天地源股份有限公司

  2013年年度报告摘要

一、 重要提示

1.1 本年度报告摘要摘自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。

1.2 公司简介

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二、主要财务数据和股东变化

2.1 主要财务数据

单位：元 币种：人民币

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2.2 前10名股东持股情况表

单位：股

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2.3 以方框图描述公司与实际控制人之间的产权及控制关系

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三、管理层讨论与分析

2013年，国际政治经济形势复杂多变，美联储退出量化宽松政策的脚步虽然十分缓慢，但对新兴经济体国家的金融市场冲击加大，波动幅度明显加剧；我国经济仍处于弱周期低增速运行状态，增速继续放缓，呈现出“降中趋稳”的态势，国家继续实施以稳增速、调结构、提效率为主的宏观调控政策，重点转向深化改革和结构调整。

面对复杂的宏观经济形势，房地产行业在调控中稳步前行，行业集中度逐步提高，企业分化愈加分明。针对房地产行业持续调控并逐步走向理性的现状，公司紧紧围绕“跨越发展年”的发展主题，采取措施积极应对，在公司股东和各位董事、监事的关心支持下，通过团队的不懈努力，全面完成了各项经营指标任务。

(一) 主营业务分析

1、 利润表及现金流量表相关科目变动分析表

单位：元 币种:人民币

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2、收入

(1) 驱动业务收入变化的因素分析

主要是因为本期交房结转收入的项目和上期差异所引起。

(2) 主要销售客户的情况

公司前五名销售客户销售的收入总额为40,923.25万元，占公司全部销售收入的比例为15.19%。

3、成本

(1) 成本分析表

单位:元

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(2) 主要供应商情况

公司前五名供应商采购总额为47,621.59万元，占全部采购金额的比重为21.11%

4、现金流

单元：元

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5、其它

(1) 发展战略和经营计划进展说明

报告期内，公司实现销售收入26.93亿元，同比增长18.76%；实现净利润（归属于母公司）2.66亿元，同比增长10.11%。截止2013年12月31日，公司总资产为115.65亿元，净资产（归属母公司所有者权益）为23.75亿元，每股收益0.3083元，加权平均净资产收益率为11.69%。

a、战略规划明确发展方向。2013年，针对已经发生深刻变化的内外部环境，在认真研判房地产市场未来发展趋势和对公司资源、能力深入分析的基础上，公司审时度势，制定了新一期战略规划，确定了文化地产战略、资本运营战略、高效运营战略和精细化战略四大战略和管治保障、人力资源保障、绩效保障三大保障体系。

b、融资创新保证长期发展。2013年，公司通过多层次搭建融资平台，多方位拓宽融资渠道，多途径利用融资方法，合理安排融资资源匹配和融资期限匹配，积极发挥上市公司的优势，全年融资规模再创新高。

c、土地储备积蓄发展后劲。2013年，公司提倡通过合作方式获取土地资源，以较小的资金占用获取较大的发展资源，放大公司有限自有资金的杠杆作用，形成资源获取和资金占用比的最大化。全年公司储备多宗土地，为今后发展积蓄了后劲。

d、标准化加快运营速度。一是公司完善了企业发展与项目考核体系，从制度建设方面为快速运营提供了保障。二是继续强化"策划前移、营销先动、工程前置"的要求和"当年拿地、半年动工、一年开盘运营"标准，稳步提升项目运营速度。三是推进标准化成果的应用，全力推进小区域标准化取得了初步成果。四是供方资源战略化迈开步伐，对工程、材料设备、咨询服务和营销服务等四大类供应商进行评估分类，为后续推进供方资源战略合作的广度、深度和优化管理奠定基础。

e、文化地产助推品牌提升。2013年，公司主要从产品规划设计、工程施工管理、营销服务、物业服务、品牌推广等五个方面入手，推进文化地产战略的全面落地。制定了公司文化地产实施方案，出台了《文化地产实施考核暂行办法》，将文化地产战略落地、策略落实纳入到公司的绩效考核当中，以激励引导文化地产落地实施。

f、精细化战略构筑品质。2013年，公司实现了战略引导下的品质提升，具体来讲，就是通过以工程考核为引导、以工程精细管理为重点实现了工程品质提升，通过以价值关爱为载体、物业服务为重点实现了服务品质的提升，通过以公司治理、财务管理、营销管理和内部控制为重点实现了内部管理品质的提升。

