⊙记者 高山 ○编辑 阮奇

  期待地产项目为湖北金环带来业绩转机的投资者又要失望了。公司董事会已经筹划把地产公司的股权卖掉，尽管这个10万平方米的项目已经销售了三分之一，另外三分之二也已全部建成并正在热售中。但经过一系列的运作，这个项目的利润恐怕与普通投资者已没有关系。

  7月19日，湖北金环发布公告，拟以8253万元的价格出售所持有的控股子公司湖北金环房地产开发有限公司99%股权，接盘者中金汇鼎湖北投资管理有限公司的主要股东为两名自然人。根据公告，公司对金环地产的长期股权投资净额为9023万元，若此次以8253万元出售，金环地产将录得亏损770.18万元。

  黄金地段 地产项目也会亏钱？

  这几年做地产还会亏钱？湖北襄阳当地投资者张先生表示无法理解。在他看来，虽然房价没有继续大幅上涨，但地产项目肯定还是挣钱的，尤其是那些地段好、拿地成本不高的项目。

  公开资料显示，湖北金环房地产的前身襄樊纯昊投资有限公司成立于2001年，原本隶属于大名鼎鼎的“泰跃系”，2005年湖北金环以合计1.88亿元的价格获得其99%股权，并在2010年更名为湖北金环房地产。金环房地产一共开发了两个项目，一是早已建成交付的泰跃·朝阳项目，二是正在销售的金环·御江苑项目。该项目位于襄阳市中心的汉江边，且处于汉江一桥和汉江二桥之间的核心位置，属于襄阳当地的黄金地段，目前该地段商品房售价普遍在每平方米6000元以上。

  根据公司最新公告，御江苑项目位于襄阳市人民西路与霁月路交会处，项目占地面积30261平方米，总建筑面积103210平方米，容积率3.5，绿化率为35%。受地块拆迁工作影响，项目分三期实施，首期项目于2011年11月正式动工，三期项目2012年7月开始实施。截至目前，项目楼栋主体结构已全部封顶，预计整体竣工交付时间为2014年3月31日。

  公告称，项目住宅部分于2011年12月开始预售，截至2013年6月30日，共销售住宅302套，销售面积34091.2平方米。其中2013年1月起，受市场环境和竞争项目的影响，项目成交量和销售均价出现大幅下挫，2013年1月-6月期间，住宅成交套数仅为57套，销售面积5970.87平方米，成交均价5933元。

  回查资料，金环房地产于2010年1月份通过公开竞拍取得御江苑的土地开发权，拿地价格为1.046亿元。

  简单计算就不难发现其中的问题。以御江苑项目的总建面和此前销售单价计算，该项目的整体收入应该在6亿元左右，而土地成本仅1.046亿元，即使把建安成本算到2个亿（即每平方米2000元），再加上1个亿的其他费用，这也仍应是一个有利可图的项目。

  但根据公司最新披露的公告，如果湖北金环房地产公司以净资产的价格出售，上市公司不仅赚不到一分钱，还将出现770万元的亏损。

  “我们买湖北金环的股票，看中的就是这个楼盘的收益，公司当时拿地成本不高，楼盘的地段又好，结果折腾了几年也没有为公司带来一分钱利润，现在算总账居然是亏钱的，这里面出了什么蹊跷？”投资者张先生向上证报记者抱怨。

  三大疑惑 且看利润如何消失！

  利润到哪儿去了？公司一系列公开信息留下了疑惑和线索。

  一个疑惑是销售收入的确认。根据公司最新公告，截至6月30日销售面积已达到3.4万平方米，以5933元的均价计算，销售款也已超过2亿元。由于公司今年上半年仅售出57套房，就应有245套房在2012年年底前售出，对应计算2012年底前销售额已超过1.6亿元。不过回查公司提供的资料，这些预收款尚未被正式确认收入。公司提供的湖北金环房地产财务数据显示，其2012年全年和今年一季度主营收入都为0。

  公司曾有计划对部分售房收入进行确认。今年1月30日，公司发布2012年度业绩预告，预计2012年全年盈利800万元至1200万元，一个原因即是公司房地产子公司开发项目略有盈利。然而一个月后，公司发布业绩预告修正公告，称子公司湖北金环房地产因开发的御江苑项目工程进度原因，对前期收入进行调整，受此影响造成公司利润下降。

  第二个疑惑是评估时间的选择。根据公开信息，金环·御江苑项目一共分三期开发，其中第一期两栋楼已分别于2011年年底和2012年初取得预售证。根据襄阳市房管局公开消息，第二期两栋楼在2012年7月24日获准预售，第三期则是在2012年9月4日获准预售。

  以2012年8月31日为基准日进行评估，对第二期和第三期的销售情况显然就有了充分的操作空间。评估报告未透露当时房产的销售情况以及建设情况，根据公告提供的消息，截至今年6月30日已售面积为3.4万平方米，约占整个项目的三分之一。

  “房地产和其他资产不同，估值相对有个成熟的市场，评估时就应该以市场价格为准，得出的价格也最公平。”某评估机构在接受上证报记者咨询时表示，对一个正在建设的地产项目进行评估时，很少以基础法进行评估，更不会采用半年或一年前的情况制作评估报告，“对一个地产项目来说，一年时间变化太大。”

  通过公开信息无法详细知晓御江苑项目自去年8月底至现在的变化，回查评估机构出具评估报告的时间，为今年3月30日，这与评估基准日也有了7个月的时间距离。

  第三个疑惑也是最实质的问题，即湖北金环为何要在项目的销售期内急着出手这个项目？金环·御江苑项目真的如公告所说的，“预计滞销状态还将持续，后续销售价格可能继续下挫”？

  上证报记者日前以购房者身份对金环·御江苑项目进行了打探。据现场工作人员介绍，楼盘销售一直比较好，一期项目早已卖完，二期仅剩下一种户型，量也不多，现在销售的主要是三期项目，均价6300元。对于记者提到的“卖不动”问题，工作人员直接表示，“这么好的地段，根本不可能，最多是在价格上让一点。”

  据襄阳房管局最新发布的数据，今年上半年，襄阳市区商品房成交均价5471.40元/平方米，较去年同期商品房成交均价增长10.6%。

  湖北金环抢着卖出地产项目的动机是什么呢？昨日上证报记者与湖北金环相关负责人取得联系，对方表示关于地产项目不方便说太多，一切以公告为准；该交易的买方中金汇鼎湖北投资管理有限公司主要负责人也婉拒了采访要求。