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    王珏林:
    限购是房地产调控红线将长期持续
    2012-08-09       来源:上海证券报      作者:⊙记者 于祥明 ○编辑 龚维松

      王珏林:

      限购是房地产调控红线将长期持续

      昨日本报报道,目前各部委有一系列关于房地产调控的储备政策,将酌情适时适度地调控。如果房价反弹之势难以抑制,后期储备政策必然应声而出。目前,市场各方都屏息以待。

      房价若反弹,调控就加码?国务院督查组会叫停地方政府微调政策吗……市场内外充斥着各种猜测,各种观点,各种判断。在楼市调控进入新的敏感观察窗口之际,上海证券报独家专访了房地产权威专家——住建部政策研究中心副主任王珏林。

      ⊙记者 于祥明 ○编辑 龚维松

      A

      市场

      ——回暖是事实

      要密切关注集中购房成交

      催生房价反弹

      上证报:自去年房地产调控以来,楼市成交量一跌再跌,但是今年3月份以来,北京等地的住宅成交量,却出现月月递增的态势。对于今年楼市的表现,您怎么看?

      王珏林:事实上,今年上半年楼市没有预期的那么好,上半年销售量仅3.9亿平方米,按这个增长速度,预计今年全年全国住宅销售量为8亿平方米,仅仅高于2008年水平。而2011年全年全国房地产销售面积是10.99亿平方米。相比较就可以看出,今年全国房地产市场成交下降仍是主流。

      但是,今年一、二线城市确有回暖。这有多方面原因,其中重要原因之一就是今年的信贷环境发生变化。

      去年10月至今年2月,金融系统无论对开发商的开发贷,还是对个人住房贷款都是从紧的,没有房贷的支持,房地产市场肯定是低迷的。

      而2月份之后,降准、降息,加之首套房的房贷优惠政策不再从紧,所以房地产市场有所回暖是事实。不过楼市回暖主要反映在一、二线城市,并不是全国都是如此。

      对于一、二线城市住宅成交量月月回暖的现象和趋势需要关注。因为,集中消费购房会导致房价的反弹,会损害房地产调控的大环境。

      上证报:2011年,全国房地产开发投资61740亿元,同比增长27.9%。而今年上半年,全国房地产开发投资30610亿元,同比名义增长16.6%(扣除价格因素实际增长14.3%),其中,住宅投资20879亿元,增长12.0%。房地产的投资大幅回落,对此您如何看待?

      王珏林:房地产投资回落是一种必然,但预计全年不会过低。

      上半年房地产投资回落有几个方面的原因。其一是宏观经济下滑比较快,影响了投资者的整体预期,由此导致投资意愿收缩;其二是去年拿地的开发商开发进度整体偏慢;三是开发企业资金周转紧张(除了一些型房企),投资能力有限。简而言之,在资金紧张之下,已经囤了地的开发商放慢开发,由此导致今年上半年全国房地产投资下滑比较快。

      今年房地产投资回落是必然的,但是下半年房地产投资不会继续回落,预计今年全年的整体水平也不会过低。这是从两方面考虑,其一中央政府调控的目的是实现房地产的“软着陆”,而非“硬着陆”;其二从企业自身来看,房企不投资也面临着无法长期运营的窘境。

      因此,预计下半年全国房地产投资会有所回升,特别是大的开发商,在二、三线城市的投资趋势是扩张的,目前收缩的主要是中小房地产企业。

      上证报:您认为今年下半年中国房地产市场的趋势是回暖,回落,还是仍不明朗?

