(上接B29版)
● 处于起步阶段园区：
文安园区：报告期内，签约入园企业10家，签约投资额26.4亿元。建设道路完工1条，面积4.4万平方米，景观完工1个，面积2万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工3条，面积98.9万平方米；景观完工2个，面积18.4万平方米。
广阳园区：报告期内，建设道路完工3条，9.5万平方米。截止报告期末，园区累计道路完工3条，面积9.5万平方米。
昌黎园区：报告期内，签约入园企业5家，签约投资额2.9亿元。截止报告期末，园区累计道路完工4条，面积19万平方米。
丰台区域致力于打造成为“中国总部型产业商务综合体的典范”，报告期内，区域内部分项目已开工建设。
● 处于规划定位阶段园区：
滦平金山岭园区以长城文化为核心，构筑休闲时代长城度假运动旅游的天堂。
沈北蒲河智慧产业区围绕“国际科技城”、“活力智慧核”、“生态宜居地”三大主题，打造属性多样、功能复合的蒲河智慧产业区。
于洪园区总体定位为“智慧之港、健康之城”，重点从智慧产业、科技创意、商务商业、生态栖居四个方面建设园区。
镇江园区：以生态为先导、打造产业高端、宜居宜业的生态型城市产业综合体。报告期内，积极谋划产业项目，规划景观工程。
嘉善园区总体定位为“中国宜游产业新城标杆，充满江南水乡魅力的产业新城”。
霸州园区围绕“千年商源古霸州、万世宜居温泉城”，打造廊南区域性中心城市，京畿最美的温泉都市。
永清园区规划定位为环渤海商务空港，大健康森林都市。成为航空港、新通道、绿生活、森呼吸承载下的健康城市。
1、主营业务分析
（1）利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
| 科目 | 本期数 | 上年同期数 | 变动比例（%） |
| 营业收入 | 21,059,753,648.07 | 12,076,941,011.04 | 74.38 |
| 营业成本 | 13,939,039,433.68 | 7,288,006,870.19 | 91.26 |
| 销售费用 | 873,154,073.09 | 718,213,071.77 | 21.57 |
| 管理费用 | 1,150,591,529.80 | 777,333,724.90 | 48.02 |
| 财务费用 | 114,908,659.30 | -18,191,409.00 | |
| 经营活动产生的现金流量净额 | -3,474,422,590.73 | 217,530,243.44 | -1,697.21 |
| 投资活动产生的现金流量净额 | -3,075,993,840.55 | -2,639,956,423.89 | -16.52 |
| 筹资活动产生的现金流量净额 | 11,104,035,445.46 | 4,160,774,391.32 | 166.87 |
（2）收入
1) 驱动业务收入变化的因素分析
公司的营业收入主要来自于产业新城开发与建设以及城市地产开发，其中产业新城开发与建设又可分为土地整理、基础设施建设、产业发展服务、公用事业服务以及园区住宅配套开发。土地整理、基础设施建设、产业发展服务及公用事业服务按照当期公司与政府结算额确认收入，园区住宅配套开发和城市地产开发以商品房实际交予客户作为收入确认的依据。因此，驱动业务收入变化的因素主要是政府结算和交房。
2) 订单分析
公司的房地产开发业务接受客户预购。截止报告期末，公司预收购房客户的款项余额323.31亿元。
3) 主要销售客户的情况
公司的业务模式为产业新城开发与建设，主要客户为地方政府部门。2013年度公司的主要客户业务收入情况如下：
| 客户名称 | 营业收入 | 占公司全部营业收入的比例 |
| 固安工业园区财政分局 | 2,803,791,433.09 | 13.31% |
| 大厂回族自治县财政局 | 1,606,214,990.59 | 7.63% |
| 张家口沙城经济开发区管理委员会 | 326,581,199.72 | 1.55% |
| 河北文安经济开发区管理委员会 | 273,314,818.30 | 1.30% |
| 沈水生态科技创新城管理委员会 | 269,769,447.64 | 1.28% |
（3）成本
1) 成本分析表
单位：元
| 分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 成本构成项目 | 本期金额 | 本期占总成本比例(%) | 上年同期金额 | 上年同期占总成本比例(%) | 本期金额较上年同期变动比例(%) |
| 产业新城开发建设 | 产业发展服务 | 57,254,410.36 | 0.41 | 67,820,100.53 | 0.93 | -15.58 |
| 产业新城开发建设 | 基础设施建设 | 779,188,690.54 | 5.59 | |||
| 产业新城开发建设 | 土地整理 | 1,458,476,795.02 | 10.46 | 1,535,645,692.94 | 21.07 | -5.03 |
| 产业新城开发建设 | 综合服务 | 31,266,447.77 | 0.22 | 25,650,345.00 | 0.35 | 21.89 |
| 产业新城开发建设 | 园区住宅配套 | 9,534,339,352.10 | 68.40 | 4,216,001,501.97 | 57.85 | 126.15 |
| 城市地产开发 | 城市地产开发 | 1,879,080,602.93 | 13.48 | 1,335,907,043.07 | 18.33 | 40.66 |
| 其他业务 | 物业服务及酒店经营成本 | 143,486,454.05 | 1.03 | 46,356,684.61 | 0.64 | 209.53 |
（4）其它
1) 发展战略和经营计划进展说明
2013年，公司继续坚持“成为全球产业升级和城市发展的引领者”的愿景，继续致力于“打造产业新城，建设幸福城市”，继续以实践推动中国产业升级，在竞争激烈的市场中，华夏幸福基业充分发挥业务模式的竞争优势，及时准确地把握政策节奏，抓住市场机会，业绩保持了高速增长的态势，经营质量得到显著提升。
a) 坚持模式，深化战略
报告期内，公司继续与全球顶尖咨询公司合作，在全面贯彻落实既定公司战略基础上，坚持产业新城业务模式，不断深化公司发展战略，提出了坚决打造标杆、坚决培养端到端操盘能力、坚决打造区域经济发展能力等竞争策略，及聚焦大北京、深耕现有区域、提升产品价值等增长策略，进一步明确了公司未来发展方向，坚定了信心。
b) 变革组织，提升张力
报告期内，基于深化公司发展战略的成果，公司优化调整了业务管理架构。公司总部定位开始由战略运营型向战略投资型转变，新设产业新城集团、产业发展集团、城市发展集团、地产集团和物业集团五大集团，形成了总部、业务集团、区域公司的分层次组织架构。通过组织变革，提高了业务运营精益化水平，提升了组织张力，增强了区域竞争优势，为实现快速跨区复制奠定了组织基础。
c) 拓展环上海，深耕环北京
报告期内，公司正式与浙江省嘉善县政府达成战略合作协议，继2012年成功在无锡、镇江落地后，环上海区域再下一城。公司深耕环北京的战略取得显著进展，分别在7月、10月、12月与霸州、永清、香河三地政府签订了战略合作协议，进一步巩固了公司产业新城业务在环北京区域的领先地位。
d) 产业促进，稳步推进
报告期内，公司继续深化与龙头企业的战略合作，贯彻大项目引领的招商引资策略，成绩显著。6月，公司与中国航天科工飞航技术研究院在智慧城市相关领域、物联网应用、产业园投资建设等领域开展合作并签署《战略合作框架协议》。8月，公司与中国国际电视总公司建立战略合作关系，共同推进大厂潮白河工业区的影视制作基地建设。10月，公司与潮白河工业区管理委员会及中国电力投资集团公司华北分公司，共同签署《合作开发分布式光伏能源战略协议》。11月，公司与河北省国防科技工业局决定建立战略合作关系，共同打造环京津军民结合产业带。
报告期内，尽管房地产市场持续调控，公司仍全面超额完成年初各项经营计划。2013年全年累计实现销售额374.24亿元，实现结转收入210.60亿元，分别完成年初经营计划的134%和121%；2013年度公司结算口径管理费用率、营销费用率（管理费用、营销费用与营业收入的比值）分别为5.46%和4.15%，均低于2012年水平（2012年度结算口径管理费用率6.44%，结算口径销售费用率5.95%）。
2、行业、产品或地区经营情况分析
（1）主营业务分行业、分产品情况
单位：元 币种：人民币
| 主营业务分行业情况 | ||||||
| 分行业 | 营业收入 | 营业成本 | 毛利率（％） | 营业收入比上年增减(%) | 营业成本比上年增减(%) | 毛利率比上年增减（%） |
| 产业发展服务 | 2,364,616,565.47 | 57,254,410.36 | 97.58 | 52.92 | -15.58 | 增加1.96个百分点 |
| 基础设施建设 | 990,131,923.35 | 779,188,690.54 | 21.30 | |||
