随着一纸债权确认判决书递至各债权人，僵持了3个月之久的“温州平阳泰宇花苑”房地产项目处置方案终于有了新的进展。
据悉，安信信托已于3月20日收悉上海市第二中级人民法院关于对借款人浙江平阳县泰宇房地产开发有限公司有关信托贷款债权确认的民事判决书。根据此前平阳处置工作小组推出的“两条主线同步进行”处置方案，无论最终该项目将走向债务重整抑或是破产清算，“债权确认”都是各方协调的基础及关键环节。
与此同时，由于安信信托于2011年4月发行的4亿元温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划将于2013年4月26日部分到期，安信信托方面已经与某房地产开发企业签署意向性协议，接盘其中即将到期的2亿元信托份额，从而保证该部分信托份额到期兑付。
然而在记者深入调查该房地产项目运行情况及相关债务重整进展的过程中，随着镜头不断回放至诸多时间节点，事情的真相也随之层层剥开：一场从局部利益交换到全局合作制衡、充满了博弈色彩的“风险化解”之战仍在继续，留下的，是对信托责任、诚信文化的无限思考。⊙记者 邹靓 ○编辑 张亦文
地块估价虚高之惑
根据计划书，泰宇房开两块土地的评估价值总计11.5亿，而温州平阳县工作处置小组人士表示，此前两块地的评估价仅为3.69亿
2011年4月，泰宇花苑开发商浙江温州平阳县泰宇房地产开发有限公司（下称泰宇房开）与安信信托签订发行一款温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划，募集资金4亿元，其中2亿元用于“泰宇花苑”项目的后续开发建设，2亿元用于偿还银行及公司外部借款。
2002年，泰宇房开通过挂牌出让方式竞拍获得鳌江旧城五期区域外2号地块C区。为开发泰宇花苑，泰宇房开实际控制人陈岳西将上述地块分割办理两本土地证。先后通过建设银行、民间借贷及安信信托进行融资。其中编号为【平国用（2005）第2-8135号】的土地对应1、2、3号楼，编号为【平国用（2006）第2-8036号】的土地对应4、5、6号楼。
首先，泰宇房开将土地抵押给建行温州分行，土地抵押期限至2014年5月9日。2011年4月，陈岳西再次将土地顺位抵押给安信信托，以偿还建行贷款和获得开发资金。当时的信托产品推介资料上称：项目公司将其所有的编号为【平国用（2005）第2-8135号】的土地使用权【评估价值7.7亿元，评估报告编号：沪八达估字（2011）FA0017-2号】以第一顺位抵押给安信信托；将编号为【平国用（2006）第2-8036号】的土地使用权【评估价值3.8亿元，评估报告编号：沪八达估字（2011）FA0017-1号】以第二顺位抵押给安信信托，作为其偿还信托贷款本金及利息的履约担保，并办理强制执行公证，初始抵押率45.21%。2012年2月，偿还建设银行贷款后抵押率降为34.78%。
根据计划书，上述两块土地的评估价值总计11.5亿。而温州平阳县工作处置小组人士表示，此前两块地的评估价仅为3.69亿，而安信信托在考察项目后自聘上海八达国瑞房地产估价公司以“土地使用权升值”为由抬高了最终评估价值，从而泰宇房开得以从安信信托方面融得4亿资金，“对此我们是有意见的”。
安信信托对此的解释是，安信信托于2010年年末开始对泰宇花园项目开展尽职调查，当时温州房地产市场还处于上行阶段，安信信托自聘的异地评估机构同借款人无任何关联，但受限于异地评估机构在样本数据及市场敏感性方面的限制，安信信托在决策是否续做该信托项目时，除了以评估机构出具的结论为依据外，主要是基于安信信托在房地产开发项目中的经验及内部评价体系，参考市场实际销售价并经过修正后的结果，体现了安信信托对项目整体风险的把控。
翻阅安信信托推介材料可以看到，当时安信信托分析认为，“泰宇花苑”整体剩余可售住宅面积为92751平方米，市场销售均价为13500元/平方米；商业可售面积10738平方米，预计销售均价在4万/平方米；地下车库可售车位497个，预计销售单价为10万/个，以上全部实现预售后，项目总体估计可实现销售收入18.3亿元，税后现金流入12.7亿元；信托期间可实现税后现金流入约12亿元。
温州房地产信息网统计显示，泰宇花苑2009年销售的4号楼和6号楼，拟售价格在5900元/平方米-7900元/平方米。2012年1月22日开盘的5号楼，拟售价格为11160元/平方米。始终没有达到预期中的13500元/平方米。
“2011年温州楼市进入谷底，当地爆发多起过度民间借贷导致企业资金链断裂事件，造成了系统性风险。泰宇花苑的实际销售价格没有达到预期，应该说是项目进入时点的问题。”安信信托人士表示，泰宇花苑处于敖江镇的商业核心位置，东临敖江商业中心新河路，西临曙光路，南面是敖江现在的长途和短途汽车站，北面临河，地理位置十分优越，“也不排除当时对楼盘售价的估计是比较乐观了”。
保证金不翼而飞之谜
安信信托方面表示，在2012年上半年的一次账户查阅中其发现，泰宇房开实际控制人陈岳西已划转2000万保证金用以归还建行贷款
