天津松江股份有限公司

  2011年年度报告摘要

§1重要提示

1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性负个别及连带责任。

本年度报告摘要摘自年度报告全文，报告全文同时刊载于www.sse.com.cn。投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读年度报告全文。

1.2 如有董事未出席董事会，应当单独列示其姓名

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1.3 公司年度财务报告已经利安达会计师事务所有限责任公司审计并被出具了标准无保留意见的审计报告。

1.4 公司负责人张锦珠、主管会计工作负责人孙晓宁及会计机构负责人（会计主管人员）李彬声明：保证年度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况

2.1 基本情况简介

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2.2 联系人和联系方式

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§3 会计数据和财务指标摘要

3.1 主要会计数据

单位：元 币种：人民币

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3.2 主要财务指标

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3.3非经常性损益项目

√适用 □不适用

单位：元 币种：人民币

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§4 股东持股情况和控制框图

4.1 前10名股东、前10名无限售条件股东持股情况表

单位：股

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4.2 公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

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§5 董事会报告

5.1 管理层讨论与分析概要

1报告期公司经营情况回顾

(1) 宏观经济形式及市场环境分析

2011年我国GDP继续保持较高速度增长，较上年增长9.2%，据国家统计局发布的相关统计数据表明：2011年全社会固定资产投资同比增长23.6%，扣除价格因素，实际增长15.9%；全年社会消费品零售总额比上年增长17.1%，扣除价格因素，实际增长11.6%。

对于房地产行业，2011年中央政府在积极的财政政策和稳健的货币政策环境下继续加强房地产调控，从“国八条”、房产税试点改革到“限购”政策的陆续出台，房地产调控政策不断细化和落实，抑制房地产的投机和投资需求。

金融政策方面，前三季度央行三次上调人民币存贷款基准利率，六次提高存款准备金率，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产资金链，企业融资难度加大，融资成本上升。购房的贷款政策也不断收紧，银行在提高首付成数的同时提高了购房的贷款利率。因此2011年的房地产政策环境日趋严峻，房地产行业整体面临融资及销售都非常艰难的外部环境。

2011年也是保障性住房的关键一年，全年全国新开工建设保障房超过1000万套。根据计划，2012年政府还将继续推进保障性住房建设，新开工建设保障性住房将达到700万套。保障房的加快建设，有助于房地产朝着理性、健康、稳定发展。

中央政府抑制房价过快上涨初见成效，商品房销售增长的同时，增速出现回落。据国家统计局发布的相关统计数据表明：2011年，全国房地产开发投资61740亿元，比上年增长27.9%，增速比上年回落5.3个百分点；全国商品房销售面积10.99亿平方米，比上年增长4.9%，增速比上年回落5.7个百分点；商品房销售额59119亿元，增长12.1%，增速比上年回落6.8个百分点；全国商品房待售面积27194万平方米，增长26.1%，增速比上年加快18.0个百分点。

全年房地产开发企业本年资金来源83246亿元，比上年增长14.1%，增速比上年回落12.1个百分点。其中，国内贷款12564亿元，与上年持平；自筹资金34093亿，增长28.0%；利用外资814亿，增长2.9%；定金及预收款21610亿，增长12.1%；个人按揭贷款8360亿，同比下降12.2%。

土地市场方面，2011年全国房地产开发企业土地购置面积4.10亿平方米，比上年增长2.6%，增速比上年回落22.6个百分点；土地成交价款8049亿元，下降1.9%。据此测算，全国房地产开发企业平均土地成交价格为1963元/平方米，比2010年下降19.5%。

(2) 报告期内公司总体经营情况

报告期内，公司取得了良好的经营成果。2011年公司实现营业收入204,320.90万元，归属于母公司净利润23,887.74万元，比上年同期分别增长15.13%和28.75%。报告期内，公司结算面积21.04万平米，结算收入18.58亿元，同比分别增长0.29%和6.47%。

报告期内，公司持续发展能力进一步提升。2011年，公司新拓展项目6个，新增土地储备 33万平米，新增土地储备权益建筑面积约 37万平米。同时，公司为解决同业竞争问题从关联方天津铭朗置业投资有限公司收购了在建项目“松江之星空港9号”（原名“铭朗国际广场”，占地面积1.87万平米，权益建筑面积6.1万平米）及完工项目华盈大厦（占地面积1.25万平米，权益建筑面积2万平米）。截至2011年12月31日，公司拥有在建拟建项目 31个，权益建筑面积约 386 万平米，其中在建面积 115 万平米。

