(上接B15版)
单位:万元
项目 | 账面金额 | 坏账准备 | ||
金额 | 比例(%) | 金额 | 计提比例(%) | |
2014年9月30日 | ||||
单项金额重大并单项计提坏账准备 | ||||
按组合计提坏账准备: | ||||
账龄分析法组合 | 29,648.87 | 100.00 | 1,603.13 | 5.41 |
合计 | 29,648.87 | 100.00 | 1,603.13 | 5.41 |
2013年12月31日 | ||||
单项金额重大并单项计提坏账准备 | - | - | - | - |
按组合计提坏账准备: | ||||
账龄分析法组合 | 12,488.46 | 100.00 | 2,239.48 | 17.93 |
合计 | 12,488.46 | 100.00 | 2,239.48 | 17.93 |
2012年12月31日 | ||||
单项金额重大并单项计提坏账准备 | 15,767.64 | 12.85 | - | - |
按组合计提坏账准备: | ||||
账龄分析法组合 | 106,936.99 | 87.15 | 7,280.28 | 6.81 |
合计 | 122,704.63 | 100.00 | 7,280.28 | 5.93 |
2011年12月31日 | ||||
单项金额重大并单项计提坏账准备 | 20,375.28 | 41.12 | - | - |
按组合计提坏账准备: | ||||
账龄分析法组合 | 29,171.41 | 58.88 | 2,447.32 | 8.39 |
合计 | 49,546.69 | 100.00 | 2,447.32 | 4.94 |
2011年-2013年末及2014年9月末,公司其他应收款的账龄结构如下:
单位:万元
账龄结构 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | ||||
金额 | 占比(%) | 坏账准备 | 金额 | 占比(%) | 坏账准备 | |
1年以内(含) | 25,530.66 | 86.11 | - | 5,054.48 | 40.47 | - |
1-2年(含) | 100.60 | 0.34 | 10.06 | 3,099.92 | 24.82 | 309.99 |
2-3年(含) | 3,289.72 | 11.10 | 986.91 | 3,289.70 | 26.34 | 986.91 |
3年以上 | 727.89 | 2.45 | 606.15 | 1,044.36 | 8.36 | 942.58 |
合计 | 29,648.87 | 100.00 | 1,603.13 | 12,488.46 | 100.00 | 2,239.48 |
账龄结构 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比(%) | 坏账准备 | 金额 | 占比(%) | 坏账准备 | |
1年以内(含) | 79,917.23 | 74.73 | - | 8,106.30 | 27.79 | - |
1-2年(含) | 5,972.74 | 5.59 | 597.27 | 20,202.75 | 69.26 | 2,020.27 |
2-3年(含) | 20,185.06 | 18.88 | 6,055.52 | 21.16 | 0.07 | 6.35 |
3年以上 | 861.96 | 0.81 | 627.5 | 841.2 | 2.88 | 420.7 |
合计 | 106,936.99 | 100.00 | 7,280.28 | 29,171.41 | 100.00 | 2,447.32 |
截至2014年9月末公司其他应收款前五大客户明细
单位:万元
单位名称 | 与本公司关系 | 账面金额 | 账龄 | 内容 | 占比(%) |
西安曲江大明宫遗址区保护改造办公室 | 政府部门 | 11,600.00 | 1年以内 | 诚意金 | 39.12 |
芜湖歌斐文欣投资中心(有限合伙) | 合作方 | 5,000.00 | 1年以内 | 投资款 | 16.86 |
海南奥联实业有限公司 | 受让方 | 3,147.02 | 2-3年 | 债权转让款 | 10.61 |
西安市住房保障和房屋管理局 | 政府部门 | 1,767.60 | 1年以内 | 保修金 | 5.96 |
北京圣瑞物业服务有限公司 | 联营公司 | 879.36 | 1年以内 | 垫付款 | 2.97 |
2011年12月,华远置业将持有的北京霄云绿都房地产开发有限公司55%股权及债权转让给海南奥联实业有限公司。截至2014年9月末,上述股权转让款已全部收到,应收海南奥联实业有限公司债权转让款为3,147.02万元。
⑤存货
公司主营业务以房地产开发销售及房产出租为主,存货主要由开发成本和开发产品构成。2011年-2013年末及2014年9月末,公司存货余额分别为717,265.02万元、792,584.87万元、1,299,932.20万元和1,518,306.81万元,占流动资产的比例分别为82.09%、63.60%、77.57%和81.12%。随着公司经营规模的扩大,房地产开发项目不断增加,公司存货规模呈逐年上升趋势。2013年度及2014年1-9月,公司新项目拓展取得较大进展,先后取得了北京澜悦项目、西安海蓝城三-六期项目、北京门头沟项目、北京和墅项目(原北京大兴项目)、北京大兴西红门项目地块等;2012年12月末取得的北京铭悦好天地项目于2013年2月完成了土地价款的支付,因此公司2013年末及2014年9月末开发成本显著大幅上升。