| 土地整理 | 2,053,383,662.11 | 1,458,476,795.02 | 28.97 | -0.32 | -5.03 | 增加3.52个百分点 |
| 综合服务 | 43,674,466.43 | 31,266,447.77 | 28.41 | 20.71 | 21.89 | 减少0.70个百分点 |
| 物业管理服务 | 111,413,627.41 | 93,737,737.85 | 15.87 | 234.78 | 457.73 | 减少33.63个百分点 |
| 园区住宅配套 | 13,088,202,185.02 | 9,534,339,352.10 | 27.15 | 98.42 | 126.15 | 减少8.93个百分点 |
| 城市地产开发 | 2,338,506,057.04 | 1,879,080,602.93 | 19.65 | 36.48 | 40.66 | 减少2.39个百分点 |
| 其他 | 40,991,176.93 | 49,748,716.20 | -21.36 | 50.05 | 68.36 | 减少13.20个百分点 |
报告期内，公司主要项目情况如下：
| 公司固安区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | ||||||
| 园区/区域 | 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 固安东片区 | 孔雀城5-8期 | 1,024,963 | 1,244,590 | - | 1,077,281 | 167,309 |
| 孔雀城6.3期 | 41,333 | 98,471 | 98,471 | - | 98,471 | |
| 大卫城1-6期 | 1,076,752 | 2,154,369 | 24,135 | 830,004 | 1,324,365 | |
| 孔雀海（1期） | 222,138 | 449,510 | 72,659 | 16,700 | 432,810 | |
| 孔雀英国宫（1.1-1.9期、幸福广场） | 628,213 | 1,413,727 | 448,856 | 324,660 | 997,890 | |
| 孔雀英国宫2.1.1期 | 85,333 | 220,362 | 95,140 | - | 95,140 | |
| 官庄安置项目 | 123,384 | 369,914 | 116,914 | - | 369,914 | |
| 北关新村 安置项目 | 51,066 | 140,205 | - | 140,205 | - | |
| 北横街安置项目 | 40,335 | 64,000 | - | 64,000 | - | |
| 北关新村二期 安置项目 | 12,599 | 36,144 | 36,144 | - | 36,144 | |
| 小计 | 3,306,117 | 6,191,292 | 892,319 | 2,452,850 | 3,522,043 | |
| 固安西片区 | 剑桥郡1-2期（含人才家园） | 400,669 | 734,462 | 651,009 | 11,788 | 639,221 |
| 剑桥郡2期（新取土地部分） | 13,333 | 56,074 | 56,074 | - | 56,074 | |
| 小计 | 414,002 | 790,536 | 707,083 | 11,788 | 695,295 | |
| 牛驼区域 | 牛驼温泉 孔雀城1期 | 103,905 | 81,654 | 81,654 | - | 81,654 |
| 牛驼温泉 孔雀城3期 | 104,698 | 96,494 | 96,137 | - | 96,137 | |
| 牛驼温泉 孔雀城5.1期 | 44,909 | 27,151 | 27,151 | - | 27,151 | |
| 小计 | 253,512 | 205,299 | 204,942 | - | 204,942 | |
| 合计 | 3,973,631 | 7,187,127 | 1,804,344 | 2,464,638 | 4,422,280 | |
| 公司固安区域配套住宅2013年度销售情况表 | ||||||
| 园区/区域 | 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 固安东片区 | 孔雀城 5-8期 | 1,119,204 | 73,879 | 1,110,904 | 272,044,674 | 10,528 |
| 孔雀城 6.3期 | 62,100 | 800 | 800 | 7,573,524 | 13,830 | |
| 大卫城 1-6期 | 1,119,235 | 44,517 | 1,279,389 | 611,827,330 | 6,022 | |
| 孔雀海 （1期） | 71,995 | 17,003 | 39,596 | 259,192,875 | 13,477 | |
| 孔雀英国宫（1.1-1.9期、幸福广场） | 1,192,109 | 463,243 | 1,035,524 | 3,939,125,399 | 8,515 | |
| 孔雀英国宫2.1.1期 | 176,923 | 3,891 | 3,891 | 20,588,733 | 9,636 | |
| 官庄安置项目 | － | 100,494 | 100,494 | － | － | |
| 北关新村 安置项目 | － | 132,691 | － | － | ||
| 北横街 安置项目 | － | 51,157 | － | － | ||
| 北关新村二期安置项目 | － | － | － | － | － | |
| 小计 | 3,741,566 | 703,826 | 3,754,446 | 5,110,352,535 | --- | |
| 固安西片区 | 剑桥郡1-2期（含人才家园） | 478,183 | 292,893 | 292,893 | 2,459,416,563 | 10,440 |
| 剑桥郡2期（新取土地部分） | 13,020 | - | - | - | - | |
| 小计 | 491,203 | 292,893 | 292,893 | 2,459,416,563 | - | |
| 牛驼区域 | 牛驼温泉孔雀城1期 | 65,541 | 56,608 | 56,608 | 523,737,657 | 10,933 |
| 牛驼温泉孔雀城3期 | 65,610 | 17,806 | 17,806 | 131,668,980 | 11,840 | |
| 牛驼温泉孔雀城5.1期 | 26,881 | 23,294 | 23,294 | 205,279,252 | 10,765 | |
| 小计 | 158,032 | 97,708 | 97,708 | 860,685,889 | --- | |
| 合计 | 4,390,801 | 1,094,427 | 4,045,047 | 8,340,343,987 | --- | |
固安区域内的固安华夏幸福基业房地产开发有限公司开发的固安孔雀英国宫1.4期、1.6期项目权益占比为49%外，其他项目公司权益占比均为100%。固安孔雀英国宫1.4期、1.6期项目占地面积109,333平米，建筑面积265,012平米，截止2013年已开工面积265,012平米，总可售面积225,904.15平米，累计签约面积218,339.61平米，预收账款16.86亿元。
| 公司大厂区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 潮白河孔雀城3-4期 | 381,921 | 447,494 | - | 401,800 | - |
| 潮白河孔雀城6-7期 | 226,040 | 366,338 | 63,715 | - | 293,295 |
| 潮白河孔雀城8期（辛庄200亩） | 133,334 | 217,747 | 204,000 | - | 204,000 |
| 潮白河孔雀英国宫（含大卫城项目） | 384,592 | 1,016,414 | 426,000 | 139,000 | 778,085 |
| 潮白河孔雀 英国宫4期 | 67,801 | 146,385 | 142,000 | - | 142,000 |
| 潮白河孔雀 英国宫6期 | 61,933 | 174,781 | 158,000 | - | 158,000 |
| 潮白河孔雀庄园1期 | 200,010 | 331,845 | - | - | 305,554 |
| 小计 | 1,455,631 | 2,701,004 | 993,715 | 540,800 | 1,880,934 |
| 公司大厂区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 潮白河孔雀城3-4期 | 317,574 | 5,874 | 314,464 | 114,035,738 | 9,396 |
