绿城资金“高危”

  正酝酿资本市场大动作

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  如果说2008年那场金融危机中，最受关注的高危房企是恒大，那么如今，最受调控重击的企业，已经换成了绿城。

  从9月21日至9月27日的这一周时间，绿城中国的股票市值下跌近30％，并直接影响香港上市的内地房地产股，整个A股房地产市值也出现大幅缩水。

  绿城此轮股价危机的直接导火索，来自某外电关于中国银监会就绿城集团房地产信托业务进行调查的消息。根据上证报记者的深入调查，绿城中国的资金链危机已经成为业内共识。部分人士甚至用“高危”来形容绿城。更有消息称，绿城正在酝酿资本市场的重大动作，以摆脱目前的资金困境，其中曾经考虑或仍在考虑的方案之一是在香港联交所退市。

  绿城股价一周跌近30％

  9月22日，对于绿城来说无疑是个黑色星期四。在这一天以前，绿城的股价和其他房地产企业一样，低位徘徊，但涨跌互现。从9月22日起，绿城中国的股票开始连续数日的大阴跌。22日当日盘中一度低见4.43港元，跌17.35%，并拖累一批内地房地产股集体下挫。在一条消息的震动下，市场开始恐慌：房地产企业的泡沫是否即将破灭？

  在这条外电中，有消息人士表示，中国银监会近日发文，要求信托公司展开与绿城集团及关联企业房地产信托业务情况调查，并要求直管的信托公司填写与绿城集团及关联企业开展房地产信托业务调查表，并根据项目运行情况注明风险判断意见。

  消息一出，绿城中国紧急发布公告表示，公司并未接到任何中国银监会通知，要求调查绿城集团的房地产信托业务。公司目前开展的信托业务均符合规定，公司资金财务状况稳健正常。

  然而，这一表态并未平息市场已经开始的恐慌。从9月22日开始，绿城股价一路下跌。到9月27日发稿时止，绿城股价已经跌至3.9港元。市盈率3.6倍。较2006年7月13日绿城在香港上市的发行价8.22港元，跌幅超过50％。

  绿城危机：高负债与销售低迷

  市场的恐慌并非没有依据。受此轮房地产调控影响，绿城的资金危机在最近两个月内已经开始发酵。“我们老板在私底下已经提过好几次了，绿城现在是高危情况。”一家大型房地产企业的高层透露。

  所谓的绿城“高危”来源于其高负债经营的策略，以及目前销售市场的低迷。当销售回款不利，新的融资又难以为继，房地产企业的寒冬不可避免。

  “绿城与恒大的共同点是：宋卫平与许家印一样，赌性十足。在资本动作方面相当激进，且敢于冒险。而调控期一到，往往这类企业最为焦灼。有所不同的是，恒大的大众住宅性质让其成功以价换量，回笼了大量现金流。而绿城的高端物业定位无一不是处于限购、限贷的‘重灾区’。销售迟缓令本就高负债运营的绿城更加捉襟见肘。”一位与绿城和恒大均有合作的代理企业高层介绍。

  根据绿城中国上半年业绩报告，截至今年6月末，绿城的净资本负债率为163.2%，较去年底上升31.2%。截至6月30日，公司可动用的银行现金及结余仅67.44亿元，但一年内到期的银行借款和其他借款则高达135.14亿元。实际上，绿城中国近几年来一直以高负债著称，绿城集团主席宋卫平也不止一次地高调表示，房地产企业一定是资本驱动型产业，没有高负债的支撑，房企不可能实现滚动式发展。

  但也正因为这一点，绿城最害怕的就是宏观调控。因为销售一旦受阻，高负债企业的现金流将受到考验。

  截至今年6月30日，绿城中国的销售额为201亿元，仅完成今年全年目标550亿元的36.54%。此外，今年的5月至7月的3个月中，绿城中国新项目的去化率均在40%以下，远低于2008年金融危机爆发时期的同期数据。一位与绿城有业务合作的企业人士介绍，绿城的高端物业购买人群基本上都是投资客，这些需求受限购政策直接打击，使绿城的房子比一般企业更难出手。“对于高端物业来说，降价也不是办法，降少了没人买，降多了开发商就赔了。这是个两难选择。”上述人士称。绿城中国常务副董事长兼执行主席寿柏年也在2011年中期业绩发布会上直言，当前销售比年初的预期要差，随着限购区域可能进一步扩大，下半年的去化率（销售套数/总套数）或许还会低于上半年。

  而根据记者的调查，从7月至今，绿城多数在售物业仍然滞销，部分物业的价格也开始悄然松动。以上海、杭州两地的几处物业为例。目前绿城在上海主推的物业玉兰花园，除5月份售出20套外，从6月至今，平均每月的去化量在5至8套之间。价格方面，该物业也在连续3个月均价5万元以上，悄然调整为目前的4.6万元/平方米左右。杭州西溪诚园的月销售均价在2010年7月至2011年7月间维持3万至3.5万元/平方米，到今年8月后重新回到2.9万元/平方米。楼盘销售人员告诉记者，绿城房价一直“只做加法不做减法”（即只涨不降）。但如果有购房诚意，在全款9.8折的基础上，销售人员仍可以代为申请更低折扣。

  “被收购”传闻四起

  “我们认为如果绿城房地产信托被查，原因不应该是过程违规，主要是偿还风险可能已经显现。”某大型信托公司内部人士称。绿城的资金链危机到底严重到什么程度，绿城可能的解决办法是什么？这是业内最为关心的。

  一位美国上市房企负责人表示，房企资金链危机集中爆发时间将在今年元旦前后。其重要原因是很多短期贷款一般在年底支付。如果今年绿城的销售额达不到480亿元，或将面临被债务拖下深渊的危险。

  而根据记者了解，绿城目前已经开始考虑应对之策。此前，有消息称，海航置业将收购绿城中国，以盘活其资产。而根据上证报了解，海航高层已经否认了这一传闻。不过，引入新的投资方进行战略合作，对于绿城来说将是概率很大。另外，一位接近绿城的人士透露，绿城正在考虑资本市场的重大动作，退市可能是其考虑的方向之一。

  分析人士称，绿城实业资产其实相当优质，目前只是受困于现金流压力。因此，有实力为绿城输血的资金方应该可以从这一轮整合中受益。如果绿城如复地一样在香港资本市场退市，等于在3.6倍市盈率时低价收购了流通股份。待几年后重新整理上市，动辄10倍以上市盈率的发行价将令投资人大大受益。

  不过，这一消息并未得到绿城方面的证实，截至发稿时，绿城新闻发言人未接听记者的电话。

  更长远的风险来自目前房企长贷还短贷的融资模式。近年来，包括绿城、恒大、碧桂园、雅居乐等大型房企纷纷展开中长期票据融资。但从融资用途上看，大量企业将新资金用以偿还短期贷款，把3年内的中短期负债转换成5至7年的长期负债。这种做法减轻了调控期企业的偿债压力，但又为负债率的直线上升埋下隐患。