      王珏林:楼市回暖已经是事实,虽然销售量同比下降,但在一、二线城市的带动之下,楼市还是回暖的。这个趋势能否延续,要看其他方面的条件,如信贷环境等。

      我担心的不是市场走向低迷,而是楼市的反弹。即,由于集中购房消费、对预期的误判,局部区域形成楼市过热,从而影响到整个调控大局。从这个层面来说,“回暖”这个词有误导的可能,我认为更好的说法是“下半年楼市趋于平稳”。

      B

      政策

      ——后续政策出台与否需看市场脸色

      ●限购政策,通过调整供求关系,缓解市场和社会的矛盾,这项政策是不会变化的。

      ●土地市场的反弹,主责在地方政府,他们必须转观念。卖地来钱最快也最多,这是地方政府支持房地产的原因所在。但是却不能支持他们这样做。土地卖光了怎么办?这种做法显而易见是不可持续的。地方政府必须转观念,改变这种发展模式。

      ●简单而局限地把城镇化理解为房地产投资是大错特错了。

      “国八条”是楼市调控“基本原则”

      上证报:近期楼市的回暖,已经引起中央政府和各个相关部门的关注,住建部、国土部、银监会、央行不仅纷纷表态,坚持调控不放松,而且还下发文件重申从严调控的具体办法。由此,市场内外也有一种声音:如果房价再出现反弹,政策就会加码。您认为政策真会加码吗?还是已经到了政策底?

      王珏林:目前管理房地产市场有三个办法:其一是消费方面,做调整限制,即限购;其二是资金方面,进行控制,如限贷;其三是税收调节的办法,如房产税试点。

      从去年资金信贷政策的实际效果来看,对房地产市场压力和影响非常大,而今年通货膨胀已经得到有效控制,在目前稳增长日益成为重中之重的大背景之下,再通过收紧信贷调控房地产,不太现实。而税收的办法,是长期政策,不是一下子就能铺开的,目前也难以立竿见影。限购政策,通过调整供求关系,缓解市场和社会的矛盾,这项政策是不会变化的。

      目前市场上所说的政策已经到底线了,而实际上还有很多政策没有执行到位。房地产市场的稳定需要两方面的支撑:一是增加市场供应量;二是需求方面,减少不必要的消费。对于前者,市场更多的关注于新增土地和新建房屋量上,但老问题仍然没有解决,即大量闲置土地有待开发,有些在建项目也在延缓进度,这都直接影响了住宅的供应量,从而导致供需关系这一根本矛盾仍未解决。

      目前市场寄希望于政策加码,来推进房地产调控的逻辑本身就有错误。实际上,在“国八条”大的政策框架之下,不会出台新的政策,而是落实现有政策,对于执行上不足的细节问题要切实落实,而不存在超越“国八条”之外的新政问题。

      简而言之,就看现在的这些措施能不能管好市场,如果能管好市场,也就没必要再出台新政策,如果管不住,就必须出新政策。

      国务院督查组肩负三大任务

      上证报:国务院从7月下旬开始,派出8个督查组,对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。此次督查的重点是检查住房限购措施、差别化住房信贷政策、税收政策的执行情况等。对于这次督查,您认为会否有个别城市的微调政策被“纠偏叫停”?

      王珏林:国务院房地产督查组的派出,既是需要也是必要,它肩负着三大任务。其一,其督查的具体内容,是现有政策的执行情况,对于全国有警戒作用,会让一些有意微调的城市就此打住。

      考虑到政策管理市场,必须定期检查督查,否则时间一长,如果不督促,政策执行可能存在弱化问题。

      其三,2012年已经过半,对于房地产的各个方面,包括土地、公积金、政策执行情况等都需要了解。因此,此次国务院督查组在督查之外,还有调查的要求,即了解各地房地产实际情况,以便为下半年的政策提供决策参考。

      上证报:扬州市财政局、房管局5月8日发出通知,给予对个人购买“成品住房”即精装修房进行奖励,购房者最高可获房款的千分之六。该政策也被业内指为托市之举,引起房地产业内外较多关注。扬州的政策不会被叫停吗?