| 潮白河孔雀城6-7期 | 277,966 | 39,560 | 211,186 | 604,768,443 | 9,171 |
| 潮白河孔雀城8期（辛庄200亩） | 173,367 | 169,497 | 169,497 | 1,350,935,438 | 10,711 |
| 潮白河孔雀英国宫（含大卫城项目） | 924,609 | 419,760 | 819,341 | 3,013,040,483 | 6,899 |
| 潮白河孔雀 英国宫4期 | 132,000 | 20,626 | 20,626 | 22,061,276 | 9,038 |
| 潮白河孔雀 英国宫6期 | 142,892 | 139,634 | 139,635 | 684,185,999 | 9,100 |
| 潮白河孔雀庄园1期 | 258,646 | 61,243 | 255,481 | 1,297,460,914 | 8,089 |
| 小计 | 2,227,054 | 856,194 | 1,930,231 | 7,086,488,291 | --- |
| 公司怀来区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 八达岭孔雀城1-2期 | 587,336 | 216,959 | 20,796 | 110,627 | 106,332 |
| 八达岭孔雀 城3-4期 | 205,934 | 178,316 | 178,316 | - | 178,316 |
| 小计 | 793,271 | 395,275 | 199,112 | 110,627 | 284,648 |
| 公司怀来区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 八达岭孔雀城1-2期 | 168,677 | 42,735 | 162,729 | 561,516,481 | 9,823 |
| 八达岭孔雀 城3-4期 | 125,855 | 43,991 | 45,192 | 458,130,467 | 11,551 |
| 小计 | 294,532 | 86,726 | 207,921 | 1,019,646,948 | --- |
| 公司苏家屯区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 苏家屯孔雀城1.1-1.4期 | 255,295 | 350,238 | 139,749 | - | 139,749 |
| 小计 | 255,295 | 350,238 | 139,749 | - | 139,749 |
| 公司苏家屯区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 苏家屯孔雀城1.1-1.4期 | 92,199 | 62,399 | 62,399 | 335,269,311 | 7,230 |
| 小计 | 92,199 | 62,399 | 62,399 | 335,269,311 | 7,230 |
| 公司香河区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 大运河孔雀城 一期大公馆 | 199,531 | 86,230 | 86,000 | - | 86,000 |
| 大运河孔雀城4期 | 60,000 | 80,612 | - | 80,612 | - |
| 大运河孔雀城5期 | 165,946 | 233,230 | 233,230 | - | 233,230 |
| 小计 | 425,477 | 400,072 | 319,230 | 80,612 | 319,230 |
| 公司香河区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 大运河孔雀城 一期大公馆 | 62,697 | 35,677 | 35,677 | 111,641,086 | 6,586 |
| 大运河孔雀城4期 | 74,162 | 5,372 | 74,067 | 73,854,440 | 7,168 |
| 大运河孔雀城5期 | 199,421 | 181,283 | 181,283 | 1,374,486,064 | 9,200 |
| 小计 | 336,280 | 222,332 | 291,027 | 1,559,981,590 | --- |
| 公司无锡区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 无锡孔雀城1期 | 94,296 | 291,728 | 111,849 | - | 111,849 |
| 小计 | 94,296 | 291,728 | 111,849 | - | 111,849 |
| 公司无锡区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 无锡孔雀城1期 | 223,710 | - | - | - | - |
| 小计 | 223,710 | - | - | - | - |
| 公司镇江区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 镇江孔雀城 英国宫 | 125,775 | 355,000 | 132,926 | - | 132,926 |
| 小计 | 125,775 | 355,000 | 132,926 | - | 132,926 |
| 公司镇江区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 镇江孔雀城 英国宫 | 292,410 | 57,553 | 57,553 | 255,300,000 | 5,680 |
| 小计 | 292,410 | 57,553 | 57,553 | 255,300,000 | 5,680 |
| 公司廊坊区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 第九园兰亭 | 71,568 | 183,277 | - | 183,277 | - |
| 华夏铂宫 | 64,667 | 197,189 | - | 156,925 | 36,865 |
| 幸福城润园 | 180,676 | 530,626 | 1,000 | 318,579 | 191,495 |
| 幸福城朗园 | 81,318 | 283,836 | 11,651 | 133,497 | 142,492 |
| 幸福城雅园 | 113,806 | 321,271 | 41,611 | 91,006 | 227,536 |
| 幸福城欣园安置 | 102,856 | 310,947 | - | 99,500 | - |
| 公园海1.1期 | 100,785 | 305,598 | 290,970 | - | 290,970 |
| 公园海1.2期 | 72,004 | 159,989 | 159,989 | - | 164,907 |
| 公园海1.3期 | 122,667 | 372,219 | 63,103 | - | 63,103 |
| 大学里 | 376,819 | 1,031,630 | 257,716 | - | 257,716 |
| 廊坊大示范区 | 25,000 | 3,353 | 3,353 | - | - |
| 大学里示范区 | 14,667 | 2,500 | 2,500 | - | - |
| 小计 | 1,326,833 | 3,696,583 | 831,893 | 982,784 | 1,375,084 |
| 公司廊坊区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 第九园兰亭 | 156,487 | 3,134 | 150,241 | 29,221,704 | 9,904 |
| 华夏铂宫 | 168,837 | 12,248 | 153,161 | 101,733,663 | 8,811 |
| 幸福城润园 | 465,328 | 54,796 | 285,776 | 454,842,509 | 7,804 |
| 幸福城朗园 | 125,427 | 100,559 | 120,511 | 461,497,654 | 7,139 |
| 幸福城雅园 | 248,298 | 58,124 | 197,742 | 518,666,315 | 7,224 |
| 幸福城欣园安置 | - | 101,189 | 171,736 | - | -- |
| 公园海1.1期 | 254,721 | 177,542 | 177,542 | 1,399,819,486 | 8,176 |
| 公园海1.2期 | 120,311 | 15,070 | 15,070 | 145,545,244 | 10,393 |
