南方基金ETF基金经理 柯晓

  11月5日，上海证券报在《保荐人过冬》中报道：一位首批保荐人，人称房叔，缘于他疯狂买房的举动。从2004年以来，每次做IPO项目收到一笔奖金，房叔就买套房子，至今资产难以估测。因此，在其他保荐人迷茫踯躅之时，房叔依然自得其乐。

  联想到近期房姐案件，房地产已从单纯的经济现象上升到涉及社会公平和正义的高度。媒体预期十八届三中全会将讨论房产税试点扩容政策。部分房地产投资者认为，随着房产税试点扩容，房地产持有环节的成本上升，过去十年房产投资的盈利模式，将由单纯的房价升值，逐步过渡到兼顾房租收入。因此，房叔的黄金时代注定将渐渐远去。

  谈了房子，少不得谈万科。不少投资者知道，万科的标杆企业是普尔特房屋公司（Pulte Homes）——美国最大的住宅开发建造公司，公司的经营理念是在最合适的地方建最好的房子，并通过整个购房体验过程取悦客户。可是，2013年当万科走出国门时，牵手的伙伴不是普尔特，而是铁狮门（Tishman Speyer）。

  铁狮门是世界一流的房地产业开发商、运营商及房地产基金管理公司，擅长开发并与管理密切结合，旗下的标志性建筑囊括洛克菲勒中心、克莱斯勒中心等。铁狮门与普尔特主要差别在于除了开发外还做营运管理，这些差别能解释为何“新郎”是他吗？

  谈到万科，很难不谈万科董事长王石。王石说，“哈佛的这一年，我感觉获得了新生。”媒体报道，王石租住的公寓位于剑桥镇的花园街上，到哈佛主校区最远的教学楼或者图书馆只需步行15分钟。

  王石的新生是租住在剑桥镇的花园街上？王石买不起美国房子吗？答案显然是否定的。问美国同学回答说，美国要交房产税，除中国来的新移民外，没有人敢在美国炒空房待涨，美国华裔也喜欢炒房，但目的是做包租公包租婆收租。

  想到王石租住的剑桥镇花园街上的公寓，大概率上是铁狮门或类似的房产公司开发管理的，而不是普尔特这样的建造公司。这就可能解释，万科为何牵手铁狮门。在与铁狮门联姻的新闻发布会上，王石说：“长期以来，万科一直是一家拥有国际视野并善于向优秀同行学习的企业。此次进入美国市场，我们也是带着学习的目的，希望通过具体项目的合作，学习成熟市场的商业模式和管理经验。”

  作为基金经理，投资相关的判断要看下资本市场的颜色。普尔特是上市公司，为标普500指数成份股，市值67亿美元，股价为17.53美元，市盈率为14.3倍，因美国次贷危机，其股价从2005年的历史高点下降了62%。铁狮门因是未上市公司，找不到财务数据。可类比公司分别是波士顿地产（Boston Properties）和艾芙隆海湾社区（AvalonBay Communities），前者从事办公楼商业地产，后者从事高端住宅地产，两者都是标普500指数成份股。波士顿地产市值156亿美元，股价为102.15美元，市盈率为27倍。艾芙隆海湾社区市值160亿美元，股价为124美元，市盈率为42.4倍。经历次贷危机后，双双股价创历史新高。显然，资本市场对开发管理公司感冒，而对开发建造公司不感冒。

  原来后房叔时代的西学中用，非但孕育了王石的新生，催生了万科的新方向，还可能造就了房地产行业投资的新机遇。