中期调整后公司计划新开工面积90万平米，竣工35万平米，计划签约销售面积25万平米，签约销售额25亿元，计划结算销售面积23.64万平米，结算销售收入19.28亿元。2011年，公司实现新开工面积 74万平米，竣工 42 万平米，实现签约销售面积 18.3万平米，签约销售额 16.5 亿元，结算面积21.04万平米，结算收入18.58亿元。

公司经营计划未完成的主要原因是2011年国家限购、限贷政策对公司的销售影响明显，公司天津周边项目成交量明显下滑。另外，考虑到房地产市场的实际情况，公司对部分项目放缓了开工或开盘进度，因此造成公司全年销售面积和签约销售金额有所下降。

(3) 公司资产构成及费用变化情况

资产构成变化情况 单位：万元

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公司合并报表口径的资产负债率由88.84%下降为87.14%。扣除预收账款后的资产负债率为63.96%。2011年末，我公司负债总额91.89亿元，其中预收账款24.44亿元，占负债总额的26.59%，预收账款为已销售尚未结算的售房款，此部分不存在偿还因素，因此我公司并无偿付风险。

费用变化情况：

                                单位：万元

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（4）报告期内现金流量变化情况

单位：万元

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（5）公司主要控股公司及参股公司的经营情况及业绩分析

单位：万元

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2公司未来发展展望

(1) 外部环境分析

2011年底中央经济工作会议明确2012年继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，突出把握好稳中求进的工作总基调。针对2012年的房地产行业，中央经济工作会议明确提出要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。从短期来看，商品房市场会面临一定的销售压力。从长期来看，刚性需求、改善性需求及城镇化进程对住房需求的拉动等因素对后续市场发展的影响不容忽视，在房价合理回归后房地产行业仍存在发展空间。

随着国家抑制物价上涨幅度取得成效，为缓解流动性日趋偏紧的局面，央行于 2011 年11 月30 日宣布下调存款准备金率，2012 年2 月24 日，再度下调存款准备金率0.5 个百分点，因此社会整体流动性环境相比2011 年可能会有所改善，但另一方面，由于房地产调控的方向并未发生任何变化，房地产行业的融资环境能否得到改善尚存在很大不确定性。

(2) 公司未来发展战略及经营策略

在2011年不断细化和落实房地产调控、抑制需求与增加供给、行政与经济手段进一步细化的多重压力下，房价过快上涨的趋势已被遏制。2012年房地产业投资放缓，量价下行，来自于市场销售及自身经营的压力也将更加显现出来。基于目前房地产行业的形势，公司将更加稳健地进行2012年的投资开发与管理。

在项目开发方面，将着手于现有项目的梳理，合理调整开发节奏和开发模式，对储备项目做好前期工作准备，根据公司发展的需要加强企业间的合作开发。

在产品研发方面，细化产品的规划与设计流程，加强集团采购体系的优化，合理资源配备，从前期工作着手进行成本的合理控制。

在资金管理方面，公司仍将以提高资金使用效率为核心，进行全面精细化管理。资金支出方面，进一步提高规划的合理性；资金筹措方面，在已有的融资模式下，进一步开拓思路，寻求新的融资方式和渠道。

在品牌建设方面，仍延续公司现有的品牌战略，从细节管理入手对品牌进行提升和延展，不断强化公司品牌在客户群中的认知度。

在销售及售后管理方面，积极调整在售项目的销售策略和推广力度，通过采取全员营销和联合营销等多种方式加快销售速度；2012年，公司将继续完善售后服务体系，从细节入手，全面提升各项目物业管理水平，用真诚回报广大业主的信任与支持。

在内部管理方面，公司将继续加强内部控制制度建设，强化内部管理，对内部控制制度的完整性、合理性及其实施的有效性进行定期检查和评估。根据监管部门要求及公司运营需要进一步完备内部控制制度，及时发现内部控制的薄弱环节，进行整改、堵塞漏洞，同时公司将继续加强员工的专业培训及管理流程细化。

(3) 影响公司未来发展和经营目标实现的风险因素及风险防范

宏观政策风险

在继续从紧的宏观政策环境下，2012年房地产行业的波动性将进一步加强。针对面临的宏观政策风险，公司将时刻保持清醒的头脑，密切关注经济形势和政策走向，顺应市场调整变化，研究新形式下的房地产开发、销售及运营模式。