| 公园海1.3期 | 291,685 | 11,111 | 11,111 | 260,487,014 | 9,770 |
| 大学里 | 881,818 | - | - | - | -- |
| 廊坊大示范区 | - | - | - | - | -- |
| 大学里示范区 | - | - | - | - | -- |
| 小计 | 2,712,912 | 533,773 | 1,282,890 | 3,371,813,589 | 8,029 |
| 公司武清区域配套住宅2013年度开发项目情况表 | |||||
| 项目名称 | 占地面积(平方米） | 规划建筑面积(平方米） | 2013年新开工工程的楼面面积(平方米） | 截至2013年已竣工工程的楼面面积(平方米） | 在建的楼面面积(平方米） |
| 凤河孔雀城1期 | 172,649 | 232,180 | 232,180 | 232,180 | |
| 小计 | 172,649 | 232,180 | 232,180 | - | 232,180 |
| 公司武清区域配套住宅2013年度销售情况表 | |||||
| 项目名称 | 可供出售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内已售或已预售楼面面积(平方米） | 累计已售或已预售楼面面积(平方米） | 报告期（2013年）内预收房款（元） | 平均售价元/平方米 |
| 凤河孔雀城1期 | 157,773 | 118,970 | 118,970 | 629,435,704 | 7,146 |
| 小计 | 157,773 | 118,970 | 118,970 | 629,435,704 | 7,146 |
文登区域配套住宅2012年开发项目占地面积90,094平方米，规划建筑面积60,125平方米，报告期内该区域未有竣工项目。
公司旗下运营的物业公司及酒店，为产业新城配套住宅及城市住宅提供全方位的物业服务及酒店服务。
截止报告期末，公司主要房地产储备情况如下：
| 公司房地产储备情况（截止2013年12月31日） | ||||||
| 区 域 | 持有土地面积（平方米） | 持有房屋规划面积（平方米） | 拟发展作销售的土地面积（平方米） | 拟发展作销售的房屋规划面积（平方米） | 拟发展作出租的土地面积（平方米） | 拟发展作出租的房屋规划面积（平方米） |
| 固安大区 | 1,363,445.15 | 2,735,302.59 | 1,363,445.15 | 2,735,302.59 | —— | —— |
| 大厂大区 | 1,454,240 | 2,998,754.37 | 1,454,240 | 2,998,754.37 | —— | —— |
| 沈阳大区 | 37,584 | 56,376 | 37,584 | 56,376 | —— | —— |
| 环上海大区 | 159,447.5 | 422,485.1 | 159,447.5 | 422,485.1 | —— | —— |
| 廊坊大区 | 401,416.26 | 929,863 | 356,939.26 | 887,014 | 44,477 | 42,849 |
| 丰台片区 | 60,234.21 | 222,900 | 40,534.46 | 150,000 | 19,699.75 | 72,900 |
| 天津片区 | 118,459.2 | 142,151.04 | 118,459.2 | 142,151.04 | —— | —— |
| 文登片区 | 253,460 | 278,806 | 253,460 | 278,806 | —— | —— |
| 合计 | 3,848,286.32 | 7,786,638.1 | 3,784,109.57 | 7,670,889.1 | 64,176.75 | 115,749 |
| 一级土地整理情况（截止2013年12月31日） | ||
| 区 域 | 一级土地整理面积（平方米） | 一级土地整理房屋规划面积（平方米） |
| 固安大区 | 2,611,694.38 | 5,056,393.95 |
| 大厂大区 | 853,544.51 | 1,707,089.02 |
| 沈阳大区 | 334,197 | 501,295.5 |
| 环上海大区 | 108,129.3 | 162,193.95 |
| 廊坊大区 | 674,136.7 | 1,348,273.41 |
| 合 计 | 4,581,701.89 | 8,775,245.83 |
截止报告期末，公司主要项目出租情况如下：
| 种类 | 产权主体 | 项目 | 楼面面积（平方米） | 已出租面积（平方米） | 出租率 | 租金收入(元） | 平均基本租金/平方米 |
| 办公写字楼 | 廊坊京御房地产开发有限公司 | （廊坊） 六大街 | 3,210 | 2,581 | 80.38% | 645,381.47 | 250.10 |
| 商铺及购物中心 | 廊坊京御房地产开发有限公司 | （廊坊）八大街西区 | 5,359 | 5,359 | 100.00% | 978,257.00 | 182.54 |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （廊坊） 九园 | 333 | 333 | 100.00% | 109,404.00 | 328.50 | |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （廊坊） 奥韵 | 6,739 | 6,739 | 100.00% | 741,269.00 | 110.00 | |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （胜芳） 胜芳中心广场 | 14,593 | 14,593 | 100.00% | 763,602.40 | 52.33 | |
| 固安京御幸福房地产开发有限公司 | （固安）大卫城一期 | 3,882 | 1,012 | 26.07% | 206,052.00 | 203.61 | |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （固安）孔雀城一期 | 1,114 | 815 | 73.19% | 94,131.52 | 115.47 | |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （固安）孔雀城二期 | 2,126 | 888 | 41.78% | 19,080.00 | 21.49 | |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | （固安）孔雀城三期 | 10,903 | 6,876 | 63.07% | 445,338.00 | 64.77 | |
| 固安幸福基业资产管理有限公司 | 固安南区服务中心 | 6,721 | 4,773 | 71.02% | 730,628.94 | 153.06 | |
| 零售仓库及食品超级市场 | 0% | - | |||||
| 工业及货仓 | 0% | - | |||||
| 酒店及休闲 | 廊坊京御房地产开发有限公司 | 京东方公寓 | 13,443 | 13,443 | 100.00% | 2,122,917.48 | 157.92 |
（2）主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
| 地区 | 营业收入 | 营业收入比上年增减（％） |
| 环北京区域 | 20,761,150,216.12 | 72.83 |
| 沈阳地区 | 269,769,447.64 |
报告期内，公司的结算收入主要来源于河北省廊坊市、张家口市等环北京区域。随着公司业务拓展至沈阳、环上海、武汉等区域，未来收入构成将进一步变化。
3、资产、负债情况分析
（1）资产负债情况分析表
单位：元
| 项目名称 | 本期期末数 | 本期期末数占总资产的比例（%） | 上期期末数 | 上期期末数占总资产的比例（%） | 本期期末金额较上期期末变动比例（%） |
| 货币资金 | 9,943,755,630.76 | 13.42 | 5,556,479,361.60 | 12.86 | 78.96 |
| 预付账款 | 2,396,250,874.91 | 3.23 | 1,300,235,316.64 | 3.01 | 84.29 |
| 存货 | 54,057,757,368.54 | 72.96 | 32,280,211,562.22 | 74.73 | 67.46 |
| 投资性房地产 | 218,558,492.04 | 0.29 | 115,844,252.72 | 0.27 | 88.67 |
| 固定资产 | 759,632,251.62 | 1.03 | 204,431,514.34 | 0.47 | 271.58 |
