公司代码：600657 公司简称：信达地产
2014年年度报告摘要
一 重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
3.1 董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
报告期内，公司按照“创新模式、做大规模、提升效益”的总体思路，围绕“一个主题，两项突破，三大措施”开展工作，开展运营提升主题年，实现金融地产和规模化两个方面的突破，采取创新、改革、深化三大措施，狠抓落实，经营管理工作取得了一定的成果。
报告期内，公司实现营业收入48.50亿元，比上年同期44.80亿元增长8.26%；其中，房地产项目结转营业收入42.17亿元，较上年同期40.43亿元增长4.30%；利润总额10.31亿元，较上年同期8.91亿元增长15.71%，实现净利润7.61亿元，较上年同期7.36亿元增长3.40%；归属母公司净利润7.68亿元，较上年同期7.04亿元增长9.09%。
截至2014年12月31日，公司资产总额为377.14亿元，较年初244.10亿元增加133.04亿元；负债总额294.83亿元，较年初168亿元增加126.83亿元；净资产82.31亿元，较年初76.11亿元增加6.20亿元，其中归属于母公司的所有者权益为77.91亿元，较年初71.50亿元增加6.41亿元；资产负债率为78.18%，较年初增长9.36个百分点，主要是报告期内业务规模扩大，借款增加所致。
报告期内，公司主要开展了以下工作：
一是深入开展运营管理年活动。围绕“运营提升”主题，统筹优化成本、产品、营销等各环节，不断加快开发销售速度，提高项目运营效率。强化项目动态成本监控，加大成本检查力度，控制各项成本费用支出；关注客户需求点，以客户为导向提高产品设计能力，合理配置成本投入，不断提升产品性价比；不断加强对区域市场客户需求分析，新获取项目广泛应用蓝系列等产品线研究成果，提高产品研发工作效率；不断加强工程质量管理，重视质量通病的治理，不断提高公司产品质量。报告期内，公司信达·海天下项目一、二期凭借高水平的规划设计、优秀的工程与环境质量，荣获我国房地产业开发项目的综合性大奖“广厦奖”。
二是大力推进金融地产业务模式创新。2014年，公司专门设立了投融资部，在所属公司设立投融资专岗，为金融地产业务模式创新提供了组织保障。公司与中国信达不良资产经营业务协同，积极参与嘉粤集团破产重整，通过承债式收购嘉粤集团房地产项目，利用金融地产业务实现了规模扩张，实现了差异化发展模式的突破。公司积极为信达系统提供房地产专业咨询和项目监管服务，增加中间业务收入。报告期内，公司在上海成功举办了以“新常态下的房地产创新与发展”为主题的信达金融地产论坛活动，进一步阐述了信达地产的发展模式和品牌特色。
三是项目拓展与城市布局取得突破。公司根据区域发展战略，加强与信达系统的协同联动，多渠道获取项目储备，为公司持续发展奠定了坚实的基础。报告期内实现新增土地储备规划建筑面积304.48万平方米，达到公司重组上市后的历史最高水平。新增储备中，长三角、中部地区、珠三角分别占比20.23%、29.54%、41.35%，上海、宁波、安徽、重庆、沈阳、海南等所属公司实施了区域深耕战略；通过与中国信达广东省分公司协同，以承债式收购方式获取嘉粤集团项目，实现了珠三角区域的战略布局。
四是加强营销工作，千方百计去化库存。2014年，面对房地产新常态的市场挑战，公司系统调整营销工作思路，结合各地市场“一司一策”、“一项目一策”研究去化方案。在营销模式上，加强与电商平台的合作，采取联合代理、全员营销等策略，积极尝试微信等自媒体营销，努力加快销售节奏。在营销管控方面，努力提高公司系统营销工作的规范化和有效性，优化明源销售系统，开展营销费用管理专项工作，提高营销管理精细化水平。公司加强政策研究和市场监测，及时调整销售策略，努力提高销售业绩。报告期内，公司累计实现房地产销售面积66.91万平方米，同比增长9%；销售合同额66.04亿元，同比增长28.5%。
五是加强基础管理工作，进一步夯实发展基础。报告期内，公司推进十大战略课题研究，为编制新五年战略规划做好前期研究工作。持续改进市值管理工作，通过“走出去、迎进来”，加强与投资者的交流。加强资金管理，资金使用效率有所提高。按照“权限适度下放、简化工作流程、减少审批环节”的思路，完善企业制度和内部管理，工作效率有所提高。公司持续推进人才工程建设，人力资源配置得到优化。完善薪酬管理体系，努力提高公司薪酬管理科学化、市场化水平。积极推动企业文化建设工作，增强员工企业社会责任意识。
(一)主营业务分析
1、利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2、收入
报告期内，公司实现营业收入48.50亿元，比上年同期44.80亿元增长8.26%，其中房地产业务结转收入42.17亿元，比上年同期40.43亿元增长4.30%，主要是报告期内竣工交付面积有所增长。