市场风险

2012年商品房住宅供应量将进一步增长，加之2011年开工建设的1000万套保障房将陆续入市，房地产市场的供求关系将发生变化，市场风险将逐渐显现。针对面临的市场风险，公司将充分发挥企业特色，进一步加大产品营销力度，加快产品周转速度和资金回收速度，同时通过增加产品附加值、提升产品品质和竞争力等方式提升公司竞争力来抵御市场风险。

经营风险

随着房地产行业宏观调控的深化，2012年房地产企业经营环境日趋复杂，房地产市场竞争进一步加剧。针对面临的经营风险，公司将本着从稳的发展思路，深挖潜，广积累，练内功，合理调整和控制投资开发的模式和节奏，提升公司抗风险的能力。

(4) 2012年公司投资与经营计划

2012年公司计划投资约32亿元，将继续加大对梅江南4#地水岸公馆三期、武台松江城B地块、张贵庄百合阳光、武清运河城曹园南、阳光诺卡二期、松江城东河6#地、河南新乡帕提欧、广西钦州宁越花园等在建项目投资；并将根据2012年市场情况对梅江南0#岛、团泊西区项目、武清运河城曹园北、武清运河城柴官、松江城东河7#地等项目进行投资。

公司2012年计划开工面积 34 万平米，竣工面积 37 万平米，签约销售面积 24 万平米，签约销售额 27 亿元，结算销售面积 22 万平米，结算销售收入 23 亿元。

(5)公司是否编制并披露新年度的盈利预测：否

5.2主营业务分行业情况表

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§6财务报告

6.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更

6.2 本报告期无前期会计差错更正

6.3 与最近一期年度报告相比，合并范围发生变化的具体说明

（1）合并范围变更及理由

①本公司在2011年6月29日投资设立天津招江投资有限公司，本公司拥有天津招江投资有限公司股权的100.00%。所以，本报告合并财务报表的合并范围增加了天津招江投资有限公司。

②本公司本年度将广西松江房地产开发有限公司分立为广西松江房地产开发有限公司和广西盛钦置业有限公司，其中广西松江房地产开发有限公司注册资本从4,000万元变更为3,000万元，广西盛钦置业有限公司的注册资本为1,000万元。本公司所占股权比例未发生变化，均为60.00%。

③本公司编制2010年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司天津松江建设发展有限公司，已于2011年7月清算完毕，并办理了工商注销手续，因此本报告合并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了天津松江建设发展有限公司。

④本公司编制2010年度合并财务报表时纳入合并范围的孙公司东莞市左庭右院实业投资有限公司，因其母公司深圳市梅江南投资发展有限公司于2011年7月28日作价转让给了深圳市瑞德中投资有限公司及新华信托股份有限公司，因此本报告合并财务报表的合并范围与上年度相比，减少了东莞市左庭右院实业投资有限公司。

未出席董事姓名	未出席董事职务	未出席董事的说明	被委托人姓名
吴金锁	董事	因公外出	张锦珠
张惠强	独立董事	因病	薛智胜

股票简称	天津松江
股票代码	600225
上市交易所	上海证券交易所

	董事会秘书	证券事务代表
姓名	詹鹏飞	赵宁
联系地址	天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号楼	天津市西青区友谊南路与外环线交口东北侧环岛西路天湾园公建1号楼
电话	022-58915818	022-58915818
传真	022-58915816	022-58915816
电子信箱	songjiangzqb@sina.com	songjiangzqb@sina.com

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
				调整后	调整前
营业总收入	2,043,208,982.46	1,774,694,475.04	15.13	1,560,772,526.30	1,560,772,526.30
营业利润	351,479,198.80	132,601,287.34	165.06	222,908,741.50	222,967,249.76
利润总额	343,176,009.33	310,193,720.67	10.63	221,049,823.94	221,108,332.20
归属于上市公司股东的净利润	238,877,442.91	185,533,818.08	28.75	132,295,152.89	132,910,769.93
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	196,057,383.74	45,030,516.01	335.39	130,950,260.22	131,565,877.26
经营活动产生的现金流量净额	-216,395,241.86	-473,403,181.08	不适用	369,546,526.44	373,469,390.20
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
				调整后	调整前
资产总额	10,545,663,194.16	9,538,204,455.81	10.56	7,240,597,486.58	7,087,854,444.84
负债总额	9,189,389,027.43	8,473,672,201.59	8.45	6,384,031,159.48	6,233,629,609.48
归属于上市公司股东的所有者权益	1,133,417,637.52	895,272,630.27	26.6	709,738,812.19	707,317,394.00
总股本	626,401,707.00	626,401,707.00	0	592,981,158.00	592,981,158.00

