南京栖霞建设股份有限公司
2012年半年度报告摘要
§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
本半年度报告摘要摘自半年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读半年度报告全文。
1.2 公司全体董事出席董事会会议，全体监事和高级管理人员列席董事会会议。
1.3 公司半年度财务报告未经审计。
1.4 是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况？
否
1.5 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？
否
1.6 公司负责人陈兴汉女士、主管会计工作负责人干泳星女士及会计机构负责人（会计主管人员）袁翠玲女士声明：保证半年度报告中财务报告的真实、完整。
§2 公司基本情况
2.1 基本情况简介
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2.2 主要财务数据和指标
2.2.1 主要会计数据和财务指标
单位:元 币种:人民币
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2.2.2 非经常性损益项目
√适用 □不适用
单位：元 币种：人民币
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§3 股本变动及股东情况
3.1 股份变动情况表
□适用 √不适用
3.2 股东数量和持股情况
单位：股
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3.3 控股股东及实际控制人变更情况
□适用 √不适用
§4 董事、监事和高级管理人员情况
4.1 董事、监事和高级管理人员持股变动
□适用 √不适用
§5 董事会报告
(一) 市场环境变化与管理层的看法
受房地产市场调控政策影响，上半年全国商品住宅销售面积同比下降11.2%。1、2月份，公司项目所在的南京、苏州、无锡三地的商品住宅成交量一度跌至2007年以来的最低水平。然而，自2月底央行下调存款准备金率开始，首套住房信贷环境逐步好转，多个城市调整了公积金贷款额度，开发商以价换量的策略开始奏效，首套房需求得到释放。5月份以来，随着中央将稳增长置于更加重要位置，特别是央行连续降准、降息，市场观望情绪得到进一步缓解，市场预期开始出现微妙变化，不仅首套房需求继续释放，而且部分改善性需求开始入场。自1、2月份触底后，南京、苏州、无锡三地的商品住宅成交量稳步回升，南京7月份商品住宅成交量还创下了2009年以来的单月最好水平。
然而，我们也注意到，当前，房企融资环境依然没有明显好转，商品住宅库存仍然处于历史高位，中央政府抑制投资投机性需求的政策导向十分明确。房价一旦出现过快上涨苗头，极有可能导致政府出台新的调控政策。因此，除非出现大的政策调整，下半年，房地产市场总体将保持“价稳量增”的发展态势，开发企业仍将以加快销售为主要任务。随着房市成交量的回升，土地市场也将趋于活跃，但开发企业的拿地行为将会趋于理性。
与此同时，上半年，不论从全国范围看，还是从公司项目所在的南京、苏州、无锡三个单个城市看，住宅开发投资增速均持续回落，住宅新开工面、开发企业土地购置面积同比都有所下降，这必将影响到一年后的新房供应量和市场供求关系。
（二）公司的应对与经营情况
报告期内，公司坚持以中小户型、中低价位为主的产品定位，贯彻快速销售策略，取得良好成效。报告期内，商品房实现合同销售金额18.85亿元，合同销售面积16.05万平方米，回笼资金14.78亿元，分别较上年同期增加113.97%、203.32%和55.84%。南京上城风景、东方天郡，苏州枫情水岸、自由水岸等尾盘去化顺利。南京栖庭、栖园，无锡瑜憬湾、东方天郡，苏州栖庭等主力楼盘由于采取了合理的定价策略和积极的促销手段，销售进度明显加快。新盘南京上城名苑凭借“总价90万起购79平方米主城三房”以及“首付28万刚需首选”的精准定位，开盘当月内就基本清盘。与此同时，公司按照保证品质、保证关键节点施工进度的原则，有序推进幸福城保障房项目建设，项目综合品质受到主管部门普遍好评。幸福城保障房项目销售和购房款回笼工作也稳步推进，截止本报告披露日，共回笼购房款10.24亿元。
报告期，公司共实现营业总收入14.02亿元，同比增加27.60%；实现利润总额3.07亿元，同比增加23.79%；实现归属于母公司所有者的净利润1.83亿元，同比增加34.68%；每股收益0.1739元。截至2012年6月30日，公司总资产120.08亿元，较期初增加12.37%；归属于母公司所有者权益34.95亿元，较期初增加3.23%。