(二) 行业、产品或地区经营情况分析

1、主营业务分行业、分产品情况

单位:元 币种:人民币

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注：主营业务分行业和分产品情况的说明

（1）截止报告期末，公司主要项目房地产储备情况如下表所示：

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（2）公司本期主要项目销售情况如下表所示：

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（3）公司本期主要项目出租情况如下表所示：

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（4）截止报告期末，公司各类融资情况如下表所示：

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注：公司本期利息资本化率为98.01%，利息资本化金额为522,467,488.92元，加权平均融资成本为11.95%，最高项目融资成本为14%。

2、主营业务分地区情况

单位:元 币种:人民币

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注： 2013年度公司的主营业务收入西安地区占57.60%，宝鸡地区占0.35%，苏州地区占39.32%，深圳地区占0.48%，惠州地区占1.92%，天津地区占0.33%。

(三) 资产、负债情况分析

1、资产负债情况分析表

单位:元

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货币资金：主要为公司销售回款与融资等资金流入增加所致。

应收账款：主要为本期公司尚未收回的项目销售款。

其他应收款：主要为下属公司期末支付土地竞拍保证金所致。

其他流动资产：主要为本期费用摊销所致。

持有至到期投资：主要为下属公司归还到期信托产品所致。

长期待摊费用：主要为装修费等费用本期摊销所致。

短期借款：主要为公司本期增加一年期贷款所致。

应付账款：主要为本期公司开发项目、房地产投资额增加，相应应付工程款增加所致。

应交税费：主要为本期预交的各项税费增加所致。

应付利息：主要为按权责发生制计提的应付利息增加所致。

应付股利：主要为下属深圳西京实业发展有限公司本期支付期初应付股利所致。

一年内到期的非流动负债：主要为公司下一年度到期的长期借款增加所致。

长期借款：主要为公司本期融资规模增加所致。

少数股东权益：主要为下属公司信托计划到期后收回陕国投以次级信托资金持有的惠州天地源公司股权所致。

(四) 核心竞争力分析

伴随公司新一轮战略规划的编制完成，明确了未来五年公司将“以质量效益为根本，以规模速度为手段”的发展方向，并实施以“文化地产”为内涵、以“资本运营、高效运营和精细化”为支撑的四大战略，使公司成为文化地产的领跑者和价值领先的上市公司。随着上述目标的逐步推进，将形成和构建公司在新的发展阶段的核心竞争力。

(五) 投资状况分析

1、 对外股权投资总体分析

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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况

(1) 委托理财情况

本年度公司无委托理财事项。

(2) 委托贷款情况

本年度公司无委托贷款事项。

(3) 其他投资理财及衍生品投资情况

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3、募集资金使用情况

报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。

4、主要子公司、参股公司分析

单位：万元

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(下转B11版)

股票简称	天地源	股票代码	600665
股票上市交易所	上海证券交易所

联系人和联系方式	董事会秘书	证券事务代表
姓名	刘宇	莫颖
电话	029-88326035	029-88326035
传真	029-88325961	029-88325961
电子信箱	liuyu@tande.cn	moying@tande.cn

	2013年(末)	2012年(末)	本年(末)比上年(末)增减（%）	2011年(末)
总资产	11,565,404,994.67	8,944,434,663.50	29.30	8,448,379,301.98
归属于上市公司股东的净资产	2,374,895,118.20	2,181,918,017.00	8.84	1,939,968,308.29
经营活动产生的现金流量净额	-1,394,406,425.19	-265,594,709.88	不适用	-104,304,931.03
营业收入	2,692,864,548.84	2,267,482,428.46	18.76	2,342,759,722.15
归属于上市公司股东的净利润	266,427,515.57	241,949,708.71	10.11	227,864,197.88
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	269,454,484.31	236,683,132.80	13.84	225,448,780.02
加权平均净资产收益率（%）	11.69	11.74	减少0.05个百分点	12.47
基本每股收益（元／股）	0.3083	0.2800	10.11	0.2637
稀释每股收益（元／股）	0.3083	0.2800	10.11	0.2637

报告期股东总数	56,356	年度报告披露日前第5个交易日末股东总数	56,056
前10名股东持股情况

股东名称	股东性质		持股比例(%)	持股总数	持有有限售条件股份数量	质押或冻结的股份数量
西安高新技术产业开发区房地产开发公司	国有法人		56.52	488,359,560	0	质押185,000,000
徐月英	未知		0.41	3,585,200	0	未知
佛山市顺德区兆迅贸易有限公司	未知		0.38	3,280,892	0	未知
诺安股票证券投资基金	未知		0.34	2,979,545	0	未知
顾勇梁	未知		0.23	1,983,741	0	未知
莫丽英	未知		0.23	1,947,797	0	未知
黄妙祯	未知		0.18	1,594,600	0	未知
王有利	未知		0.17	1,500,000	0	未知
邓迎国	未知		0.17	1,470,482	0	未知
赵玉宝	未知		0.15	1,334,535	0	未知
上述股东关联关系或一致行动的说明		1、本公司持股5%以上的股东--西安高新技术产业开发区房地产开发公司是公司第一大股东，与其余九名股东之间不存在关联关系，不属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。 2、本公司未知前十名无限售条件流通股股东之间是否存在关联关系或属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人的情况。