	2011年	2010年	本年比上年增减（%）	2009年
				调整后	调整前
基本每股收益（元／股）	0.38	0.30	26.67	0.32	0.32
稀释每股收益（元／股）	0.38	0.30	26.67	0.32	0.32
用最新股本计算的每股收益（元/股）	0.38	/	/	/	/
扣除非经常性损益后的基本每股收益（元／股）	0.31	0.07	342.86	0.31	0.32
加权平均净资产收益率（%）	23.54	23.12	增加0.42个百分点	20.56	20.74
扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）	19.32	5.61	增加13.71个百分点	20.33	20.51
每股经营活动产生的现金流量净额（元／股）	-0.35	-0.76	不适用	0.62	0.63
	2011年末	2010年末	本年末比上年末增减（%）	2009年末
				调整后	调整前
归属于上市公司股东的每股净资产（元／股）	1.81	1.43	26.57	1.20	1.19
资产负债率（%）	87.14	88.84	减少1.70个百分点	88.17	87.95

非经常性损益项目	2011年金额	附注	2010年金额	2009年金额
非流动资产处置损益	246,468.68	房屋固定资产处置收入	181,357,671.20	537,851.05
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外	301,125.00	政府补助	1,180,000.00	165,000.00
企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益			18,959,754.71
对外委托贷款取得的损益	2,293,354.06	委托贷款投资收益	6,954,296.70	4,739,215.21
除上述各项之外的其他营业外收入和支出	-8,850,783.15	捐赠及其他	-4,945,237.87	-2,561,768.61
其他符合非经常性损益定义的损益项目	76,219,061.14	股权处置投资收益	8,957,349.04
少数股东权益影响额	-21,480,182.19		-44,792,981.40	-1,316,911.77
所得税影响额	-5,908,984.37		-27,167,550.31	-218,493.21
合计	42,820,059.17		140,503,302.07	1,344,892.67

2011年末股东总数		30,917户			本年度报告公布日前一个月末股东总数			29,347户
前10名股东持股情况
股东名称	股东性质			持股比例(%)		持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
天津滨海发展投资控股有限公司	国有法人			59.67		373,754,707	373,754,707	质押209,000,000
福建华通置业有限公司	境内非国有法人			5.38		33,720,000	33,720,000	无0
华鑫通国际招商集团股份有限公司	境内非国有法人			4.63		29,007,000	29,007,000	质押4,000,000
福清市国有资产营运投资有限公司	国家			2.31		14,487,734	0	无0
福清市粮食收储公司	国有法人			1.22		7,649,532	7,649,532	冻结7,649,531
福建华兴信托投资公司	国有法人			0.83		5,228,983	0	质押2,250,000
中证联投资基金管理（北京）有限公司	境内非国有法人			0.56		3,500,000	3,500,000	无0
卞庄	境内自然人			0.51		3,211,482	0	无0
邱继光	境内自然人			0.40		2,500,000	2,500,000	无0
姜智珲	境内自然人			0.30		1,853,035	0	无0
前10名无限售条件股东持股情况
股东名称			持有无限售条件股份数量				股份种类
福清市国有资产营运投资有限公司			14,487,734				人民币普通股
福建华兴信托投资公司			5,228,983				人民币普通股
卞庄			3,211,482				人民币普通股
姜智珲			1,853,035				人民币普通股
海城恒基粮业有限公司			1,742,000				人民币普通股
许汝旦			1,563,944				人民币普通股
福州市粮食购销有限公司			1,394,396				人民币普通股
重庆万友经济发展有限责任公司			745,797				人民币普通股
李斌			731,400				人民币普通股
重庆万友康年大酒店			697,198				人民币普通股
上述股东关联关系或一致行动的说明			公司第一大股东天津滨海发展投资控股有限公司与其它前十名股东之间不存在关联关系，公司股东华鑫通国际招商集团股份有限公司系公司股东福建华通置业有限公司、中证联投资基金管理（北京）有限公司的控股股东，三者合计持有公司10.57%股份。 公司未知以上其它前十名股东之间及前十名无限售条件股东之间是否存在关联关系，是否属于《上市公司股东持股变动信息披露管理办法》中规定的一致行动人。