“泰宇花苑”项目楼盘于2009年4月30日开售，根据售房合同，该楼盘计划于2012年8月31日交付。由于泰宇房开公司法人代表陈岳西过度举债导致公司资金量断链，项目于2011年年底停工。
后经当地公安机关证实，陈岳西于2012年7月1日由上海浦东机场出境，出逃前其将建行账户中的4亿元预售款全部提走，目前陈岳西仍未知去向。
事实上，浙江省自2010年10月起就要求对房地产项目预售资金进行封闭管理。即房地产开发企业应在发放开发贷款的商业银行开立一个专门的资金账户，特定项目所有预售资金应全部纳入这个账户，优先用于本项目的建设投资，企业需要向银行提出申请后获准后方能使用，且该账户不能提取现金。这样一来，陈岳西如何能够提取4亿元预售款就变得颇为蹊跷。
据悉，陈岳西卷款潜逃后，建行总行也已介入调查此事。但对于其中来龙去脉，当地政府、建行平阳支行、建行温州分行均以“不清楚”、“不知道”回应。截至发稿时，建行总行也未给出明确答复。
类似的事情还发生在陈岳西为“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划设立的保证金账户。在该房地产信托设立之初，安信信托曾与泰宇房开、建行温州分行签署保证金监管协议，约定融资方泰宇房开需在保证金账户中维持一定比例的保证金作为必要的流动性风控措施，并对信托计划存续期间融资方的销售回款时点比例做出了相关说明。
“设立保证金账户并不是房地产信托项目通用的强制措施，但出于风险控制的考虑，设立保证金账户有利于信托公司作为受托人对融资方进行实时监管。安信信托在2012年上半年的一次账户查阅中发现，泰宇房开实际控制人陈岳西已划转2000万保证金用以归还建行贷款”，安信信托方面表示。目前，泰宇房开在建行仍有7000万贷款未归还。
此后，安信信托于2012年6月向上海市第二中级人民法院提起诉讼，“确认了泰宇房开拖欠安信信托4亿元贷款本金以及挪用保证金的事实。”安信信托方面表示。温州房地产信息网显示，泰宇花苑未售房源已处于禁售状态。
本报记者咨询相关法律人士后获悉，泰宇房开在安信信托未知情的情况下挪用信托保证金若确认，则需负相应的违约责任。安信信托同时认为，建行作为信托保证金账户的存管银行，未尽到相应的账户监管责任，在陈岳西划转保证金的过程中未知会安信信托，并成为该举动的直接受益人，因此将保留向建行温州分行追究责任的权利。
房企接盘保兑付
“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划中的2年期信托份额将于2013年4月26日到期，为保证到期兑付，安信信托已与某房地产开发企业签署意向性协议，转让该部分2亿元信托份额
在陈岳西卷款潜逃之后，经购房户代表向有关部门反映，2012年7月18日，平阳县政府成立了由县委政法委、县委维稳办、县住建局、鳌江镇政府等多部门组成的帮扶工作小组协调泰宇花苑相关事宜；当年年底，平阳处置工作小组推出“两条主线同步进行”处置方案，一是破产重组 (或破产清算)；二是垫资续建。
最初的垫资续建方案因安信信托董事会决议未通过而落选。今年1月，一民间借贷债权人以泰宇房开公司举债过度、资不抵债为由，向浙江省平阳县人民法院申请对该公司进行重整，该法院已报请温州市中级人民法院选定浙江震瓯律师事务所为平阳县泰宇房地产开发有限公司的破产管理人，泰宇房开破产正式立案，重整时间一般为6个月。
3月20日，安信信托收悉上海市第二中级人民法院公告的【（2012）沪二中民六（商）初字第4号】民事判决书，确认了借款人平阳县泰宇房地产开发有限公司拖欠安信信托4亿元信托贷款本金，以及挪用2000万信托保证金的事实。
参与本案的法律人士表示，按照破产法定程序，在泰宇房开选定破产管理人后，其他司法诉讼就可恢复审理，泰宇房开的现存资产将纳入破产法定程序。“在破产程序项下进行后续重整工作的好处是，相关各方动机明确且相应的债权将得到确实保障。”
根据浙江省平阳县人民法院关于对借款人平阳县泰宇房地产开发有限公司进行债务重整及有关信托贷款债权申报的书面通知，泰宇房开债务确权将于4月末结束。破产管理人将于今年5月召开债权人会议，届时，包括安信信托、建行温州分行、民间借贷债权人代表、购房者代表等相关各方将商议交易条件及后续接盘方案。
知情人士透露，温州“泰宇花苑”项目开发贷款集合资金信托计划其中的2年期信托份额将于2013年4月26日到期，为保证到期兑付，安信信托已与某房地产开发企业签署意向性协议，转让该部分2亿元信托份额。某房地产开发企业或将接替泰宇房开进行泰宇花苑项目楼盘后续开发。
安信信托方面表示，“确保信托本息偿还的住宅与商业售价（税后安全边际）为5484元/平方米，即在预计市场价格基础上分别折价59%与86%，安全边际还是比较高的。该楼盘地理位置优越，若能够进行后续开发，现金回笼后确保本息偿还不是问题，无非是时间长短而已。”
温州平阳县政法委人士表示，泰宇花苑如果能够顺利续建，对各债权人以及购房者来说都是最好的结果。目前，破产重整工作仍在进行之中。