⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  在房地产市场上，信托、债券这两个词汇从来没有像今年一样大行其道。就在房企密集发行高利息信托产品的同时，还有相当一部分房企选择了发行债券。据统计，今年以来，房地产企业通过发债，其融资总额已经超过了1000亿元，几乎为去年全年房企发债额的两倍。

  5月13日，华润置地宣布发行7.5亿美元的五年期优先票据，利率为4.625%。至此，几乎所有在香港上市的内地大型房企，都完成了一轮融资计划。仅发债一项，年初以来的融资金额就超过了1000亿元，几乎为去年全年房企发债额的两倍。

  我爱我家市场研究院数据显示，房地产开发企业2011年以来的发债融资规模超过1000亿元人民币，几乎为去年560亿元融资额的两倍。仅在香港，今年以来就有15家内地房地产企业通过各种债券融资约700亿元。

  对于巨额融资的用途，几乎所有企业都表示用于现有及新项目开发，或偿还到期债务。用新债还旧债，同时再大举拿地开发。在国际评级机构看来，这种激进扩张型的发展模式已经成为威胁中国房地产业健康发展的“定时炸弹”。

  解析华润：

  200亿成本压力导致现金疲弱

  作为国资背景的房企龙头之一，华润置地的资金从未像如今这样紧张。

  资料显示，在此次发债之前，华润置地融资方式多以贷款为主。例如：2010年4月，华润置地向6家银行申请总额为37亿港元的五年期贷款；2010年9月，申请8亿港元的四年期贷款；2010年12月，取得3.9亿美元贷款等。

  不过，到了2011年，在银行体系全面收紧房地产企业贷款的情况下，华润置地也开始尝试债券融资。华润置地表示，此举有利于拓宽融资渠道，另外，目前美元债券成本相对较低。

  国企背景及庞大的项目储备有助于华润置地保持较好的信用评级。标准普尔表示，基于华润置地高质量收租物业项目会带来经常性收入，以及土地储备规模大、分布广泛等特点，将其前景展望定为“稳定”。

  标普报告认为，华润置地拥有足够覆盖其未来一年流动性用途的现金流资源。截至2010年12月31日，华润置地拥有无限制现金119.7亿港元与未提取的海外银行已承诺贷款额度16亿港元。

  不过，作为受制于宏观调控的房企，华润置地的风险同样明显。标准普尔分析，华润置地流动性用途包括85.5亿港元的短期银行借款和124.7亿港元的2011年到期的未支付土地出让金，两者合计超过200亿港元。而未来两年，公司借款还将大幅增长。由于大量的经营资本流出，公司现金流可能保持疲弱。

  拉长债券期限

  延缓短期压力

  调查显示，今年3月份以来，世茂房地产、宝龙地产、合景泰富、龙湖地产、雅居乐等房企纷纷在香港发行各种债券或优先票据融资。例如：世茂房地产发行5亿美元的7年期国际美元债券，债券收益率定为11%。宝龙地产3月份发行离岸人民币债券，规模为7.5亿元，为期3年，票面利率在11.75%左右。而这已是宝龙地产自在香港上市以来第二次发债。2010年9月，宝龙地产就曾发行过一笔2015年到期的本金总额为2亿美元的优先票据。4月1日，龙湖地产宣布发行五年期7.5亿美元票据， 2016年4月7日到期，票据的年利率为9.5%。4月11日，方兴地产发布公告称，与汇丰银行、苏格兰皇家银行、德意志银行及野村就发行5亿美元于2021年到期、年息6.75%的有担保优先票据签订了购买协议。

  一个值得关注的现象是，为了舒缓短期还贷压力，大量房企选择了发行长期债券。例如碧桂园，今年2月宣布发行9亿美元优先票据，到期时间为2018年，年息为11.125%。经统计，3月以来，近8成房企将债券到期时间设定在2015年以后。

  对于中国房企如此密集的发债，各大评级机构表示关注，并纷纷提示风险。标准普尔将9家企业前景定为负面，认为这种大规模发债行为将削弱企业的信用状况。而另一大评级机构穆迪直接将中国地产业评级前景从“稳定”下调至“负面”。

  业内人士预测，短期内，中国房地产调控政策不会有风向性改变，这种趋势持续下去，开发商只能依靠快速销售回款偿还高息债务。降价促销将成为下半年众多高负债房企的选择。不过，在企业纷纷改变债券结构，拉长债券周期的情况下，降价之日也被一再延后，降价幅度也不会太大。

  另外，根据中国房地产业协会报告分析，未来将有更多房地产企业通过并购重组、合作开发、私募、股权投资等方式实现融资。