| 在建工程 | 1,338,516,858.09 | 1.81 | 708,271,220.73 | 1.64 | 88.98 |
| 无形资产 | 348,857,853.11 | 0.47 | 82,951,397.54 | 0.19 | 320.56 |
| 递延所得税资产 | 281,742,685.88 | 0.38 | 136,377,338.37 | 0.32 | 106.59 |
| 短期借款 | 3,394,600,000.00 | 4.58 | 670,000,000.00 | 1.55 | 406.66 |
| 应付票据 | 450,000,000.00 | 0.61 | 20,000,000.00 | 0.05 | 2,150.00 |
| 应付账款 | 5,815,528,326.06 | 7.85 | 2,677,974,632.02 | 6.20 | 117.16 |
| 预收款项 | 34,981,381,970.43 | 47.21 | 24,252,734,043.20 | 56.15 | 44.24 |
| 应付职工薪酬 | 253,650,073.68 | 0.34 | 94,035,125.57 | 0.22 | 169.74 |
| 应付利息 | 25,120,431.27 | 0.03 | 2,658,333.33 | 0.01 | 844.97 |
| 其他应付款 | 2,459,728,574.78 | 3.32 | 1,792,246,057.77 | 4.15 | 37.24 |
| 一年内到期的非流动负债 | 6,407,200,537.48 | 8.65 | 1,928,000,000.00 | 4.46 | 232.32 |
| 其他流动负债 | 294,921,812.72 | 0.40 | 104,363,915.43 | 0.24 | 182.59 |
| 长期借款 | 7,303,900,000.00 | 9.86 | 5,228,200,000.00 | 12.10 | 39.70 |
| 长期应付款 | 740,996,035.27 | 1.00 | 55,000,000.00 | 0.13 | 1,247.27 |
| 专项应付款 | 1,668,002,062.04 | 2.25 | 992,686,973.96 | 2.30 | 68.03 |
| 股本 | 1,322,879,715.00 | 1.79 | 881,919,810.00 | 2.04 | 50.00 |
| 盈余公积 | 375,829,186.40 | 0.51 | 249,341,691.90 | 0.58 | 50.73 |
| 少数股东权益 | 3,304,816,417.55 | 4.46 | 642,151,840.18 | 1.49 | 414.65 |
货币资金：销售回款及借款增加
预付账款：业务规模扩大，预付的土地款、采购款和工程款增加
存货：园区土地整理、基础设施建设、工程施工、开发成本增加
投资性房地产：房产项目持有目的由出售变为自持，由存货项目转入
固定资产：在建工程完工转固
在建工程：酒店、展馆及园区厂站项目建设支出增加
无形资产：土地使用权增加
递延所得税资产：可抵扣亏损、内部销售未实现利润增加而导致暂时性差异增加
短期借款：业务规模扩大，借款增加
应付票据：采用票据结算方式增加
应付账款：业务规模扩大，应付工程款增加
预收款项：新增预售项目预收房款增加
应付职工薪酬：业务扩张，员工人数增加
应付利息：期末按照约定利率计提的应付尚未到期的借款利息增加所致
其他应付款：代收代付入园企业的土地款增加
一年内到期的非流动负债：一年内到期的长期借款增加
其他流动负债：年末结算房地产项目增加相应待清算土地增值税增加
长期借款：业务规模扩大，借款增加
长期应付款：新增融资租赁
专项应付款：新增政府拨付拆迁资金款
股本：2013年半年度利润分配送红股
盈余公积：利润增加，本年利润增加相应计提盈余公积
少数股东权益：下属子公司引入少数股东
4、核心竞争力分析
报告期内，公司的核心竞争力主要体现在以下几个方面：
（1）模式领先：公司产业新城业务模式，通过城市发展定位、城市空间规划、产业促进、城市建设、城市运营等系列整合经营行为，有效解决产城割裂发展问题，为区域发展提供健康有效的综合解决方案，有效实现区域综合价值提升。公司发展模式符合全面深化改革和加快转变经济发展方式的基本要求，不仅为区域实体经济发展、产业转型升级提供发展动力，更为区域率先实现科学发展、率先建成全面小康社会提供了新引擎。
（2）区域聚焦：报告期内公司进一步明晰和聚焦了区域拓展的战略布局，确定“加速聚焦大北京，夯实发展龙头地位”和“加速做大环上海，巩固提升市场地位”的增长策略。截至报告期末，公司事业版图遍及大北京区域的固安工业园区、固安新兴产业示范区、大厂潮白河工业区、大厂新兴产业示范园、怀来生态产业新城、霸州园区、永清园区、文安园区、广阳园区、昌黎园区、滦平金山岭园区、香河园区；泛上海区域的无锡园区、镇江园区、嘉善园区；沈阳城市群的苏家屯园区、沈北蒲河智慧产业园区、于洪平罗新城，以及武汉城市群的鄂州葛店园区，重点区域的战略布局初见雏形。
（3）产业促进：公司聚焦区域经济发展，精准定位产业机遇，全面打造核心能力，切实推动区域产业发展。通过加强区域经济发展研究切实把握区域发展的客观要求；提升产业研发和规划水平，甄别产业集群发展机会，增加产业促进产品梳理；强化多元招商能力，积累和运用大客户、大数据、圈层营销等关键手段，迅速达成产业促进目标；建设和提升产业平台，完善金融平台，利用投资干预加速产业集聚和升级；优化产业园载体建设，全面提升产业园设计、建设和运营能力。通过“四港一基地”（产业港、科技港、商务港、孵化港和产业基地）的产业园产品，增强产业促进和快速发展能力。报告期内，公司与中国国际电视总公司、中国航天科工飞航技术研究院、中国电力投资集团公司华北分公司、河北省国防科工局等签订战略合作协议，分别落户各园区，同时全面推进固安肽谷生物科学园、航天科技城建设运营，为区域经济和产业发展提供有力支撑。
（4）资源整合：公司整合国内外一流资源，以全球视野与国际标准参与高品质的开发建设，公司与麦肯锡、IBM、罗兰贝格、AECOM、HOK等全球顶尖咨询机构建立长期的战略合作关系，确保各项目在战略规划和设计理念层面汇聚全球智慧；同时，深入研究城市发展需求，以“幸福12+4+1”标准城市配套体系为起点，围绕产品体系，构建城市核心区，全面满足城市功能要求，无缝对接社区居住生活需求。
（5）城市魅力：公司通过不断建设完善基础及配套设施，加强城市综合运营及城市营销，整合城市资源、创新城市管理、彰显城市精神，实现城市资源增值和城市发展最优化运作。报告期内，廊坊北部新区入选中美低碳生态城市试点示范，固安大湖国际生活艺术节绚丽开启，固安幸福学校主体结构封顶，沈阳首届儿童冰雪嘉年华成功举办，大厂喜来登酒店实现试运营，进一步推动区域发展，展现区域发展魅力。
（6）资金保障：公司采用市场化手段，综合运用银行、信托、基金等多渠道融资，与国内各大商业银行、国家开发银行等政策性银行和信托公司、证券公司、基金公司建立了稳定的信贷合作关系，加上各种产业基金和房地产信托投资基金，为产业新城和城市产业综合体建设提供有力的资金保障。报告期内，公司与交通银行、国家开发银行等金融机构形成“总对总”授信，授信额度规模400亿元。
5、投资状况分析
1) 对外股权投资总体分析
报告期内，公司对外股权投资额共计75.9亿元，较2012年度增长16.97%。具体情况如下：
| 序号 | 名 称 | 主营业务 | 投资金额 | 持股比例 |
| 1 | 幸福基业投资有限公司 | 对商业、酒店、教育、医疗项目进行投资及投资管理；投资咨询（不含证券、金融、理财、融资等需行政许可的项目）、经济信息咨询；技术交流（法律、法规禁止的除外；法律、行政法规规定需取得行政许可的，未获批准前不得经营） | 50,000,000.00 | 100% |
| 2 | 廊坊幸福基业教育投资有限公司 | 对教育产业进行投资及资产管理 | 30,000,000.00 | 100% |
| 3 | 廊坊幸福基业医疗投资有限公司 | 对医疗产业进行投资及资产管理 | 30,000,000.00 | 100% |
| 4 | 廊坊幸福港湾资产管理公司 | 对自有资产进行管理 | 10,000,000.00 | 100% |
| 5 | 无锡幸福基业房地产开发有限公司 | 许可经营项目：房地产开发与经营（凭有效资质证书经营）。一般经营项目：房屋租赁服务（上述经营范围凡涉及专项审批的经批准后方可经营） | 100,000,000.00 | 100% |
| 6 | 廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司 | 房地产信息咨询；房屋买卖居间、代理，房屋租赁居间、代理。 | 1,000,000.00 | 100% |
| 7 | 嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司 | 园区基础设施建设与管理，土地整理（上述经营范围不含国家法律法规禁止、限制和许可经营的项目） | 200,000,000.00 | 100% |
