上海

  新房旺 二手房暖 开发商坚持“不降”

  ⊙记者 朱楠 ○编辑 王晓华

  3月的上海楼市以超出业内预期的速度回暖。作为调控的重点区域，上海楼市在“新国八条”和房产税的双重打击下，一度陷入低迷。然而，自3月中旬以后，多个自住板块项目的开盘热销带动了市场“买气”的回升。而记者发现，这些热销项目并没有真正出现大幅降价，仅仅是“滞涨”就已赢得了刚需买家的追捧。虽然从开发商的资金情况来看，紧绷的现金流似乎没有不降价的理由，但在这场开发商和购房者看谁“摒得住”的市场博弈中，购房者明显更沉不住气。

  保留房源带动“买气”

  4月16日，位于浦东周康板块的印象春城二期推出最后一批房源的其中一栋两房房源，单套面积在89平方米左右，单价在18000元-20000元。开盘当天记者来到售楼处，虽然与楼市最火爆时相比，售楼处算不上人满为患，但基本上每个销售人员都在接待1-2组客户，三三两两前来看房或签约的购房者不时来往于售楼处和样板房之间。在售楼处贴出的销控表上记者看到，此次开出的52套房源已有约三分之二贴上了“已售出”的红色标签。尤其是房型较好的A房型，17套房源已全部售空。

  “我们这次开盘只有一个优惠，就是开盘当天总价减去2万元。就算明天预定，我都不能保证是否还有这个优惠了。”销售人员告诉记者。而对于楼市调控，销售人员很淡定地对记者说：“说实话，我们是真没觉得市场有什么影响，房子还是很好卖。不过，现在投资客的确消失了，买房的都是刚性需求，尤其是在我们周康这种自住区域。”

  就在记者走出售楼处之时，有一个中介人员将记者拉到一边，问记者道：“售楼处是不是说A房源都卖光了？”这位中介人员故作神秘地说：“我们里面有人。如果你真看中了这种房源，我可以帮你弄到房子。”他告诉记者，售楼处标出的已售房源中，有一部分是开发商保留起来了，故意营造出热销的氛围，以此带动市场。“你看，你们买不到房肯定觉得楼市很火，房价不会跌，就想尽快出手了。然后开发商再通过我们中介分销一部分房源，市场带动起来了，大家都有赚头。”与记者聊了一会儿后，这名中介人员毫不设防地道出了其中的“奥秘”。

  记者查询网上房地产发现，印象春城此次开盘价与一年前预售报批的售价一致，没有任何下跌的迹象，只是没有上涨而已。即便如此，印象春城在开发商营销手段作用下以及当地刚性需求的支撑下，网上房地产显示全部70套房源已被预订了43套。

  高端房“死扛”不降价

  而在上海其他自住区域，只要房价没涨，就能被购房者视作“捡到了皮夹子”，一拥而上。例如3月19日开盘的位于上海闸北区的慧芝湖花园，开盘两天就几乎抢购一空，目前217套房源仅剩30余套可售。该项目此次开盘价为35000元/平方米，与去年开盘的一批房源价格相当。

  同样的热销也发生在宝山区的保利叶语项目。保利旗下项目在楼市调控下向来灵活应对，降价快，送面积多，自然热销。此次保利叶语推出的317套房源均价17500元/平方米，较前一批房源单价下降了约1000元，虽说此次房源位置比前一批差，但若在楼市火爆时期开盘，相信开发商绝不会因为房源位置略差而主动降价。再加上有一定面积赠送，保利叶语3月27日开盘至今，317套房源仅剩一套可售。

  相对于自住区域和中低价楼盘的“淡市热销”，调控针对的投资性高档住宅及大户型项目可能已感受到“这个冬天特别冷”。也是在4月16日，“静安地王”远中风华园二期推出186套房源，单价高达8万元/平方米-10万元/平方米。截至记者发稿，该盘已预订套数仅为4套。从网上房地产数据看，该楼盘的申报开盘时间为4月15日，此前最近的一次开盘时间为2008年7月，当时的申报价格在每平方米6万元上下。可见开发商宁可冒着滞销的风险，也要逆市涨价。

  “现在上海最大的一家房地产咨询代理机构的老总每天都在劝开发商降价，可惜没多少人听他的。”一家上市房企营销总监向记者坦言。“开发商其实缺钱的很多，八个盖子十口锅，不停地转来换去。但市场情况比很多开发商预计的都要好，刚需购房者似乎比开发商更绷不住，成交量的回升比预期要快得多，因此没人愿意主动降价。”

  二手房市场回暖超预期

  同样的情况也发生在二手房市场。21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，今年3月份全市共有1.3万套二手房成交，环比提升63.1%。单从成交量来看，3月份成交已达去年1.29万套的月均成交水平，仅在2月短暂回落后便迅速恢复；而去年4月新“国十条”出台后，市场在5-7月间持续成交低迷，用了3个月时间才恢复至1万套以上。

  “说实话，整个上海二手房市场降价趋势并不明显。我们把上海分成12个板块，每个板块挑选2个标杆楼盘作为研究标本，我们发现，这些楼盘目前价格仍在上涨的占6成，持平的占2成，下跌的占2成。”21世纪不动产上海区域分析师黄河滔表示。

  21世纪不动产的调查显示，按户型看，房价上涨最为集中的是中等户型，涨价幅度在3%-7%；其次是小户型房源，能迅速被市场消化，房源较为稀缺，房价只涨不跌。

  从二手房市场看，一年来调控对大户型、高端住宅的影响相对较大，尤其是投资客，这也是最符合调控预期的一个现象。在以往投资客最为活跃的联洋板块，21世纪不动产联洋二店分行经理叶文波透露，受调控政策的影响，投资客在该板块已基本消失，但他们并未真正远离，对房产市场仍时刻保持关注。

  专注于市中心高端二手住宅中介业务的德佑地产市场部经理蒋旭也告诉记者，目前市中心高端住宅的降价趋势较为明显，普遍议价空间在10%左右。“高端客户受政策影响较大，一般业主只要诚心出售的，都会接受一定议价。”蒋旭告诉记者，该公司成交的房源中，最大降价幅度达到20%左右。不过，这种大幅降价是个别现象，要么由于业主对后市判断较为悲观，要么由于业主资金出现了问题。