⊙记者 时娜 ○编辑 王晓华 宋薇萍

  “如果各项措施全部得以落实，将形成一个各方共赢的局面，深圳也有望借此实现二次腾飞。”看了改革方案后，几乎所有专家学者都这么评价深圳近日启动的新土地改革。

  但对于这个涉及土地确权、土地有偿使用、土地资本化等方方面面的改革，无论是政府官员还是专家，都不讳言“难度很大”。

  盘活存量土地 做大蛋糕

  共赢建立在蛋糕做大的基础上。

  随着改革红利的逐渐消失，深圳这个曾经创造出“速度深圳、效益深圳”等种种传奇的特区，逐渐进入发展瓶颈期。 三十多年的快速城市化，也使深圳在全国率先面临土地空间不足的困境。

  未来十年，深圳可用的新增建设用地指标已不足50平方公里，土地不足已成为摆在深圳面前的现实问题。与此同时，深圳也存在大量存量土地粗放、低效利用的问题。

  用国土资源部部长徐绍史的话来说，深圳当前“迫切地需要通过释放制度红利，来推动经济社会新一轮的发展。”日前，深圳在重启金融改革的同时，也启动了“土地制度改革综合试点”。而根据《深圳市土地管理制度改革总体方案》，深圳这次土地改革的主要着力点将锁定“存量土地盘活”，改“量变”为“质变”，来做大蛋糕。

  原农村集体非法占用的土地、不符合产业升级规划的部分原工业土地，成为盘活的首要对象。

  中国银行深圳市分行副行长王炯接受本报采访时表示，深圳如果能够通过改革把当前现实存在的二元化土地制度变成真正的单一国有化，让更多的土地进入市场，按市场化的方式去配置土地，土地利用效率将大大提高。

  深圳经过1992年和2004年两次城市化土地通征（转），名义上实现了全市域土地的全部国有化，但由于征（转）工作不完全，约400平方公里建设土地仍掌握在原来的农村集体及个人手中，占深圳全市建设用地逾40%。但由于不能进入市场参与有效的资源配置，原来的农村集体组织及原村民，在这400平方公里的土地上盖起了占深圳市整体房屋数量近二分之一的建筑。

  “以前这大片土地只能做‘城中村’，土地产出非常有限，若是能进入市场并重新加以规划，以后便可能成为超级购物中心、城市功能区，那么土地的利用价值就提高了。”王炯说。

  原先占据着大片土地的旧工业区、旧厂房，也将在新土地改革中被重新定位、二次开发。前海现代服务业合作区及深圳市“十二五”规划中确定的12个战略性新兴产业基地，将率先试点差别化土地供应和地价管理标准，享受更灵活的土地出让政策。综合开发研究院（深圳）执行副院长郭万达认为，这将非常有利于深圳加速产业转型升级。

  收益共享调动各方积极性

  在土地开发方面，深圳新土地改革特别强调“收益共享”，这一点得到了专家们的普遍赞同。专家们认为，土地制度改革非零和游戏，“收益共享”有利于调动各方积极性把蛋糕做大，共同受益。

  土地制度是我国一项基本经济制度，它不仅对资源的配置效率有着重要影响，而且对社会和谐稳定和社会公平正义同样具有重大影响。深圳市英联国际不动产有限公司董事长宋星慧认为，深圳城市更新之所以进展缓慢，大部分项目止步于谈判阶段，就是因为原村民及小业主觉得不公平，因为在当前的制度下，一旦签了协议，他们将永久性地失去赖以生存的土地，无法分享未来土地增值收益。

  “一定要分享，如果不分享，就是一个独角戏，就不能把社会各方的积极性调动起来往一个方向走。”王炯说，“在蛋糕做大的前提下进行分享，就不是零和游戏，社会的产能价值就能提高。改革就是既要让人民群众拥护改革，又要让他们能分享到改革成果。”

  深圳在新土地改革近期实施方案中明确提出，要探索完善租赁和作价入股等土地有偿使用方式，探索完善土地收益制度，重点探索政府与土地权利人共享土地增值收益机制，创新土地收购模式和多元化补偿方式，探索土地资产权益的市场交易和管理制度。

  宋星慧认为，建立在产权清晰、收益共享基础上的土地制度改革，各项工作的推进都会更加顺畅，因为蛋糕做大对社会各方都有好处。政府、土地权利人（包括农民和企业）的受益显而易见，而项目推进速度加快、施工周期缩短，开发商也将受益。

  改革不会一蹴而就

  尽管有了系统性的改革“纲领”，且前景看似一片光明，但由于改革涉及多方利益的再分配问题，专家、官员几乎众口一词地认为“难度很大”。

  徐绍史在深圳市土地管理制度改革综合试点启动仪式上就已明确表示，方方面面都期待着深圳继续提供新鲜经验和改革范本，但试点工作的难度是很大的，可以预见和难以预见的问题会很多，必须有足够的思想准备、工作准备和组织准备。

  宋星慧认为，深圳新一轮土地改革并非为了改革而改革，提出的改革内容都是针对多年来没能解决但是当前又迫切需要解决的“敏感问题”，都是难啃的“硬骨头”，真正操作起来并不容易。她认为，较为可行的是通过具体的项目带动相关问题的解决，在项目推进中探索、创新。

  王炯则认为，要防止土地制度变更后，出现一些“超级运动员”，利用权力成为超越其他人的竞争者，牟取不公平的利益。同时，他认为，政府在将土地进行资本化运作、享受增值收益过程中，不能凌驾于规则之上，要作为市场平常的参与者，按照同样的游戏规则来操作。