3、成本
单位：元
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4、费用
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5、现金流
公司报告期内经营活动现金流量净额-58.32亿元，净利润7.61亿元，主要是报告期内因规模扩大，新增土地储备所致。
报告期内公司主要现金流项目构成及变动情况如下：
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6、其他
(1)公司利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
报告期内，公司利润总额10.31亿元，其中投资收益5.33亿元，较上年同期2.69亿元增长98.14%，主要是权益法核算的投资收益增加，以及处置子公司股权丧失控制权后，剩余股权以公允价值计量产生的利得等。
(2)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
公司第六十三次（2014年第3次）股东大会审议通过了《关于公司发行中期票据的议案》。公司已取得中国银行间市场交易商协会特别会员资格，并于报告期内由主承销商向中国银行间市场交易商协会提交了相关文件，尚待进一步反馈意见。
(3)发展战略和经营计划进展说明
公司在2011年制订了《信达地产五年发展规划纲要（2011-2015）》，作为在“十二五”期间指导公司发展的纲领性文件。规划明确了“依托信达系统资源、立足地产开发市场、发挥上市公司优势、实现公司持续发展”为主题的发展定位，并提出积极拓展项目、实施战略融资、加强战略协作、提升产品与品牌、强化组织管控五个方面的战略实施路径。
2014年公司积极进取，在这五个方面均取得了一定的进展。在稳步提高销售业绩、拓宽融资渠道的情况下，公司通过多种方式拓展项目，土地储备数量明显提高，城市布局和产品结构得到优化，公司持续发展能力得到增强。为满足公司经营发展的资金需求，公司采取银行、信托、房地产基金、资管计划、协同融资等多种融资方式，不断优化资金结构，有效控制融资成本。在项目和资金方面加强信达系统协同联动，集团协同效应初步显现，业务和盈利模式有所提升。通过推进产品标准化工程建设、探索互联网营销推广、举办信达金融地产论坛活动，公司产品与品牌有所提升。通过优化授权体系、强化风险管控、推进人才培养工程建设、开展运营提升年活动，公司集团管控能力和组织效率稳步提高。
报告期内，公司累计实现房地产销售面积66.91万平方米，同比增长9%；销售合同额66.04亿元，同比增长28.5%。公司房地产出租累计实现合同租金约6100万元。
报告期内，新开工面积155万平方米，同比增长7.5%；竣工面积89.88万平方米，同比增长80.2%。截至2014年12月31日，公司在建面积336.49万平方米。报告期内，公司积极关注土地市场动向，不断深化与中国信达的协同联动，全年通过股权收购与土地市场挂牌等方式，新增土地储备规划建筑面积304.48万平方米。截至2014年12月31日，公司储备项目规划建筑面积544.6万平方米。
(4)其他
1)房地产项目结转情况
单位：万平方米
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2）房地产销售情况
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3）房地产出租情况
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备注：出租物业主要为办公楼业态，租期以短、中期为主。
4）房地产项目融资情况
2014年度公司主要融资途径为银行贷款、信托融资及基金等其他融资，2014 年末公司各类融资总余额为201.51 亿元，其中银行贷款为70.93 亿元，信托融资为73.17亿元，基金及其他融资57.41亿元。2014年末公司对外担保总额为127.87亿元。2014年度公司加权平均融资成本为9.1%。报告期内利息资本化金额13.1 亿元，利息资本化比例78.94%
(二)行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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注：主营业务收入－其他：主要为投资性房地产收入。
2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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(三)资产、负债情况分析
单位：元
