实现中国梦的三个主导产业
——访幸福人寿监事会主席、中房集团理事长孟晓苏
（上接A1版）
我建议，首先拿地方政府持有的廉租房和其他政府公共资产发行REITs，这是学习我国香港与国外的经验。香港发行的第一支REITs就是特区政府用所持有的居屋、公屋中的商业物业与停车场发行基金，把它们转为社会资金持有。美国还有拿监狱做REITs的，政府把监狱卖给基金后由政府交租金。这被称为“sale and lease back”。我们可以用地方政府公共资产包括政府补贴租金的廉租房做REITs，让保险资金、社保资金等社会资金来购买并进行上市交易，完全有可能实现6%-8%的年收益，这是中国化解地方债最好的金融工具。
拿廉租房做REITs的方案在2008年12月就被国务院列为金融创新之一，同意进行试点。如今成立试点领导小组好几年了。有人担心，今后像美国那样过度证券化闹出风险怎么办？其实我国连一支REITs还没有，连一口都没吃，他就发愁吃多了把人撑死怎么办。还是不懂国情。
许多创新我提得很早，后来发现提太早社会接受不了，接受一般得经历十年。现在开始明白REITs是缓解地方债的好办法。因为按照审计署的审计结果，18万亿地方债中，有1/4能还本付息，有1/2只能还息不能还本，另外1/4是本息全部能还。但这些地方债务几乎都形成道路、桥梁、水务、土地等不动产，都是优质资产，没有什么烂账，且有些资产还增值了。所以，这些资产几乎都可以证券化，何必只走卖地还债这一条路呢？有的地方财政官员跟我说，我们省里每年支付的利息都得8%以上，为什么不能转换成REITs去交租金呢？那样，原有债务化解就可以增强地方政府继续融资发展的能力。
上海证券报：现在进展到哪一步了？
孟晓苏：现在条件慢慢成熟了。国家成立一个REITs领导小组，九个部委参与，但九龙治水不得其果，听说现在变成十一龙治水了，大家都说是好东西，就是出不了台。
有人问我，这么适合国情的金融产品为什么总是推不动？我后来发现是名字翻译坏了。当年我们把名字翻译成了“房地产信托投资基金”，那时是2008年在喜欢房地产时候，还说房地产是重要支柱产业。但2009年起领导不喜欢房地产了，见到它就烦，连上报都报不上去。大家恍然大悟，名字得改。我们商量改成了叫“租赁权益信托投资基金”，正好字头都一样，还可以叫“REITs”。这是中国人发明的一个英文词汇。
上海证券报：还有这故事呢。
孟晓苏：我早就断定，地方债是最好的发REITs的载体。因为REITs要有固定收益率，还得每年按期分红，这些地方债都能满足。而它要求免除公司税，以避免分红纳税成为双重纳税，这个要求在我国商业地产上目前难以做到。但对地方政府公共资产包括廉租房免税就容易做到。其中不少本来就需要政府补贴租金，非要征税就得让贫困租户多交租金，或者由地方政府多补贴租金，不免税就没有道理了。
REITs还有一个好处是当基金年限到期可以回购的时候，还会有资产增值收益，所以它可以吸引大量的稳健投资人进行投资。它是优质资产上市而且按期分红，还能帮助长期低迷的股市早日恢复活力。
最近，中信启航专项资产管理计划已启动发行规模逾50亿元人民币的房地产投资信托基金产品。能在中间环节交易环节上免税是不容易，但是在租金上还免不了税。有说这是REITs在中国突破第一支，我说这还不是。这只是无限接近了REITs，是打完了辽沈战役和淮海战役，有待全国的解放。REITs现在差临门一脚。
住房反向抵押贷款试点属于小众
上海证券报：保监会正在制定“住房反向抵押贷款”相关办法，幸福人寿准备工作进展得如何？
孟晓苏：“住房反向抵押贷款”是指：拥有房屋产权的老年人将房屋产权抵押给金融机构，由相应的金融机构对投保人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值折旧等情况进行综合评估后，将其房屋的价值化整为零，按月或按年支付现金给投保人，一直延续到投保人去世。
它使得投保人可以提前支用该房屋的销售款，投保人在获得给付金的同时，将继续获得房屋的居住权。当投保人去世后，相应的金融机构对房屋进行销售、拍卖，所得用来偿还贷款本息。
2013年9月国务院发布35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。还鼓励养老机构投保责任保险，保险公司承保责任保险，等等。“住房反向抵押保险”产品对中国社会应对老龄化将具有重大意义。
我在2003年就该问题曾起草报告递交给了当时的国务院主要领导人，当时他就已经做出了肯定的批复。后来拖了10年没有搞，原因是保险公司担心事情过多，而多数担心都是不必要的。
保险公司最大的担心是70年土地使用权问题。但2007年发布的《物权法》已经解决这一忧虑，法律明确“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这就不是70年，而是每到70年就自动续期，实际上是“永续无期”了。第二是担心是房价要跌。保险公司在过去十多年里老担心房价跌，结果却是房价年年上涨，当时价值几十万的房子现在变成几百上千万的价值。
有老人问，我入保后房屋价格上涨了怎么办，我们考虑将对房屋每三年一评估。房价上涨了，支付给老人的给付金要提高，原则上老人与保险公司分享增值价值。保险公司预分到了部分房产增值利益，相当于为老人的房价未来可能下跌买了份保险。老人房价哪怕未来有所下跌，也得由保险公司扛，不能让投保老人承担任何风险。
保险公司原先的第三个担心是中国的老人都要把房子传给子女，这是一个没有意义的担心。因为并不是中国所有老人都有子女，并不是所有老人都要把房子留给子女。这些人保险公司难道不应当为他们服务？非说要他们把房子传给子女，有道理吗？还有人说这种产品一定要转变老人观念，转变什么观念？我们根本不需要转变老人的观念。这种所谓老人都要把房子传子女和一定要转变老人观念等说法都是无稽之谈。
上海证券报：产品设计上不是针对大众的吧？
孟晓苏：有人说这产品是大众产品，我则认为它是小众产品。
我们预期北京、上海房子未来若干年总还能继续增值一些，我们会把未来收益都考虑到产品设计中，这样让老人能够得到更多的给付金。目标客户是高房价地区、高潜质房屋和高素质老人。并不是所有老人都要买这个产品，并不是所有要买产品的老人，保险公司都会接受。这是一个市场行为，在试点过程中逐步摸索，经过一段时间的试点后，可以摸索出一些经验。
我已再三说明，这是一款金融产品，而不是国家政策。其实在这种产品被人们了解之前，许多老人已经采取了以房养老的多种办法，比如卖房养老，租房养老等。现在引进住房反向抵押保险是让有意愿的老人更多一种选择。因此，即使今后政府对这些老人入保提供一些减税免税或者补贴，它仍然是一种保险产品，所以不需要政府部门为此推销。
现在需要政府做的是，把房屋产权转让中的税费免除或降低，解决反向抵押保险的房产今后过户税收过重的问题。近几年对居民买卖房屋征收惩罚性的高税率，这很不利于投保老人，因为这些税款最终都是要从老人房产价值中出，高税率对老人不公平。老人是弱势群体，要帮助老人解决。特别是失独老人、无子女老人，应当把这部分税费给免除掉。