报告期内，公司房地产开发业务结算收入13.46亿元，同比增加26.85%；结算毛利率为40.73%，较上年同期增加1.07%；结算面积9.51万平方米，较上年同期减少4.1万平方米。虽然结算面积同比减少30.12%，但营业总收入和归属母公司所有者的净利润同比分别增长27.6%和34.68%。
截止报告期末，公司合并报表范围内尚有14.03亿元的合同销售金额未结算，这为公司未来的业绩体现奠定了良好基础。
深化银企合作，财务保持稳健。在房企证券市场直接融资暂停，间接融资困难的大背景下，报告期内，公司凭借多年来良好的企业信誉和银企合作关系，继续获得各大银行的大力支持，报告期末尚有16亿元授信额度未使用。报告期末，公司货币资金余额为13.7亿元，可变现金融资产为7.18亿元，足以覆盖短期借款和一年内到期的长期负债（合计17.28亿元）。公司目前所有地块的土地款都已支付完毕。
利用市场低谷，获取优质土地。为保持主业平稳有序发展，公司把握机遇，于2月16日在土地市场低潮时期，以底价和接近底价成功竞得南京电子网板厂老厂区和仙林羊山公园西北角两幅以刚需和小改善为主的纯住宅优质地块。其中，作为电子网板厂的股东单位，电子网板厂老厂区地块的竞得，也使得该地块土地出让金返还收益得以兑现。二季度以来的土地市场回暖迹象表明，当时正是此轮土地市场调整的一个阶段性底部。
科学管理投资，保持有效控制。报告期内，公司继续做好河北银行、广东棕榈园林、汇锦农村小额贷款公司等投资项目的跟踪评估和股权管理工作，切实维护公司利益。
壮大持有物业，增加租金收益。报告期内，公司进一步提升持有物业项目的策划、招商及管理能力，出租物业规模进一步增加，公司持有物业的租金收益已成为公司一个稳定的收入来源。
夯实内部管理，提升经营效率与效果。报告期内，公司进一步加强前期、规划、工程等业务环节的无缝对接，前期工作效率进一步提高，各项目前期工作进展顺利。继续强化质量管理。公司的社会认可度进一步提高，品牌影响持续得到提升，上半年，南京百水芊城二期、上城风景北苑12幢工程获2011年度“金陵杯”奖；南京东方天郡、栖园7幢工程获2011年度“扬子杯”奖；无锡瑜憬湾四期2幢工程获2011年度“太湖杯”奖；南京栖庭项目通过住建部住宅2A性能认定和住建部广厦奖评审；幸福城保障房项目不仅通过国家住建部康居示范工程评审，而且通过了绿色建筑评审。
与此同时，公司继续完善集团财务管控系统和内部控制体系，继续实施全员全过程的成本管理。报告期内，公司两项费用占营业总收入的比率仅为 4.77%，远低于同行业上市公司平均水平。管理效率的进一步提升，为公司的持续稳定健康发展提供了有力的保障。
(三) 公司主营业务及其经营状况
1、主营业务分行业、产品情况表
单位:元 币种:人民币
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其中：报告期内公司向控股股东及其子公司销售产品和提供劳务的关联交易总金额
498,762.70元。
2、主营业务分地区情况
单位:元 币种:人民币
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3、主要财务状况、经营成果和现金流量重大变化情况
（1）资产构成同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
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②经营成果及费用分析
单位：元 币种:人民币
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③现金流量表同比发生变动的分析
单位：元 币种:人民币
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4、子公司经营情况及业绩分析
①子公司基本情况如下
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②子公司经营业绩情况如下
单位：元 币种:人民币
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注：无锡锡山栖霞建设有限公司的东方天郡项目、苏州卓辰置业有限公司的栖庭项目、南京迈燕房地产开发有限公司的上城名苑（兴卫村项目）均已预售，尚未实现竣工结算。南京卓辰投资有限公司的华德美居栖霞店物业处于招商洽谈阶段。
5、2012年上半年项目开竣工情况
