当可观。
报告期内，面对不断收紧的信贷政策，公司凭借稳健的经营风格、远低于行业平均水平的资产负债率、优良的企业资信，以及保障房占据较大比重的符合政策导向的产品结构，继续得到金融机构的大力支持。公司一直以来被评为“AAA”资信等级，目前仍有10亿元授信额度未用。与此同时，公司进一步加大资金管控力度，进一步拓宽融资渠道，努力降低融资成本，继续保持资金使用的高效率，从财务层面为公司持续健康发展提供了有力的保证。
报告期内，公司共实现营业收入31.41亿元，同比上年增长42.65%；实现利润总额6.05亿元，比上年增长52.42%；实现归属于母公司所有者的净利润2.84亿元，比上年增长27.4%;每股收益0.27元。截至2010年12月31日，公司总资产97.6亿元，比上年增长8.14%；归属于母公司所有者权益37.22亿元，比上年增长37.33%。公司经营稳健，合并报表资产负债率为56.19%，若不考虑预收账款未结算的影响，资产负债率为50.80%。
报告期内,公司三项费用合计13,826万元，占主营收入的比率仅为4.40%，三项费用及占主营业务的比率远低于同行业平均水平。公司在加强产品成本控制的同时，特别注重了期间费用,尤其是销售费用与管理费用的管理与控制，以便提高整体管理水平，全方位控制成本费用，提高经营效益。公司在产品生产和经营管理中,实现标准化，实施规范化、程序化管理，提高管理效率，从而降低了管理费用。另外，公司的“星叶”商标的品牌效应突出，加上销售环节的控制，节省了大量的销售费用等支出。
报告期内，公司短期负债较低，各项目无土地出让金支付压力，“幸福城”保障房项目目前已四证齐全，相关税费已悉数缴纳，公司抵御风险的能力较强。
2、主营业务及其经营情况分析
（1）主营业务分行业、产品情况
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（2）主营业务分地区情况
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（3）主要项目开发、销售进度情况
2010年公司主要项目开发情况
单位：万平方米
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注:①因前期规划设计方案的调整,仙林G84号地块、无锡栖园和无锡东北塘地块未能按年初计划开工.
②根据市场销售情况，无锡瑜憬湾项目加快开发进度，较年初计划提前竣工10.44万平方米。
③因商业用房装修，上城风景一期北片竣工时间推迟。
④因南京栖庭项目交付标准由毛坯调整为精装修，竣工时间相应顺延。
2011年主要项目开竣工情况
单位：万平方米
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（4）主要供应商\客户情况
报告期内，本公司前五名供应商合计的采购额131,757,764.72 元，占本期采购总额的51.43%；本公司前五名客户合计的销售额40,693,669.00元，占本期销售总额的1.32%。
3、财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
（1）资产构成同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
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②经营成果及三费分析
单位：元 币种:人民币
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③现金流量表同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
（下转B74版）