科目	本期数	上年同期数	变动比例（%）
营业收入	2,692,864,548.84	2,267,482,428.46	18.76
营业成本	1,850,165,932.55	1,435,133,908.33	28.92
销售费用	109,982,270.48	85,918,679.74	28.01
管理费用	102,585,499.38	94,560,943.77	8.49
财务费用	3,718,364.33	6,550,359.74	-43.23
经营活动产生的现金流量净额	-1,394,406,425.19	-265,594,709.88
投资活动产生的现金流量净额	-140,620,924.20	11,152,975.06	-1,360.84
筹资活动产生的现金流量净额	2,600,298,050.56	-45,861,293.38

分行业情况
分行业	成本构成项目	本期金额	本期占总成本比例(%)	上年同期金额	上年同期占总成本比例(%)	本期金额较上年同期变动比例(%)
房地产业	商品房销售成本	1,751,030,018.94	94.64	1,345,659,334.23	93.77	30.12
物业服务	物业管理	81,296,530.29	4.39	71,889,346.23	5.01	13.09
其他	水电开发、折旧	17,784,380.32	0.97	17,500,664.89	1.22	1.62

现金流量表项目变动及说明
项目	本期数	上年同期数	增减比例（%）	原因说明
经营活动产生的现金流量净额	-1,394,406,425.19	-265,594,709.88	不适用	主要为公司储备土地支付资金、房产项目投资付款以及税费支出增加所形成。
投资活动产生的现金流量净额	-140,620,924.20	11,152,975.06	-1,360.84	主要为本期对外支付下属公司股权转让价款所形成。
筹资活动产生的现金流量净额	2,600,298,050.56	-45,861,293.38	不适用	主要为本期融资规模增大所形成。
报告期内公司经营活动现金流量净额与净利润差额16.59亿元，主要是因为报告期内公司新增土地储备、支付工程款等变动所致。

主营业务分行业情况
分行业	营业收入	营业成本	毛利率（％）	营业收入比上年增减(%)	营业成本比上年增减(%)	毛利率比上年增减（%）
房地产	2,581,960,589.88	1,751,030,018.94	32.18	19.57	30.12	减少5.50个百分点

项目名称	项目位置	状态	持有土地及房产面积		拟发展作销售的土地及房产面积		合作开发项目涉及的权益占比
			土地面积	房产面积	土地面积	房产面积
丹轩坊A地块	西安市高新区	在建	79,223.20	233,983.08	79,223.20	233,983.08
丹轩坊B地块	西安市高新区	在建	53,673.20	223,439.77	53,673.20	223,439.77
曲江香都	西安市曲江新区	在建	200,745.56	828,075.00	233,352.39	828,075.00
九悦香都	宝鸡市金台区	在建	70,440.60	238,234.00	70,440.60	238,234.00	60%
平江怡景	苏州市姑苏区	在建	43,660.80	60,745.50	43,660.80	60,745.50
七里香都	苏州市工业园区	在建	123,090.92	228,445.00	123,090.92	228,445.00
御湾雅墅	惠州市惠城区	在建	189,627.70	238,316.77	189,627.70	238,316.77
欧筑1898	天津市津南区	在建	160,471.00	323,140.00	160,471.00	323,140.00
合计			920,932.98	2,374,379.12	953,539.81	2,374,379.12

地区	项目种类	总建筑面积	竣工面积	在建楼面面积	可供出售楼面面积	报告期内已售或已预售面积	平均售价（元/每平方米）
西安	写字楼	55,431.46	55,431.46		9,178.08	3,024.14	18,022.00
	住宅	1,481,635.83	558,676.07	90,942.66	113,767.71	97,266.75	7,132.00
	商铺	69,581.72	23,881.41	6,840.13	7,070.99	5,680.54	29,531.00
	其他	77,864.43	77,864.43	-	11,960.70	8,236.58	7,025.00
宝鸡	住宅	287,959.00	-	96,859.00	-	-
苏州	住宅	642,614.75	377,423.05	194,773.68	164,572.61	62,995.77	12,774.00
	商铺	6,875.55	6,875.55	-	6,332.55	80.92	18,000.00
	其他	75,458.49	75,458.49	-	96,114.97	4,349.72	1,844.00
惠州	住宅	243,139.86	99,554.00	37,168.35	89,075.20	8,471.83	9,903.00
天津	住宅	261,268.00	-	197,411.39	51,647.90	33,026.94	5,252.00
	商铺	12,351.00	-	7,871.00	3,856.84	-	-
	其他	57,227.81	-	-	21,057.36	3,075.65	1,627.00
合计		3,271,407.90	1,275,164.46	631,866.21	574,634.91	226,208.84