| 8 | 固安九通新盛园区建设发展有限公司 | 园区基础设施建设与管理；土地整理；供热投资；污水处理（法律、法规禁止的除外；法律、行政法规规定需取得行政许可的，未获批准前不得经营） | 30,600,000.00 | 51% |
| 9 | 廊坊幸福农庄旅游开发有限公司 | 对旅游资源的开发、农业观光、农业技术开发；对旅游资产的管理（法律、法规禁止的除外；法律、行政法规规定需取得行政许可的，未获批准前不得经营） | 10,000,000.00 | 100% |
| 10 | 霸州鼎兴园区建设发展有限公司 | 园区基础设施建设施工（凭资质经营），市政设施管理，土地整理。（法律、行政法规禁止的项目不得经营；法律、行政法规限制的项目取得许可后方可经营） | 100,000,000.00 | 100% |
| 11 | 霸州孔雀城房地产开发有限公司 | 房地产开发销售（凭资质经营） | 100,000,000.00 | 100% |
| 12 | 嘉兴京御房地产开发有限公司 | 房地产开发与经营（上述经营范围不含国家法律法规规定禁止、限制和许可经营的项目） | 50,000,000.00 | 100% |
| 13 | 香河孔雀城房地产开发有限公司 | 房地产开发、楼房销售、工业厂房开发与经营、房屋租赁 | 343,500,000.00 | 100% |
| 14 | 永清鼎泰园区建设发展有限公司 | 园区基础设施建设与管理；土地整理 | 200,000,000.00 | 100% |
| 15 | 永清孔雀城房地产开发有限公司 | 房地产开发与经营（凭资质证经营） | 100,000,000.00 | 100% |
| 16 | 环球产业投资有限公司 | 控股投资 | 304,180,000.00 | 100% |
| 17 | 固安通达房地产开发有限公司 | 房地产开发、自有房屋租赁（凭许可证经营） | 230,000,000.00 | 100% |
| 18 | 廊坊泰土房地产开发有限公司 | 房地产开发、经营（凭资质经营），房屋租赁。 | 1,505,000,000.00 | 100% |
| 19 | 香河昊鑫房地产开发有限公司 | 房地产开发、销售（凭资质证经营）；房地产经纪及房地产信息咨询 | 6,000,000.00 | 100% |
| 20 | 香河京御房地产开发有限公司 | 房地产开发、楼盘销售、工业厂房开发与经营、房屋租赁 | 450,000,000.00 | 100% |
| 21 | 固安华夏幸福基业房地产开发有限公司 | 房地产开发、工业厂房开发与经营、楼房销售(凭资质许可证经营)；自有房屋出租 | 700,000,000.00 | 49% |
| 22 | 廊坊市幸福基业房地产开发有限公司 | 房地产开发与销售（凭资质经营），房屋租赁 | 650,000,000.00 | 100% |
| 23 | 大厂回族自治县弘润商贸有限公司 | 钢材、建筑材料销售。 | 500,000,000.00 | 100% |
| 24 | 镇江幸福基业房地产开发有限公司 | 房地产开发。房地产经营；房屋租赁服务 | 850,000,000.00 | 100% |
| 25 | 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 | 房地产开发、楼盘销售（凭资质证经营） | 490,000,000.00 | 100% |
| 26 | 文安鼎泰园区建设发展有限公司 | 园区基础设施建设与管理、土地整理 | 150,000,000.00 | 100% |
| 27 | 无锡鼎鸿园区建设发展有限公司 | 利用自有资产对园区建设、基础设施工程进行投资；土地平整 | 400,000,000.00 | 100% |
报告期内，除上述对外股权投资外，公司于2013年11月22日，与信业股权投资管理有限公司（以下简称“信业投资”）、嘉兴市信远业丰股权投资管理有限公司（以下简称“信远业丰”，为信业投资全资子公司）签署一系列合作协议，公司作为有限合伙人出资人民币100,000万元，信远业丰作为普通合伙人出资人民币50万元，设立嘉兴丰韬股权投资合伙企业（有限合伙），合伙企业主要经营股权投资及相关咨询服务。
2) 非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
a) 委托理财情况
单位：元 币种：人民币
| 合作方名称 | 委托理财产品类型 | 委托理财金额 | 委托理财起始日期 | 委托理财终止日期 | 报酬确定方式 | 预计收益 | 实际收回本金金额 | 实际获得收益 | 是否经过法定程序 | 是否关联交易 | 是否涉诉 | 资金来源并说明是否为募集资金 |
| 工商银行万庄支行 | 非保本浮动收益 | 5,000,000.00 | 2013.1.29 | 2013.4.25 | 浮动收益 | 19,700.00 | 5,000,000.00 | 22,389.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 工商银行万庄支行 | 非保本浮动收益 | 400,000,000.00 | 2013.4.3 | 2013.4.7 | 浮动收益 | 73,333.33 | 400,000,000.00 | 83,310.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 招商银行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 100,000,000.00 | 2013.4.3 | 2013.4.25 | 浮动收益 | 140,556.00 | 100,000,000.00 | 132,602.74 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 光大银行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.5.15 | 2013.5.31 | 浮动收益 | 462,500.00 | 300,000,000.00 | 462,500.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 中国银行广阳道 | 保本浮动收益 | 250,000,000.00 | 2013.6.8 | 2013.6.16 | 浮动收益 | 266,667.00 | 250,000,000.00 | 295,800.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 招行世纪城支行 | 非保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.7.3 | 2013.8.1 | 浮动收益 | 850,000.00 | 200,000,000.00 | 838,356.16 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 工行万庄支行 | 非保本浮动收益 | 600,000,000.00 | 2013.7.4 | 2013.7.31 | 浮动收益 | 730,000.00 | 600,000,000.00 | 732,328.77 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 招行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.8.9 | 2013.8.30 | 浮动收益 | 559,900.00 | 300,000,000.00 | 552,330.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 招行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.8.26 | 2013.9.30 | 浮动收益 | 816,700.00 | 200,000,000.00 | 824,656.