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(四)核心竞争力分析
信达地产的竞争能力主要体现在协同优势、精细化管理提升、企业团队、企业文化四个方面。
1、协同优势方面
作为中国信达的房地产开发业务运作平台，公司的比较优势在于中国信达系统资源能够为公司发展提供项目和资金方面的支持。信达地产将借助中国信达系统资源，继续加强集团协同联动，不断创新公司业务模式和盈利模式。在业务模式方面，借助中国信达的不良资产经营、投资及资产管理和金融服务功能优势，由原来的全产业链的房地产开发商向房地产投资商与房地产专业服务商相结合转变；在盈利模式方面，由原来单纯获取项目开发利润向开发利润、咨询监管业务收入以及投资收益等多元化收入来源转变。随着中国信达上市后的进一步发展，共享业务、客户资源与组织网络等的协同效应将进一步显现，将为信达地产的发展创造更广阔的市场空间。在房地产市场的周期性变化中，存在房地产企业与项目的重整重组和特殊机遇投资机会，信达地产依托中国信达集团协同，具有一定的反周期运作能力和并购实力。
2、精细化管理提升方面
公司通过开展主题管理年活动等方式不断提升精细化管理水平。2011年，开展成本管理年活动，通过健全成本管理体系、加大集中采购力度、规范开展招投标工作，成本管理水平有所提高。2012 年，开展产品管理年活动，通过做好项目定位和规划设计、推行项目建造标准、深化产品线研究和应用，产品性价比和市场竞争力有所提高。2013年，开展营销管理年活动，不断提高营销能力，并以营销为龙头，以客户为导向，带动各个开发环节的精细化管理水平。2014年，公司开展运营提升年活动，探索标准化的房地产项目运营体系，提高项目运营效率。2015年，公司将秉持客户至上的理念，倡导客户思维，在成本、产品、营销、物业等领域突出客户导向、精耕细作，努力为客户创造价值。
3、企业团队方面
公司具有和谐、透明、高效的董事会和团结、务实、创新的管理层。信达地产重组上市以来，经过磨合，组织结构和管控模式得到完善，公司管理水平有所提高。信达地产很多下属子公司伴随中国房地产业的起步而成长，产品品牌在区域市场具有一定的影响力，开发项目多次荣膺“广厦奖”等国家级奖项，公司专业能力得到市场认可。管理团队市场化意识较强，管理比较规范，培养了一批房地产专业人才，具有在当地进行城市深耕的基础。随着公司推进人才工程建设，实施“信之源”大学生培养计划和“达以远”人才梯队计划，加大市场化人才引进，公司人力资源不断改善，团队活力持续提高。2015年，公司还将进一步加快青年骨干培养使用，实现青年干部占比“双十目标”。
4、企业文化方面
公司具有良好的公司治理文化，公司治理机制在公司发展中积极发挥作用。公司倡导阳光清新的企业文化，以文化聚人心，用文化促发展，形成了建功立业、争优创先的良好氛围。执行文化、创新文化、合规文化深入人心，大局意识、责任意识、风险意识得到加强。2013年，公司生动开展上市五周年活动。2014年，隆重举办信达金融地产论坛，公司不断发展壮大，发展模式得到资本市场认可，这些都增强了员工对信达地产的认同度和归属感，进一步提升了公司凝聚力。公司积极推动企业文化建设，从文化建设角度促进公司全面均衡发展，荣获“2013-2014年全国金融系统企业文化建设先进单位”称号。公司秉持“始于信，达于行--诚信、融合、创新、卓越”的核心价值观，倡导“实践中国人居梦想”的社会责任理念，积极关注各利益相关方的诉求，全面履行社会责任。
(五)投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
权益法核算的长期股权投资(单位：元)
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按成本计量的可供出售金融资产
报告期内，公司将持有的不具有控制、共同控制、重大影响，且公允价值不能可靠计量的权益性投资，作为按成本计量的可供出售金融资产进行核算，如下表(单位：元)
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(1)持有其他上市公司股权情况
单位：元
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(2)持有非上市金融企业股权情况
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(3)买卖其他上市公司股份的情况
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2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1)委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2)委托贷款情况
（下转58版）