      王珏林:扬州的政策是鼓励购买精装修住宅。鼓励精装修,这是住建部多年前就提出的,它可以节省大量资源能源。但是,由于当时房价过高,相关部门不敢大张旗鼓地推进此事,因为开发商必然会借机涨房价,那样的话,房价上涨的板子可能打到鼓励精装修的政策上。

      扬州目前尝试做这件事,我个人不反对。因为,这项政策的执行,地方政府是需要自己掏腰包的,这就使得财力不济的地方政府无力出台类似政策,由此全国各地纷纷仿效的可能性较小。

      更为重要的是,大家不要忽略一个问题,即,在房地产调控之下,扬州的该项政策之外,还要控制好房价,否则就会给自己招来“麻烦”。

      

      限购政策根本不具备退出条件

      上证报:但是,市场还是希望看到国务院督查带来一些实际成果,有没有一种可能,酝酿新的调控政策出来?

      王珏林:这种期望可以理解,但是,督查、调查,并不意味着就要出新东西。我之前已经说过,督查之外了解实际情况更为重要。可以肯定的是,目前房地产调控不可能放松,特别是限购政策,是目前房地产调控的红线,根本不具备退出的条件,而将长期持续。

      限购政策退出,只有在两种情况下出现,其一,自动取消,即经济不景气,市场低迷,没人愿意买房或无能力买房;其二房地产税收政策承接且足以调节供求关系。

      而目前这两个情况都难以出现,目前房价仅仅是涨幅趋缓,并不是消费能力不足,截至去年年底,居民储蓄存款35万亿元。如果这部分资金释放出来,可以肯定其中很大一部分会进入房地产市场,这样必然会抬高房价。所以,我一再担心房价反弹,一再强调持续调控不放松。

      另一方面,房产税试点工作肯定是要推进的,但预计不会很快。因此,限购政策将长期持续,也是长期任务,不是一两年就可能退出的。

      对于“限购”的争议,我认为在中国现阶段不成熟,用这一过渡办法是无奈之举,却也是有效之法,不能让投资者占领房地产市场。

      

      地方政府不能动摇调控大局

      上证报:但是,今年以来,已有约40个城市出台不同程度的楼市调控微调政策,而且力度有进一步加大的趋势,地方政府与中央政府的博弈使政策打折扣怎么办?

      王珏林:土地市场的反弹,主责在地方政府,他们必须转观念。

      卖地来钱最快也最多,这是地方政府支持房地产的原因所在。加之,其他产业增长缓慢,而城市建设资金紧张,使得地方政府更想盘活土地市场。地方政府是需要这钱,但是却不能支持他们这样做。土地卖光了怎么办?这种做法显而易见是不可持续的。地方政府必须转观念,改变这种发展模式。

      我们还要从国家宏观经济布局的管理上思考,即加强全国土地市场的管理,要合理布局分配土地资源。目前各地高价地绝大多数是住宅用地,工业用地价格并不高,这个问题需要一并解决。

      必须强调的是,不管地方政府如何盘活土地,但都不能影响全国房地产调控的大局。因为现在房地产调控正处于很敏感的时期。

      现在有两个限制问题:一是限购,二是限制刺激消费购房。如免税,如果地方政府出台这类政策,就是在刺激购房消费,相当于放松房地产调控。

      我们必须清醒地认识到,目前所谓最严厉的限购政策,其执行城市个数是有限,也就40多个城市,并不是全国都限购了,而且有的城市限购区域仅限于城区,范围有限,所以地方城市再有小动作,就非常不可取。

    C

      观点

      ——勿让投资者占领楼市

      只有房地产才能救经济的观点不可取

      上证报:目前市场上流行一种观点,房地产调控是经济下滑的主因。对此,您怎么看?

