胡飞雪

  有一种调侃幽默的说法：男女因误解而结合，因了解而分开。世上究竟有多少男人和女人有这样的故事，不是笔者讨论的内容。笔者想要说的是：十多年来，之所以有这么多人把大把资金投入商品住宅，认定国内房地产市场商品住宅价格会一路上涨，主要是因为两种误解。

  一种误解，是房地产投资投机者片面地把房价上涨理解成了房产升值，而没有考虑通胀因素。国内十多年来伴随房地产市场商品住宅价格的持续上涨的金融经济现象，既有通胀，也有物价普涨。我国的广义货币与实体经济之比高达220%，在诸多经济体中堪称高位水平。这些年来其他多数商品物价涨幅不大，原因之一正是商品住宅市场吸纳了大量的货币流动性，换言之，国内房地产市场价格的持续上涨，是国内通胀的一种特殊表现形式。货币是水，物价是船，水涨船高是也。通胀和物价普涨的另一种说法，是货币贬值。多数人见到某套房子5年前售价15万，而5年后涨到30万，就说房子升值了一倍，却不想想5年前的15万元在今天只能购买那一套房子的一半，说明了5年前的15万元在今天的贬值程度。他们没弄清楚物品价格上涨与物品价值升高的本质区别。而许多人之所以分不清通胀和物价普涨，误解房价上涨与房产升值，把通胀与物价普涨混为一谈，用经济学的常识讲，这源于一种“货币幻觉”。所谓“货币幻觉”，有经济学家解释得简明易懂：就是人们倾向于用名义价值，而不是实际价值思考。

  另一种误解是，国内现有的大多数商品住宅充其量只能算是中期中档耐用商品，而房地产投资投机者误把它当成了长期高档耐用商品。3月6日，九三学社全国政协委员许进称，国家现行标准规定建筑物的设计使用年限是50年，普通住宅设计使用年限也是50年，他建议提高这一标准。早在2006年4月，当时的建设部住宅产业促进中心主任陆克华在接受记者采访时表示，国内建筑住宅平均使用寿命不足30年。今年央视“3.15”晚会曝光的深圳建筑施工中使用海砂，恐怕只是揭开了国内建筑使用寿命短这一问题的冰山之一角。国内商业银行向购房者提供按揭贷款，之所以都是选择20年期限，笔者推测，与上述建筑住宅设计使用年限有莫大相关性。

  遗憾的是，许进的提议，陆克华的说法，以及商业银行提供贷款的做法，不为大多数人所理解、认知，或许大多数人都被房地产开发商的营销说辞给忽悠了，“70年产权”几乎完全占据了大多数人的心理空间。你不能不承认、不佩服，房地产开发商是一群狡猾聪明的家伙，其营销技巧绝对一流，在他们“独特的销售主张”（Uique Selling Proposition)中，不仅卖的是“70年产权”，他们更是在卖“家”，在卖“做美梦的地方”，在卖“一间能够看得见风景的好房子”，在卖“一种生活方式”。更离谱更有所谓“创意”的，说是在卖“一种未来生活的保障”，声称他的房子是一种养老保险品种。企业营销界的信仰和信条是：把鞋卖给从来不穿鞋的人才是高手；把冰箱卖给北极爱斯基摩人才是成功。他们相信“普通人的脑子无法抵御有计划、有组织的灌输”，这在房地产销售中就表现为，反复对潜在消费、投资者兜售他们的“主张”、“卖点”，进而把低质量的房子卖出高价，还要让购买者排队抢购，还要让抢到的人认为很值。

  有人说“房地产的价值往往是经济发展预期的函数”，不要这么故作高深好不好，老实说，大多数商品住宅购买者、房地产投资投机者恐怕都不真明白函数关系是什么意思，他们在房地产开发商面前，正如“范伟”在卖拐的“赵本山”面前，他们的购房决定，除了确有消费、投资的需求这一因素外，很大程度上还有房地产开发商有意误导的成分。十多年来，除了电话通讯费用有所降低外，大多数商品和服务的价格都有所上涨，而之所以商品住宅价格的涨幅高于其他商品和服务的价格，完全可以说，既是房地产开发商大力推广营销的结果，也是房地产开发商为了牟取超额利润采用不正当的营销手段推高房价的结果。

  十多年来，中国房地产市场价格持续上涨，与此同时发生的与其存在相关性的重要的金融经济现象是通货膨胀和物价普涨，可以视作中国国情和国人众生相的全息反映。在政府连续的宏观调控政策下，房价仍能持续上涨，原因当然很多，也很复杂。笔者在此提出上述两个误解，只是意在强调大家关注一个事实。如果按第一种误解，扣除通胀因素和物价普涨因素，十多年来，国内商品住宅确有升值的成分，即房价跑赢了通胀和物价，但远没有房地产开发商所吹嘘的那样多，投资投机者所想象误解的那样多。如果按第二种误解，十多年来，国内商品住宅有没有升值以及未来有没有升值的可能性，不能不打个大问号，因为这不仅涉及房产的内在价值，即其使用年限所决定的实际使用价值，更涉及未来，而未来又与不确定性正相关。

  （作者系知名财经专栏作者）