□陈鸿斌

  由于人多地少，在主要工业化国家中，日本的住房水平是偏低的。美国人曾一度讥讽日本人住的是“兔子窝”，可日本现在的局面却是一边是住房有待改善，一边却有大量住房空关，而且呈持续上升势头。这显然是政策设计出了大问题。

  一个新的社会问题——空房，正在困扰日本各地方政府。这里所说的空房，不是新建成而尚未售出的住房，而指有人住过但目前空关的房屋。它主要是中小城市和农村的独栋住房，也包括一些大城市公寓房中的套房。

  据日本总务省最近发布的数据，截至去年10月，日本空房已增至820万栋，占全部住房的比率为13.5%。比5年前增加了62万栋，增速为每月1万栋以上。据富士综合研究所一位研究员预测，由于人口老龄化在不断加剧，15年后空关房比例将高达25%。

  在第二次世界大战中战败后，日本住房一度相当紧缺，乃至战败20年多后日本家庭户数仍多于住房总数。但就在1968年日本成为全球第二经济大国的那一年，情况开始逆转，即住房总数开始超过家庭户数，住房开始过剩。但那时空关房极为有限，谁也没将它当一回事。但随着近年来经济持续低迷和人口的不断下降，住房空关问题逐年凸显。

  造成房屋空关的原因很多。有些老人去世后子女虽继承了房子，但他们无意搬过来居住；有些老人住进了养老院，无法回家管理；有些房主虽无意放弃，但毕竟住得很远，管不过来。房主既然连房子也不要了，当然也不会支付每月约1万日元的空关房管理费，当地房管部门当然也就不去管了。这无疑在加速空关房的损毁。

  我国读者也许很难理解，将空关房交给中介打理，由他们挂牌出租或出售不就完了吗？但问题是谁会去购买或租用农村的住房？同村的村民都有自己的住房，况且那些住房大多是原先的住户过世了，就是白送，恐怕也没有几个人愿意去住。即便在中小城市原住户搬迁（如去大城市发展）的房子，中介也无意接手。这又是日本的国情特殊之处。因为住房耐用年限相当有限，日本基本不存在二手房市场。英国住房从建成到拆除平均为81年，美国为67年，而日本只有27年，所以英美的二手房交易比新房交易还红火，而日本人却唯独垂青新房。在日本，一栋房子空关了，基本上也就快逼近耐用年限了。

  空关房造成了很多弊端。因为无人打理，没多久就会荒草没膝，夏季台风可能会吹翻屋顶，冬季的积雪也可能压塌屋顶，破败荒芜的空关房在外观上是非常触目的。另外，空关房极易出现白蚁，其墙壁往往也是调皮的孩子们涂鸦的好地方。一些空关房甚至还成了垃圾场，还有被纵火的，等等。此外，从维持治安的角度来看，那也是一个死角。

  也许读者又会提出：那还不简单，拆了就是了。但房子不是纸糊的，拆房子是要付出代价的，包括人力和设备，丢弃拆下的建筑垃圾也是要付钱的，这笔费用谁来出？空关房远不是一套两套，各地方政府都无力拆除所有的空关房。还有更棘手的问题是固定资产税。日本的该税法规定：在一块土地上只要有建筑物，哪怕是根本无法居住的房子，那其税收就只有空地的六分之一，这还是在日本住房紧缺时代出台的规定，其目的是不让宝贵的土地闲置，鼓励建设更多住房。没想到几十年后上述规定居然产生了这样的副作用，这当然是始料不及的。拆了房子后若不能马上建新房，那房主税金要增加好几倍，谁愿意干如此划不来的事？

  但破败的空房到底不能长年累月地空关下去。日本各地已陆续出台一些措施，为拆除空关房提供资助。但仅限于那些过于有碍景观的破屋。还有一些地方将空关房信息打包上网，提供给需要住房但又缺乏购房能力的人们。但即便是这一群体，也宁愿花钱租房居住而无意接受这一“好意”。

  当然，根本办法也是有的，这就是限制新建住房。但开发商就靠盖房子为生，不盖房岂不要喝西北风？况且从国家的宏观政策来说，住房建设始终是拉动经济增长的一个重要行业。由此可带动钢材、水泥等诸多行业，还可以促进家具、家电等行业的持续增长。所以，以如今的日本经济格局不可想象会限制建新房。另外，购买新房都可享受房贷，而二手房申请房贷却有很多限制条件，这也在鼓励日本消费者垂青新房。显而易见，日本重视新房建设而忽视如何盘活二手房的制度弊端比比皆是，若不能从制度上去改，修修补补无济于事。

  由于人多地少，尤其是适合居住的平原更少，日本人的住房水平在主要工业化国家中是偏低的。美国、英国、德国和法国的人均住房面积分别是65.5m2，39.0m2，49.5m2和48.4m2，而日本只有37.3m2，因此美国人曾一度讥讽日本人住的是“兔子窝”。一边是住房有待改善，一边却有大量的住房空关，而且呈持续上升势头，这显然是政策设计出了问题。

  眼下日本正在准备出台相应的空关房管理条例，今后不排除通过相关的立法程序来解决问题，其基本方向是空关房由房主处理或拆除。但问题是相当一部分空关房根本就找不到房主。如何处置这类空关房，真让日本政府伤透了脑筋。

  （作者系上海国际问题研究院信息所所长）