单位：万平方米
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（四）三季度盈利预测
2012年3月份以来，因刚需和首次改善性需求逐步释放，住宅成交量有所回升，公司在售楼盘以现房和准现房为主。预计2012年1-9月份，归属于母公司所有者的净利润将较上年同期增长40%-60%。
上述预测为初步测算，鉴于市场因素影响，销售过程中存在不确定性，公司实际结算收入可能与预期数据产生差异。具体财务数据以2012年三季度财务报告为准，请投资者注意风险。
（五）公司下半年经营思路
2012年下半年，公司仍将密切关注国家政策变化，一如既往地遵循稳健的发展战略，坚持“稳中求进”的策略，持续快速去化，加快资金回笼；夯实管理，谨慎投资，力争在行业调控和市场波动中保持持续稳定的发展。
2012年下半年，公司继续坚持以销售和回笼保障房资金款为重心，把握市场节奏，动态调整销售策略；着力开发潜在客户，综合运用营销方式和渠道，整合各方资源，加大销售力度，加速对已完工项目中剩余房源的去化。继续坚持开发中小户型中低价位商品房为主的产品策略，合理调整工程开发进度，确保所有项目的实施进度达到计划要求。下半年，公司将重点推进南京枫情水岸项目（仙林G84地块）、南京羊山公园地块（G96）、南京电子网板厂地块（G97）的前期规划和开工建设。同时，提高公司对持有物业的经营能力；积累运营经验，不断提升其资产质量和盈利水平。
2012年下半年，公司致力于提高项目管理的整体水平，藉此提升核心竞争能力。进一步推广幸福城项目在设立专业负责人制度、开展前期设计施工无缝对接、搭建信息管理平台方面的成功经验，着力打造公司的内生动力。同时，进一步增强成本控制水平，继续实行全员全过程的成本和费用控制。以证监会、财政部要求加强上市公司内控体系建设为契机，完成对公司内控制度的梳理、补充和完善。提高公司的运营效率和抗风险能力。
继2012年初公司以低价获取南京羊山公园地块（G96）、联合江苏汇金公司以底价竞得南京电子网板厂地块（G97）后，公司将继续关注江苏省内各城市房地产市场走势，在严控风险的前提下，力争以多元化的方式获取更多的土地储备。
（六）公司投资情况
1、对外投资情况
单位:万元 币种:人民币
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被投资的公司情况
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2、募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金及前期募集资金使用到本期的情况。
（七）报告期内现金分红政策的制定及执行情况
公司分红政策为："公司可以采取现金或者股票方式分配股利。公司每三年以现金方式累计分配的利润不少于三年实现的年均可分配利润的百分之三十" 。自上市以来，公司一直重视对股东的持续稳定回报，在经营状况许可的情况下进行现金分红是公司的一项长期性策略，并得到了管理层的有效执行，自2002年到2011年的10年间，公司累计分红11.84亿（含2011年度），占累计净利润（归属母公司所有者）的61.81%。
公司2011年度利润分配方案符合公司分红政策的规定。截止本报告披露日，2011年度利润分配方案已实施完毕。
§6 重要事项
6.1 收购资产
□适用 √不适用
6.2 出售资产
□适用 √不适用
6.3 担保事项
√适用 □不适用
单位:万元 币种:人民币
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6.4 关联债权债务往来
□适用 √不适用
6.5 重大诉讼仲裁事项
□适用 √不适用
6.6 其他重大事项及其影响和解决方案的分析说明
6.6.1 证券投资情况
√适用 □不适用
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6.6.2 持有其他上市公司股权情况
□适用 √不适用
6.6.3 持有非上市金融企业股权情况
□适用 √不适用
§7 财务会计报告
7.1 审计意见
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7.2 财务报表
合并资产负债表
2012年6月30日
编制单位:南京栖霞建设股份有限公司
单位:元 币种:人民币
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法定代表人：陈兴汉女士 主管会计工作负责人：干泳星女士 会计机构负责人：袁翠玲女士
(下转138版)