随着中央经济工作会议的闭幕，笼罩在中国房地产市场的政策迷雾即被廓清。2012年房地产业总基调已经再清晰不过：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

  在这一总基调下，开发商在思考开发结构的变化，拿地和销售战略；购房者在思考何时买房，何时卖房。

  然而，自住房商品化改革以来，中国房地产业从来就是利益博弈以寻找平衡的市场。2012年，在宏观政策与微观政策之间，在利益属性与公益属性之间，楼市的博弈和政策的微妙调整将不断上演。其繁杂性或较其他年份来得更加明显。

  ⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华

  主基调统一 细化问题待解

  在近日刚刚结束的中央经济工作会议上，中国经济2012年总体目标已经明确：调结构、抑通胀、促增长是三大基本任务。为此，将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，保持经济平稳较快发展。

  在此大原则下，房地产方面的调控目标也很明确：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

  “在中央经济工作会议以前，不少企业普遍关心的是明年的政策走势怎么样？坦率地说，我也对有些问题比较关心。”中国房地产业协会副秘书长朱中一称。

  根据记者的采访，对于中国房地产市场的未来，业内比较关心的问题大概有四个：一个是如何构建符合中国特色的双轨制的供应体系，即建立可持续的住房保障体系；二是如何处理好房地产在保民生与保增长之间的关系，既要促进房价合理回归，又要促进房地产市场健康发展；三是如何在巩固调控成果的基础上抓紧建立房地产中长期制度；四是如何在中央政府的统一政策指导下，各地区因地制宜，分类决策，使房地产行业发展和当地的经济社会发展相适应。

  一些短期中期的问题也正在引起调控者的关注。有消息称，中央决策部门曾经通过北京市相关部门向房地产企业了解以下信息：一是房地产企业目前的裁员情况，二是各城市房价调控目标是否实现。

  “目前，我们建议密切跟踪市场的变化，规范市场行为，做好市场下行和企业在洗牌过程当中的风险防范，防止拖欠工程款等问题发生。因为有一些企业资金困难，就有可能拖欠工程款，如果拖欠工程款，又拖欠农民工工资，会损害我们这个行业的形象，所以我提醒房地产企业对这个问题一定要注意。”朱中一在一个房地产年终论坛上称。

  中长期方面，一些可能的制度突破也正在酝酿。比如，加强房地产的用地制度创新，对愿意在城镇落户的农民工，将其农村的宅基地及房产作为资产流动，提高他们在城市购买或承租住房的能力。“千万不要小视农民的力量。也不要忽视这种变革，它的历史意义不亚于1992年启动的住房制度改革。我们就是要新释放出一批购买力进入房地产市场。毕竟，住房消费仍将是拉动中国内需的重要力量。这一点毫无疑问。”一位接近决策部门的人士在某内部会议上称。

  另外，如何规范中央政府和地方政府在土地收益上的分配，提高土地出让净收益用于保障性住房建设的比例等也是中国房地产业协会专家正建议政府考虑的改革方向。

  明年或力促刚需入市

  “在限购不取消的情况下，成交量急剧萎缩一定不利于经济的增长。这个问题如何解决？我们的分析是，为了实现保民生与保增长的统一，2012年一个重要的方向是，更多细化政策向有利于促进保障房和中低价商品房成交的方向推进。这样即可以消化存量，让房地产的开发链条转动起来，又会有助于房价合理回归。因此未来政策微调会由‘定量’微调向‘定向’微调转变。”中原地产高层表示。

  种种迹象表示，2012年房地产市场将在促刚需入市方面有所动作。一位接近决策者的人士向记者表示，部分城市首套房信贷政策有望在明年1月开始松动。

  此外，一些地方政府已经开始思考房价合理回归的有效方式，加大保障房成交量将是主要办法之一。

  近日，上海市房管局副局长庞元在上海“房地产政策与住房保障”论坛上公开指出，“十二五”期间，上海将实现新增供应各类保障住房100万套，包括共有产权房40万套，公共租赁房18万套，动迁安置房35万套。

  这一数字其实早在2011年初就已经公布，但在一个名词上出现了微妙变化。即把40万套经济适用房改为共有产权房。这标志着未来上海全面淡出经济适用房概念，而大力推广共有产权房。这一个小小的改变，增加了政府在保障房方面的投资回报，也令保障房的大举入市变得更加现实。

  据了解，结构优化后的上海保障房将顺利推进，并最终实现保障房面积占全部新增总面积的50%，套数方面的占比更高达60%。

  那么，上海究竟为什么要把经济适用房概念转变成共有产权房呢？一位上海保障房开发企业的高层告诉记者，2009年以来，上海所建设的经济适用房都是共有产权的。即购房者以大大低于商品房的价格买房子的部分产权。5年后房产上市交易，购房者的收益也只按产权比例分得。其余部分归政府所有。2009年早期时的产权比例多为政府与购房者3：7，此后，一些政府动拆迁成本较高的经济适用房项目，政府的持股比例也提高到4成甚至5成。

  因为政府在未来房产上市时可以获得一部分投资收益，因此变相降低了政府对保障房的投资成本，这种模式在上海开始广泛执行。也就是说，哪怕动拆迁成本较高的市中心地段，政府也有能力开发保障性住房，这对推动保障房入市帮助很大。而因为共有产权房可能会比以往的经济适用房位置更好，更能吸引中等收入家庭购买，所以上海也在考虑逐步放宽保障性购房的准入门槛。以满足更多中等收入家庭的住房需求。“中央经济工作会议明确提出促进房价的合理回归，共有产权房正是试图寻求房价减半的突破口。”上海一位房地产政府部门的高层表示。