报告称本轮房价下跌属周期性调整

  ⊙记者 陈俊岭 ○编辑 阮奇

  8月22日，诺亚财富旗下歌斐资产管理有限公司在京发布的《2014下半年房地产投资策略报告》（下称《报告》）。《报告》认为，今年以来楼市的回落依然是周期性调整，而非趋势性，全国层面上的房地产市场规模依然具有扩张空间，但从具体城市来看，分化将是未来相当长一段时间的主题。

  2014年以来的这波房地产市场回调，出乎业内大多数人的意料。截至今年上半年，行业指标全线下降，开发投资增速跌破15%，新开工和房企到位资金增速皆创历史最低水平，市场销售规模亦从去年的高位上下滑，房价则自今年二季度始停涨回落。

  在市场遭遇调整后，中国房地产市场究竟是否已经遭遇到了所谓行业大拐点？

  通过和发达国家房地产市场发展特征的比较，歌斐资产认为，日本的发展形态对我国有较大参考性，而从经济增长空间、货币金融环境、人口结构趋势和城市化阶段四大房地产业驱动因素来看，我国市场目前所处位置大致相当于20世纪70年代的日本，未来上升空间依然较大。

  其次，歌斐资产对中国房地产市场潜在需求和实际供应做了测算对比。在排除供需两面低估因素的干扰后，歌斐资产发现过去16年国内市场供应缺口高达60亿平方米，虽然未来5年全国预期供应量将高于新增需求，但由于存量缺口过大，市场整体性的供求矛盾依然不会有缓解。

  综上所述，《报告》认为，今年以来这轮市场回落依然是周期性调整，而非趋势性，全国层面上的房地产市场规模依然具有扩张空间；然而从具体城市来看，分化将是未来相当长一段时间的主题：沿海发达城市住房供求矛盾激烈，房地产市场长期风险低；内陆二线城市和沿海三线城市将受益于产业转移、增长重心内迁的影响，房地产市场将处于扩张期，但短期内市场风险大于机遇。

  至于下半年的市场形势，歌斐资产认为，市场其实已具备回升的基础，尤其是供求矛盾激烈的一线城市以及市场正处于正常扩张期的二线城市，在行业环境好转的背景下，预计将在今年四季度至明年初回暖，反而是目前正面临高库存压力的城市，由于房价下跌的预期已经形成，市场回升的时间点将相对延后。