⊙记者 郑培源 ○编辑 全泽源

  房地产基金火爆态势有望在今年得到延续。诺亚财富近期酝酿推出的TOP50地产母基金以其庞大的规模和合纵连横的投融资模式颇受关注。“100亿-180亿的规模，在国内的地产基金中可谓是巨型体量。”一位房地产业研究人士如此评价。

  本次诺亚财富联合易居中国推出的TOP50地产母基金从国内排名前五十位房地产企业中选择基石投资人，初步计划募资10亿形成“基石投资”，公司称恒大、富力、华远等已经对该基金表达了深厚的投资兴趣。基金的其他资本将向民间募集。 母基金的管理方是诺亚财富的FOF运营子公司歌斐，而母基金的募投项目将在“中国TOP50房地产商层层把关的优质项目”中挑选。公司称，基金还有可能寻找一些特殊机会的投资项目。此前诺亚财富公布的募资总规模为100亿，而易居中国董事局主席兼总裁周忻称最大规模将达到180亿。“从信贷支持向基金支持方向发展，这是地产业融资的大势所趋。未来一段时间的投资机会将集中在地产基金。”诺亚财富CEO汪静波对TOP50地产母基金的启动寄予厚望。

  2011年4月，全球市场上有26只房地产母基金，总募集金额为54亿美元。其中关注亚洲和其他市场投资的即有8只基金，募集额度为18亿美元。而诺亚财富本次计划推出的百亿规模的地产母基金从募资规模到运行模式都令市场侧目。

  “传统房地产企业的盈利模式可以概括为在廉价和过度充裕的银行信贷支持下，利用制度造成的土地稀缺性享受资源增值的模式。而持续的房地产调控已经颠覆了这一模式。”一位熟悉地产融资的专业人士告诉记者，“而类似于TOP50地产母基金这样的创新融资方式建立了一种新的融资渠道。一方面，领先的房地产企业可以利用优质房企和基金的信用低成本的融得资金，另一方面，投资者以较低的门槛进入了房地产项目投资领域。尤其值得注意的是，母基金的投资标的是中国TOP50房地产商层层把关的优质项目，给行业领先的房地产商提供了新的融资渠道，将使强者恒强，行业兼并的步伐有可能进一步加速。”数据显示，房地产业的行业集中度正在逐步加剧，排名前30位房地产开发商的市场份额已从2009年的13.82%，上升至2011年末的16.69%。

  事实上，正是持续的地产调控政策刺激了房地产基金的火爆，近期本报曾报道，信达等四大资产管理公司有意以房地产基金模式去“抄底”房地产信托。“房地产基金未来前景肯定还会很好。”易居中国董事局主席兼总裁周忻前不久曾对本报记者如此说。

  不过，前述专业人士也向记者指出，地产基金的投资需要谨防“循环投资”带来的风险。“由于基金的募投方之一是TOP50房地产商，而资金的投向又基本面向TOP50房地产商的项目，等于地产商以10%的资金撬动了100%的资金杠杆，这中间需要规避存在所谓的‘循环风险’。例如，如何鼓励房地产商拿出最容易赚钱的项目而不是最缺钱的项目作为投资的标的？如何运营百亿规模的资金，筛选和投资复杂多样，完全不同于其他投资品种的房地产项目？如何防止产生房地产商与资金管理方，甚至包括中介机构的关联交易？”对于政策环境尚不成熟、高速发展的地产基金行业来说，这些疑问有待随着市场主体的发展与成熟而逐步揭开。