土地财政失灵 地方融资困境渐显

  进入5月，楼市格局已渐渐清晰：土地源头上的供给在缩水，交易环节的投资、投机需求基本已经被清扫出市场，调控政策双管齐下，楼市在挤泡沫的同时，降温明显。

  在房地产市场的源头土地市场，1至4月份，各地大量减少住宅类商业用地出让，再加上开发商资金紧张，购地热情降低，土地成交价格在低位徘徊，各地土地出让金收入急剧减少。北京1至4月份土地出让金同比减少55%，上海方面同比下降32%，而深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”。

⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  京沪深各地住宅用地出让骤减

  在中央严控房价的大原则下，楼市的紧张气氛弥漫在每一个环节，包括土地市场。根据上海证券报调查，北京、上海、深圳、郑州、杭州等地出现不同程度的商品住宅用地供给减少。其中，深圳今年以来商品住宅用地几乎“零供应”；郑州出让的几十幅土地中，有住房类字样的只有4、5个，且都是协议出让的“其他普通商品住房用地”性质。据了解，根据郑州的规定，未来开发商以出让方式取得商品住房项目用地的，须按不低于地上建筑总面积10%的比例配建保障性住房。

  “在平稳地价的大基调下，现在地方政府哪敢明目张胆地出让高价住宅类商业用地，要避免地王再现，最好的做法就是减少住宅类用地的供给，转而出让更多商业用地或工业用地。但这样做一定会导致地方政府今年土地收入的锐减，以及未来商品住宅市场的供给不足。”一位上海市房地产界资深人士表示。

  在2010年末，京沪等地土地出让市场一片火爆，土地单价被屡屡刷新。多个城市进军土地出让千亿军团的预测在坊间流传。最终，根据国土资源部权威统计，2010年，全国土地出让成交总价款2.7万亿元，其中北京收入1638.5亿元，上海为1527亿元。

  仅仅4个月后，土地市场的惨淡局面就已经显现。据北京链家地产市场研究部统计数据，4月北京市共实际成交13幅土地，土地出让金收入仅约63.5亿元。1至4月北京共成交60块土地，土地出让金规模仅为223亿元，同比分别减少21%及55%。其中，1至4月成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为4384元/平方米，与2010年7337元/平方米的平均楼面价低约40%。

  在上海，今年4月，住宅土地成交面积23.81万平方米，土地出让金合计3.12亿元，环比下降了94%；住宅用地楼面均价819元/平方米，较3月的3569元/平方米下降77%。今年1至4月，上海市成交235幅土地，土地总价款375亿元，同比下降32%。杭州方面，前4个月，杭州出让的住宅用地一共28幅，成交总额123.31亿元，不及杭州去年同期的三分之二。

  有专家预测，如果前4个月的这种成交趋势得以继续，京沪杭等地今年土地出让金的收入将比去年大幅减少30%至60%。

  开发商购地热情降温 底价成交地块大增

  今年以来，各地土地市场底价成交甚至流拍的消息屡屡见诸报端。3月份，上海共成交25幅经营性用地，其中近8成地块零溢价率成交。今年前3个月，南京共挂牌出让土地12幅，其中有8幅地块以底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，其中3幅地块为底价成交。

  素有“富人之乡”之称的温州今年初共推出10幅地块，最终全部流拍。这一现象在土地供给一直紧张的温州实属罕见。而今年前4个月温州土地成交行情也基本为底价成交。

  4月20日，北京有3幅住宅用地入市招标，结果顺义区的2个地块流标，密云区地块的报价仅超过底价。6天后，北京丰台长辛店新区、成寿寺及通州几幅土地成交的溢价率最高22%，最低仅为8%。

  根据以往经验，土地成交量低迷的原因多与供给减少有关。而此轮市场如此表现的原因则是多方面的：总体来看，除住宅类商业用地减少外，整体土地供给并未明显减少，但因为多数开发商仍执著于住宅开发，因此商业用地、保障性住房用地多以底价成交。比如上海3月份成交的25幅经营性用地，其19幅底价成交的地块全部为商业用地和保障性用地，没有一幅商品住宅用地。仅有的4幅住宅性用地溢价率仍然达到41%。

  不过，即便是商品住宅用地，开发商的购地热情也已经开始降温，这其中包括对政策的观望，也有资金乏力的无奈。

  不久前，上海川沙界龙联合发展有限公司以1.52亿元摘得川沙C02-18商业地块，溢价率高达146%。不过，和2009年同样位于迪士尼板块的川沙A08-03地块相比，其成交楼板价已经由当年的14024元/平方米下降到8980元/平方米。很多业内人士感慨，近似疯狂的地王时代已经远离土地市场。

  也有业内人士担忧，土地市场现在的供给紧张可能会演变成未来的楼市供给压力。尽管开发商目前有大量存货在手，但相对上海每年大量的新增需求，一旦限购取消，供不应求的局面可能随之到来。

  房企拿地乏力的另一个原因是资金的紧张。根据沪深两市136家地产上市公司季报数据，今年一季度，136家上市地产企业存货总量达到9865.13亿元，比去年同期的7041.46亿元增加了2823.7亿元，增幅达到40%以上。其中招商、金地、万科、保利四家企业一季度的存货分别为407.79亿元、522.45亿元、1508.52亿元、1270.61亿元，同比分别增长28.62%、30.09%、45.73%和58.01%。在负债方面，Wind资讯统计，一季度上市房地产企业总负债达10458亿元，较去年同期增长41.27%。

  经营收入的减少更令房企资金链雪上加霜。据了解，113家房企一季度营业总收入较去年同期下滑4.86%，其中一季度净利润出现同比下滑的达到了42家，出现亏损的房企为25家。“万保招金”等龙头企业盈利虽依然保持增长，但增速已经出现放缓迹象。大量中小房企增长更显乏力。

  “银根紧缩，销售乏力，开发商的拿地热情自然会受到影响。这种局面持续下去，短期内房价会有所松动，但长期来看，只要开发商资金链不断，挺到需求松绑，可能会寻得最佳涨价时机再出货。”一位房企高层表示。

  土地财政失灵 地方融资困境渐显

  土地收入锐减对地方财政和城市发展的更深影响将在未来显现。“目前，地方政府收入的主要来源有三块，一是税收，二是土地出让金，三是以土地等资产为抵押的银行贷款。而这三块都和房地产业密不可分。房地产绑架地方政府的判断并不为过，而楼市调控带来的地方收入的锐减也将是不争的事实。”复旦大学产业研究中心一位专家告诉记者。

  中国社科院近日发布的2011年房地产蓝皮书显示，“十一五”期间，地方政府过度依赖土地财政，全国土地出让成交总价款累计超过7万亿元，地方财政总收入中土地出让成交总价款占比从2006年的38.9%，增长到2010年的65.9%。专家判断，如果今年土地成交趋势持续，今年典型城市的地方土地收入及相关房地产税收可能同比减少一半左右。受此影响，因基础设施建设资金不足导致的城市化进程可能放缓。