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 中国银行广阳道 | 非保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.7.4 | 2013.9.27 | 浮动收益 | 1,629,100.00 | 300,000,000.00 | 1,632,356.85 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 中国银行广阳道 | 非保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.8.24 | 2013.9.27 | 浮动收益 | 447,200.00 | 200,000,000.00 | 430,600.90 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 工商银行万庄支行 | 非保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.8.9 | 2013.12.12 | 浮动收益 | 1,849,000.00 | 200,000,000.00 | 1,849,315.07 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 光大银行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 500,000,000.00 | 2013.11. 16 | 2013.11.30 | 浮动收益 | 770,800.00 | 500,000,000.00 | 719,444.44 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 交通银行廊坊分行 | 保本保收益 | 200,000,000.00 | 2013.12.6 | 2014.1.13 | 浮动收益 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 | |||
| 光大银行世纪城支行 | 保本浮动收益 | 500,000,000.00 | 2013.12.1 | 2013.12.15 | 浮动收益 | 719,444.44 | 500,000,000.00 | 719,444.44 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 交通银行 | 保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.4.23 | 2013.5.20 | 浮动收益 | 470,000.00 | 200,000,000.00 | 473,424.00 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 交通银行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.5.14 | 2013.12.17 | 浮动收益 | 306,849.32 | 300,000,000.00 | 1,341,505.99 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 交通银行 | 保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.5.31 | 2013.6.21 | 浮动收益 | 350,000.00 | 200,000,000.00 | 368,219.18 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 交通银行 | 保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.7.4 | 2013.12.17 | 浮动收益 | 3,274,500.00 | 200,000,000.00 | 3,274,520.55 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 建设银行安慧支行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.7.4 | 2013.8.6 | 浮动收益 | 1,303,300.00 | 300,000,000.00 | 1,284,819.45 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 河北银行 | 保本浮动收益 | 200,000,000.00 | 2013.7.4 | 2013.8.15 | 浮动收益 | 1,266,000.00 | 200,000,000.00 | 1,248,767.12 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 河北银行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.8.7 | 2013.9.11 | 浮动收益 | 1,458,300.00 | 300,000,000.00 | 1,438,356.16 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 河北银行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.8.20 | 2013.9.24 | 浮动收益 | 1,429,200.00 | 300,000,000.00 | 1,409,589.04 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 河北银行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.9.13 | 2013.10.18 | 浮动收益 | 1,341,700.00 | 300,000,000.00 | 1,323,287.67 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 兴业银行 | 保本浮动收益 | 100,000,000.00 | 2013.7.23 | 2013.8.7 | 浮动收益 | 227,800.00 | 100,000,000.00 | 147,945.21 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 兴业银行 | 保本浮动收益 | 300,000,000.00 | 2013.8.9 | 2013.9.29 | 浮动收益 | 1,560,000.00 | 300,000,000.00 | 1,538,630.14 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 兴业银行 | 保本浮动收益 | 500,000,000.00 | 2013.11.19 | 2013.12.23 | 浮动收益 | 1,560,000.00 | 500,000,000.00 | 1,775,342.47 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 兴业银行 | 保本浮动收益 | 500,000,000.00 | 2013.12.10 | 2013.12.23 | 浮动收益 | 1,787,800.00 | 500,000,000.00 | 591,780.82 | 是 | 否 | 否 | 自有资金 |
| 合计 | / | 7,955,000,000.00 | / | / | / | 25,670,350.09 | 7,755,000,000.00 | 25,511,622.17 | / | / | / | / |
b) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
（3）募集资金使用情况
报告期内，公司无募集资金或前期募集资金使用到本期的情况。
（4）主要子公司、参股公司分析
| 公司名称 | 主要业务 | 权益比例 | 注册资本（元） | 本年度营业收入（元） | 本年度净利润（元） | 本年末总资产（元） | 本年末净资产（元） |
| 廊坊京御房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 100% | 700,000,000.00 | 2,267,192,230.90 | 1,164 ,806,978.52 | 37,394,012,375.67 | 835,002,919.60 |
| 大厂京御房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 100% | 200,000,000.00 | 2,421,867,261.90 | 353,483,569.52 | 3,376,693,404.65 | 641,103,059.65 |
| 固安京御幸福房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 100% | 400,000,000.00 | 4,943,788,758.00 | 773,902,755.65 | 7,036,493,225.40 | 1,603,220,594.14 |
| 永定河房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 100% | 408,100,000.00 | 1,419,993,238.00 | 127,313,120.54 | 3,526,707,652.16 | 492,688,887.04 |