      王珏林:这种观点的实质仍是只有房地产才能救中国经济。我认为这种看法不可取,也不赞成。靠房地产救经济只能是短期、短视行为,不应成为我国发展的方向。中国经济还是要靠产业发展,从而带动消费发展。经济发展不能再走卖地、扩大投资的老路。

      再者,我国经济增长速度的下滑,是主动调整的,其目的本身就是要转变生产方式,调整产业结构。

      在中国经济发展的三驾马车中,虽然投资仍是主导之一,但现在投资方向的选择上,重点并不在房地产,而是以培育新兴产业,以及国家重要基础设施为重点;另外要用政策性办法拉动内需。消费占整个经济的比例依然不高,所以必须提升消费对经济的贡献。

      另外,还要加大民营经济的扶持,以及大力发展第三产业。这几招棋都可用,也足以稳定我国经济,而不是只用房地产一招棋。

      

      中国房地产顶层设计要走自己的路

      上证报:自1998年房改以来,住宅商品化市场化一路发展过来,调控不断。这是不是一种制度缺失?另一方面,美日欧房地产市场的大起大落,也给了中国前车之鉴,靠房地产发展经济的风险很大,我们应该避免重蹈覆辙。那么,您认为中国房地产应该有怎样的顶层设计呢?

      王珏林:中国所处发展阶段不同于美日欧,制度安排也不相同,因此中国要走自己的房地产发展之路,这是大的原则。另一方面,用法制手段(包括法律法规、税收等)来调整市场各方面的矛盾,是中国房地产顶层设计的归宿。让开发商、政府卖地,以及投资者保持合理的利润,不能让投资者占领这个市场,是房地产市场成熟和政策设计良好的度量衡。

      具体来看,美日欧已经走过了城市化发展的阶段,目前已经没有太多的新开工建设项目。而中国正处于工业化、城镇化进程之中,拥有大量的新开工项目。而且,可以肯定,随着中国经济整体的发展,中国房地产开发会呈现出阶梯性的特征,即住宅设计、建设质量不断提高。

      所以,因美日欧在房地产问题上摔了跟头,就人为地压制房地产建设是违背中国现实的,单纯地拿“空置率过高”等棒子来打压中国房地产的思路也不正确。简而言之,国情不一样,发展阶段不同,不能套用某国经验。

      另一方面,各国沉痛的经验也有可借鉴之处,即,一旦让投资者占领房地产市场,这个市场就不可能平稳。所以保持整个房地产行业的合理利润,避免出现“暴利”,是房地产市场成熟和政策设计良好的度量衡。任何一种制度设计,无论说得如何天花乱坠,只要不能实现这个目标,就是不合格的。

      

      城镇化■房地产投资化

      上证报:您刚刚提到城镇化,中央领导也提出城镇化是扩大内需最大潜力,是拉动内需的引擎,是不是意味着房地产投资走向城镇呢?

      王珏林:城镇化是描述工业化的过程,这个过程要解决很多问题。

      城镇化,实际上就是减少农村人口比例。我国是农业大国,一直是农村人口多于城市人口,但是我国经济的发展却主要依靠城市。我们清醒地认识到只有改变贫困落后的面貌、解决二元结构等问题,才能把我国由传统的农业国变成工业国,实现国家的繁荣、昌盛。所以,自改革开放以来,我国一直在发展城市经济、提高工业化水平的基础上大力推进城镇化。

      城镇化的过程之中,需要配套解决教育、医疗、养老、交通、住宅等等一系列的问题,所以简单而局限地把城镇化理解为房地产投资是大错特错了。

      人物简介

      王珏林,住建部政策研究中心副主任,长期在住房和城乡建设部政策法规司、政策研究中心工作,参与过多部法律法规、政策的调研和起草工作。

      他对城市规划、建设和管理,建筑业、房地产业、市政公用事业,对建筑市场、房地产市场、住房制度改革,以及对城市经济、区域经济、城镇化新农村建设,国有企业改革、城市市政公用事业改革和建筑节能等方面都有比较深入的研究。他承担了国家住建部、发改委、国家统计局、国家信息中心、国家人防办等部委局的重大课题研究;还承担了北京、天津、重庆、深圳等城市“十一五”专项规划和重要课题研究,尤其对我国房地产市场进行了多年研究,有独特的见解。