地区	项目种类	楼面面积 （平方米、个）	出租率（%）	租金收入（元）	期限	每平方米（个）平均基本租金（元）
西安	写字楼	6,153.94	100	4,117,584.00	长期	55.76
	商铺	39,784.93	57	8,393,281.24	长期	30.63
	其他	7,697.23	100	587,987.16	长期	6.37
苏州	商铺	6,082.14	42	5,038,414.40	长期	162.51
	其他	1,900.00	100	1,299,600.00	长期	57.00
深圳	住宅	86.54	100	140,755.13	长期	135.54
	其他	285.00	100	1,782,600.00	长期	521.23
合计		61,989.78		21,360,221.93

融资途径	期末贷款余额
银行贷款	1,809,408,926.32
信托融资	3,615,000,000.00
基金子公司融资	329,500,000.00
合计	5,753,908,926.32

地区	营业收入	营业收入比上年增减（％）
西安	1,551,060,497.32	15.16
宝鸡	9,489,709.84	-24.88
苏州	1,058,910,129.12	22.50
深圳	12,851,182.18	8.94
惠州	51,606,951.00
天津	8,884,619.38	-71.97

项目名称	本期期末数	本期期末数占总资产的比例（%）	上期期末数	上期期末数占总资产的比例（%）	本期期末金额较上期期末变动比例（%）
货币资金	1,697,054,177.32	14.67	631,783,476.15	7.06	168.61
应收账款	41,873,843.73	0.36	18,764,271.13	0.21	123.16
其他应收款	203,759,978.30	1.76	37,154,199.43	0.42	448.42
其他流动资产			680,833.34	0.01	-100.00
持有至到期投资			100,000,000.00	1.12	-100.00
长期待摊费用	529,268.09		910,840.68	0.01	-41.89
短期借款	150,000,000.00	1.30	20,000,000.00	0.22	650.00
应付账款	889,677,206.67	7.69	674,422,041.94	7.54	31.92
应交税费	-130,121,327.17	-1.13	-15,160,718.01	-0.17
应付利息	55,170,021.05	0.48	19,593,957.27	0.22	181.57
应付股利	5,125,944.47	0.04	49,764,109.50	0.56	-89.70
一年内到期的非流动负债	1,449,100,000.00	12.53	972,419,500.00	10.87	49.02
长期借款	4,154,808,926.32	35.92	1,564,810,709.47	17.49	165.52
少数股东权益	13,289,994.80	0.11	94,949,254.88	1.06	-86.00

被投资单位	经营范围	投资金额 （万元）	占被投资单位权益比例（%）
西安高科国际社区发展有限公司	城市基础设施、市政设施的建设；房地产开发与经营；园区配套开发与运营；承接项目管理、项目策划和景观设计。	6,000.00	21.02

投资类型	资金来源	签约方	投资份额	投资期限	产品类型	预计收益	投资盈亏	是否涉诉
	0		0

序号	公司名称	业务 性质	主要 产品	注册资本	总资产	净资产	净利润
1	西安天地源房地产开发有限公司	房地产开发	枫林意树和兰亭坊项目	30,000.00	353,745.84	97,698.30	18,693.87
2	西安天地源曲江房地产开发有限公司	房地产开发	曲江华府和曲江香都项目	13,730.00	260,334.77	19,667.32	-2,122.17
3	陕西东方加德建设开发有限公司	房地产开发	西安丈八项目	10,000.00	63,645.22	9,992.69	-7.31
4	苏州天地源房地产开发有限公司	房地产开发	苏州橄榄湾和水墨三十度	55,000.00	208,872.28	65,614.40	7,081.17
5	苏州平江天地源置业有限公司	房地产 开发	苏州平江怡景项目	45,000.00	160,537.23	42,397.61	-1,523.37
6	苏州天地源香都置业有限公司	房地产开发	苏州七里香都项目	100,000.00	178,914.93	99,369.70	-630.30
7	惠州天地源房地产开发有限公司	房地产开发	惠州御湾雅墅项目	20,000.00	135,349.41	12,910.79	-3,258.64
8	天津天地源置业投资有限公司	房地产开发	天津津九轩和欧筑项目	20,000.00	168,069.65	21,347.04	-927.20