| 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司 | 房地产开发 | 100% | 990,000,000.00 | 2,323,388,167.04 | 120,107,449.64 | 7,205,006,435.34 | 1,148,489,423.89 |
| 九通基业投资有限公司 | 园区开发与建设 | 55% | 3,090,000,000.00 | 184,466,019.42 | 1,388,503,191.77 | 19,354,928,644.46 | 5,009,398,966.61 |
| 三浦威特园区建设发展有限公司 | 园区开发与建设 | 100% | 500,000,000.00 | 2,806,438,331.90 | 1,172,337,520.92 | 12,089,150,786.69 | 2,025,849,673.24 |
| 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司 | 园区开发与建设 | 100% | 550,000,000.00 | 1,614,861,640.45 | 520,666,359.86 | 5,349,557,580.25 | 1,096,540,295.93 |
1) 廊坊京御房地产开发有限公司本年实现净利润11.65亿元，主要是子公司分红引起。
2) 大厂京御房地产开发有限公司本年实现净利润3.53亿元，主要是潮白河孔雀城三期、潮白河大卫城一期等项目本期交房结转收入引起。
3) 固安京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润7.74亿元，主要为固安孔雀大卫城二期、固安孔雀大卫城三期、固安孔雀城六期等项目本期交房结转收入引起。
4) 永定河房地产开发有限公司本年实现净利润1.27亿元，主要为永定河孔雀城六期及永定河孔雀城七期等项目本期交房结转引起。
5) 廊坊市京御幸福房地产开发有限公司本年实现净利润1.2亿元，主要是华夏铂宫二期、幸福城润园、幸福城朗园等项目本期交房结转收入引起。
6) 九通基业投资有限公司本年实现净利润13.89亿元，主要为子公司分红及咨询服务收入引起。
7) 三浦威特园区建设发展有限公司本年实现净利润11.72亿元，主要为产业发展服务、土地整理、基础设施建设等业务结算收入引起。
8) 大厂回族自治县鼎鸿投资开发有限公司本年实现净利润5.21亿元，主要为产业发展服务、土地整理、基础设施建设等业务结算收入引起。
5、非募集资金项目情况
报告期内，公司无非募集资金投资项目。
（二）董事会关于公司未来发展的讨论与分析
1. 行业竞争格局和发展趋势
当前环境污染问题突出，传统行业产能过剩，既有的增长模式难以为继，经济运行存在下行压力。在这种形势下，新型城镇化和产业转型升级，将成为中国经济发展的两大主旋律。这一结论已经在政府、企业和学术界取得共识，将是未来政策的着力点、市场的关注点。中央在2013年底召开的中央经济会议和紧随其后的城镇化工作会议上都把新型城镇化和调整产业结构作为重要议题。2014年，推进新型城镇化的具体政策和措施将会逐步出台，产业结构调整步伐继续加快。
从未来趋势看，新型城镇化发展思路的确定使得城市新区建设和旧城区改造升级的总量巨大，涉及经济、社会、民生的发展需求日益增加，而统筹城镇化和区域产业转型升级的发展路径具备充分发展空间。
2. 公司发展战略
公司秉承“推动中国产业升级”的伟大使命，始终坚持“打造产业新城，建设幸福城市”的发展战略，努力使所开发的区域“经济发展、社会和谐、人民幸福”，致力于成为引领全球产业升级与城市发展的产业新城运营商。
公司的产业新城业务模式与未来中国新型城镇化快速推进、产业结构调整的主线高度契合，发展潜力巨大，公司将长期坚持并不断发展完善。面对未来中国新型城镇化和产业转型升级快速推进、移动互联网和用户大数据蓬勃兴起的历史性机遇，公司将加快改造和升级公司的业务模式，逐步打造平台型业务模式，增加平台厚度与宽度，增加产业新城的衍生业务种类，探索业务模式中更多的利润增长点。
3. 经营计划
公司预计2014年的销售额为500亿元，预计园区住宅配套、城市地产施工面积合计约2219.6万平方米，预计竣工面积合计约308.3万平方米。
| 园区住宅配套、城市地产施工及竣工计划表 | ||
| 预计施工面积（万平米） | 预计竣工面积（万平米） | |
| 一、园区住宅配套 | ||
| 1、固安大区 | 760.43 | 184.41 |
| 2、大厂大区 | 793.98 | 94.12 |
| 3、沈阳大区 | 55.40 | 0 |
| 4、环上海大区 | 113.73 | 0 |
| 小计 | 1,723.54 | 278.53 |
| 二、城市地产 | ||
| 1、廊坊大区 | 392.68 | 29.73 |
| 2、丰台片区 | 65.90 | 0 |
| 3、天津片区 | 37.46 | 0 |
| 小计 | 496.04 | 29.73 |
| 合计 | 2,219.58 | 308.26 |
针对公司的2014年经营计划，公司将做好以下几个方面的工作：
1) 全力打造固安产业新城标杆。公司专门成立固安标杆打造专项组织，全力确保专项打造资金，深化理论体系研究，细分标杆打造策略，强化保障机制。同时积极把握京津冀一体化重大机遇，抓住北京推动教育、医疗等公共资源在京津冀共建共享的机会，全面提升固安标杆水准，打造生态智慧、宜居宜业的幸福城市。
2) 加快改造和升级产业新城业务模式。公司以固安产业新城标杆为示范平台，逐步接入产业孵化、智慧城市、商贸物流等创新业务，不断升级和延伸产业新城业务模式。待创新业务在固安产业新城平台运营成功后，即可向其他产业新城进行快速复制和推广，从而迅速增加公司利润增长点。
3) 持续推动业绩达成。公司将继续深耕环北京区域，择优推进环上海等区域，积极谋划域内拓展，扩区并购，把握项目开发节奏，提升销售策略、成本和集采策略、标杆打造策略和品牌整合策略等保障各项经营业绩达成。
4) 打造市场竞争力。公司将继续打造业务条线产品标杆；以更高的要求和定位推动各业务集团产品和管控的标准化；聚焦区域产业，把握发展机遇，全面打造产业促进核心能力，切实推动区域经济发展。
5) 持续提升产品力。公司将推动产品力提升，从产品定位、设计研发、工程质量、客户服务等方面多管齐下；通过专门部门，重点抓好高质量的经营方案；加强战略集采和工程质量监管；建立客户服务中心，统筹售后和物业服务；打造一批具有行业领先地位的标杆项目。
6) 打造卓越组织。公司继续围绕中长期发展总目标，树立先进的组织理念，保障组织完备，确保干部合格齐备，提升员工敬业度，强化“以人为本”的理念，打造卓越组织。
4、可能面对的风险
（1）政策风险：政策风险集中体现公司受土地政策、房地产相关政策、产业发展政策变化的影响。由于当前政策体系较为明朗，相关政策发生突变的可能性不大，同时公司将继续加强政策跟踪与分析研究，依据政策导向不断优化业务发展方向。
（2）市场风险：受城市开发与投资、房地产市场景气程度及行业竞争程度的风险影响，公司业务发展受经济发展速度、区域发展环境等诸多因素影响，存在一定的不确定性。公司将随市场变化步伐调整业务步伐，优化经营策略，减小相关市场风险。
（3）财务风险：在当前政策制度下，公司的融资渠道受到一定限制，基于诸多因素可能发生财务风险事件，需避免流动性风险。同时由于资本市场变动或突发事件影响可能改变公司风险控制指标，公司将及时调整相关对策，应对风险，避免问题的发生。
（4）管控风险：在公司高速发展的条件下，管控风险体现在对战略的把控和落实的难度，以及管理制度在一定程度上的滞后和缺失。公司将通过制度和流程约束，做好管控工作，进一步明确定位、细化职责、优化授权，明确和优化总部、大区的角色，减少管控风险。
四、 涉及财务报告的相关事项
4.1 本报告期无会计政策、会计估计的变更
4.2 本报告期无前期会计差错更正
4.3 合并范围变更情况
（1）新纳入合并范围子公司
本报告期内新纳入合并范围内的企业家数为19家。其中：通过设立或投资等方式新纳入合并范围内的公司16家，分别为：幸福基业投资有限公司、廊坊幸福基业教育投资有限公司、廊坊幸福基业医疗投资有限公司、廊坊幸福港湾资产管理公司、无锡幸福基业房地产开发有限公司、廊坊市幸福基业房地产经纪有限公司、嘉兴鼎泰园区建设发展有限公司、固安九通新盛园区建设发展有限公司、廊坊幸福农庄旅游开发有限公司、霸州鼎兴园区建设发展有限公司、霸州孔雀城房地产开发有限公司、嘉兴京御房地产开发有限公司、香河孔雀城房地产开发有限公司、永清鼎泰园区建设发展有限公司、永清孔雀城房地产开发有限公司、环球产业投资有限公司；通过非同一控制购买股权方式纳入合并范围内的公司3家，分别为：固安通达房地产开发有限公司、廊坊泰土房地产开发有限公司、香河昊鑫房地产开发有限公司。
（2）本期内不再纳入合并范围情况
本报告期内注销青岛京御环球投资有限公司。