项目	2011-12-31		2010-12-31		占总资产比重百分比变动	变动原因
	金额	占总资产比重	金额	占总资产比重
总资产	1,054,566.32	100.00%	953,820.45	100.00%
流动资产	947,988.43	89.89%	903,031.11	94.68%	-4.79%
货币资金	96,092.42	9.11%	136,427.06	14.30%	-5.19%
存货	792,522.78	75.15%	685,226.19	71.84%	3.31%	项目投入增多
应收帐款	1,114.26	0.11%	2,239.58	0.23%	-0.13%	上期应收款本期收回
预付款项	53,937.28	5.11%	60,652.01	6.36%	-1.24%	预付工程款转入存货
其他应收款	4,321.69	0.41%	8,416.61	0.88%	-0.47%	收回外部单位欠款
非流动资产	106,577.89	10.11%	50,789.34	5.32%	4.78%
长期应收款	41,280.39	3.91%	11,837.28	1.24%	2.67%	本期支付静海团泊体育场的代建项目款
长期股权投资	17,051.59	1.62%	9,396.04	0.99%	0.63%	按照权益法调整本企业长期股权投资及新增对外投资
投资性房地产	16,537.50	1.57%	16,512.25	1.73%	-0.16%
固定资产	24,636.25	2.34%	9,684.07	1.02%	1.32%	本期购入华盈大厦
总负债	918,938.90	87.14%	847,367.22	88.84%	-1.70%
流动负债	806,810.73	76.51%	657,325.05	68.91%	7.59%
短期借款	68,600.00	6.51%	50,300.00	5.27%	1.23%	新增贷款增多
应付票据	3,994.00	0.38%	0	0.00%	0.38%	银行承兑汇票
应付帐款	159,233.50	15.10%	102,495.12	10.75%	4.35%	暂估工程款
预收帐款	244,385.89	23.17%	252,898.08	26.51%	-3.34%	本期结转收入
其他应付款	192,942.93	18.30%	154,295.14	16.18%	2.12%	应付外部往来款增加
非流动负债	112,128.17	10.63%	190,042.17	19.92%	-9.29%
长期借款	111,896.00	10.61%	189,810.00	19.90%	-9.29%	部分借款下一年到期转到一年内到期的非流动负债，部分本年到期偿还

项目	2011年度	2010年度	增减率	变动原因
销售费用	7,359.15	3,200.14	129.96%	加大销售宣传力度，相应费用增加
管理费用	9,413.94	9,599.89	-1.94%	与上年相差不大
财务费用	10,226.64	10,785.73	-5.18%	与上年相差不大
投资收益	13,470.79	3,422.69	293.57%	股权处置收益及权益法核算投资收益

项目	2011年度		2010年度		变动原因
	金额	结构比	金额	结构比
经营活动产生现金流入	374,083.67		473,206.28
销售商品、提供劳务收到现金	209,464.72	55.99%	338,685.30	71.57%	本年销售回款减少
经营活动产生现金流出	395,723.19		520,546.59
购买商品、接受劳务支付的现金	231,946.28	58.61%	393,356.34	75.57%	以现金形式支付的工程款较去年少
经营活动产生现金流量净额	-21,639.52		-47,340.32
投资活动产生现金流量净额	-6,115.92		30,702.12		去年处置房屋建筑物
筹资活动产生现金流量净额	-21,472.79		67,229.45		本年新增贷款减少

公司名称	注册资本	总资产	净资产	主营业务 收入	主营业务 利润	净利润	主要产品 及服务
天津松江集团有限公司	50,000.00	888,625.26	101,498.44	181,056.96	35,570.12	20,814.70	房地产开发
深圳市梅江南投资发展有限公司	1,500.00	33,027.28	4,199.46	-	-	3,396.88	房地产开发
天津运河城投资有限公司	16,000.00	134,678.93	12,986.28	-	-	-1,872.03	房地产开发
天津松江地产投资有限公司	6,000.00	62,892.46	5,735.91	600.00	566.10	-305.08	房地产开发
广西松江房地产开发有限公司	3,000.00	17,660.38	1,162.80	-	-	-1,154.75	房地产开发
新乡市松江房地产开发有限公司	3,000.00	18,325.01	2,260.41	-	-	-467.54	房地产开发
广西盛钦置业有限公司	1,000.00	10,412.53	922.39	-	-	-77.61	房地产开发
天津招江投资有限公司	3,000.00	17,851.50	2,992.47	-	-	-7.53	房地产开发
天津鑫汇松江房地产开发有限公司	10,000.00	35,719.43	8,778.50	-	-	-1,147.56	房地产开发

单位：万元
行业	营业收入		营业成本		营业利润率
	金额	增减	金额	增减	金额	增减
房地产行业	204,320.90	15.49%	130,962.45	4.00%	35.90%	7.08%
其他行业	0.00	-100%	0.00	-100%	0.00%	-100%
合计	204,320.90	15.13%	130,962.45	3.41%	35.90%	7.26%