⊙广发期货 谢贞联 ○编辑 梁伟

  在全球经济放缓的大背景下，2012年，对中国经济而言，无疑是存在一定风险的一年。而在这其中，房地产板块的调整带来的影响也不容忽视。接下来，笔者将从今年以来股指权重板块的一些调控政策及市场相关数据方面，对近期房地产板块的一些动向做一个简单分析，进而分析其对股指市场可能造成的影响。

  房价加速回落，销售复苏缓慢

  3月，一线城市房价加速回落，北上广深同比降低1.68%，环比回落1.1%，比2月继续回落1.2个百分点；同时，二三线城市房价总体也呈现加速下降的趋势。然而，各地楼市成交量猛涨，楼市“回暖”之说不绝于耳。进入4月以来，温总理再次强调房地产调控不能放松，继续奠定房地产调控政策不放松的基调。部分城市公积金“松绑”，继续刺激刚性需求。同时，投资步伐放缓，资金不算充足，房地产行业加快“洗牌”，进一步抑制投资性需求。根据中国指数研究院的数据，4月全国100个城市住宅平均价格为8711元/平方米。环比3月下跌0.34%。同比来看，全国100个城市住宅均价同比首次出现下跌。北京、上海等十大城市住宅均价同比连续四个月出现下降且跌幅增大。而成交量方面，北京、上海和广州的成交面积均有所回落，结束了3月的“小阳春”。

  权重板块房地产动作“可期”

  从少数地方政府出台的与限购等中央调控政策相悖的地方新政被叫停，到两会温总理表态房价仍远未调控到位，表明中央对调控的态度仍坚决，限购等核心政策较难撼动。但为了更好地体现抑制投资性需求，鼓励刚性需求的目的，却也不乏一些政策“微调”。

  去年10月开始，建行北京地区率先上浮了首套房个贷利率后，各大行也悄然跟进。今年春节后，国务院明确了今年将加大对首套房置业人群的优惠支持力度，各家商业银行的首套房个贷利率又逐渐回落至基准，而近期，各家银行政策微调，房贷陆续出现9折甚至8.5折优惠。另外，国内二三线城市住房公积金贷款额度上限都悄然提高，上调幅度普遍在15%至25%之间。鉴于北京、上海等一线城市较为敏感，所以一线城市的住房公积金贷款额度上限暂未调整。

  从2月份中、下旬开始，在刚性需求逐渐释放等因素的作用下，针对首套房置业等刚性需求的优惠政策频出，主要包括首套房贷利率优惠政策等，预计未来或有更多更大力度的刺激首套房、自住型普通住房需求等相关政策出台。

  在多重调控政策下，多个城市的房地产市场结束了“量价齐跌”的状态，呈现“量涨价跌”的回暖苗头。符合政府的调控预期，同时也表明房地产市场正步入理性回归的调整阶段。

  众多分析认为，在目前房价已经回落，而且还将进一步下探的情况下，如何进一步减轻首次购房人群的购房成本，无疑是刺激刚需入市的关键。房产税试点范围扩大的消息，再次反映了政府对刚性需求的保护和对投资性需求的抑制。加上有媒体报道，住建部正在考虑协调、配合相关部门，将针对居民购买首套住房的优惠政策常态化、制度化，并以此为契机，研究建立一套保证合理、非投机投资住房消费的长效政策机制。

  综合来看，无论是北京、上海还是南京、无锡等二三线城市，期盼出台包括降低改善型需求第二套住房贷款利率等在内的“微调”呼声较大。但政府不会轻易在此调控结果刚刚显现的时候叫停。在目前相对比较情绪化的市场，股指权重板块的任何风吹草动都会被放大，进而影响整个股指走势。接下来的一个月中，房地产板块难以为股指提供一定的支撑，甚至会对整个指数造成一定的拖累。