2011年-2013年末及2014年9月末,公司存货明细情况如下:
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | |
开发成本 | 1,452,617.40 | 95.67 | 1,164,004.24 | 89.54 | 605,365.98 | 76.38 | 606,098.52 | 84.50 |
开发产品 | 65,689.41 | 4.33 | 135,927.96 | 10.46 | 187,218.89 | 23.62 | 111,166.50 | 15.50 |
合计 | 1,518,306.81 | 100.00 | 1,299,932.20 | 100.00 | 792,584.87 | 100.00 | 717,265.02 | 100.00 |
公司于报告期末,存货跌价准备按单项存货项目期末账面成本高于可变现净值的差额提取,可变现净值按估计售价减去预计完工成本、销售费用和相关税费后确定。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司房地产开发业务整体毛利率均维持在20%以上,盈利情况良好,存货未出现减值迹象,因此公司未计提存货跌价准备。
(2)非流动资产分析
2011年-2013年末及2014年9月末,公司非流动资产结构如下表所示:
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
可供出售金融资产 | 11,991.43 | 13.71 | 9,941.43 | 11.10 | 2,843.43 | 3.31 | 1,018.77 | 1.25 |
长期股权投资 | 8,494.34 | 9.72 | 9,563.50 | 10.68 | 10,743.96 | 12.51 | 9,884.64 | 12.16 |
投资性房地产 | 42,061.24 | 48.11 | 43,051.56 | 48.07 | 44,372.00 | 51.66 | 45,692.43 | 56.23 |
固定资产 | 9,064.12 | 10.37 | 9,307.92 | 10.39 | 9,611.50 | 11.19 | 8,568.64 | 10.54 |
无形资产 | 4,689.62 | 5.36 | 4,771.02 | 5.33 | 4,892.69 | 5.70 | 5,014.36 | 6.17 |
商誉 | 4,678.21 | 5.35 | 4,678.21 | 5.22 | 4,678.21 | 5.45 | 4,678.21 | 5.76 |
递延所得税资产 | 6,456.20 | 7.38 | 8,246.51 | 9.21 | 8,747.86 | 10.19 | 6,409.48 | 7.89 |
合计 | 87,435.16 | 100.00 | 89,560.16 | 100.00 | 85,889.65 | 100.00 | 81,266.54 | 100.00 |
公司非流动资产主要包括可供出售金融资产、长期股权投资、投资性房地产、固定资产、无形资产、商誉和递延所得税资产等。公司主要非流动资产的具体情况如下:
①可供出售金融资产
2011年-2013年末及2014年9月末,公司可供出售金融资产余额分别为1,018.77万元、2,843.43万元、9,941.43万元及11,991.43万元,占非流动资产的比例分别为1.25%、3.31%、11.10%和13.71%。2012年度,公司参与设立上海伍翎投资中心(有限合伙),首期出资额为1,500万元,因此2012年末公司可供出售金融资产余额有所上升。2013年度,公司认购上海中城联盟投资管理股份有限公司2,000万股,金额为2,228万元;完成对上海伍翎投资中心(有限合伙)第二次出资,出资额为3,750万元;出资设立北京锦程上信投资中心(有限合伙),出资额为1,000万元,因此2013年末公司可供出售金融资产显著增加;2014年1-9月,公司完成对上海伍翎投资中心(有限合伙)第三次出资,出资额为2,250万元,因此2014年9月末公司可供出售金融资产余额有所上升。
截至2014年9月末公司可供出售金融资产资明细
被投资单位名称 | 账面余额(万元) | 持股比例(%) |
北京市城远市政工程有限公司 | 50.00 | 2.24 |
上海中城联盟投资管理有限公司 | 3,196.77 | 1.83 |
北京盛同华远房地产投资有限公司 | 170.05 | 4.40 |
北京盛同联行房地产经纪有限公司 | 74.60 | 4.40 |
上海伍翎投资中心(有限合伙) | 7,500.00 | 7.89 |
北京锦程上信投资中心(有限合伙) | 1,000.00 | 1.00 |
合计 | 11,991.43 |
②长期股权投资
2011年-2013年末及2014年9月末,公司长期股权投资余额分别为9,884.64万元、10,743.96万元、9,563.50万元和8,494.34万元,占非流动资产的比例分别为12.16%、12.51%、10.68%和9.72%。
截至2014年9月末公司长期股权投资明细
被投资单位名称 | 持股比例 | 账面余额(万元) | 核算方法 |
北京市圣瑞物业服务有限公司 | 20.00% | 168.91 | 权益法 |
北京嘉里华远房地产开发有限公司 | 29.00% | 5,391.60 | 权益法 |
长沙海信广场实业有限公司 | 49.00% | - | 权益法 |
北京建华置地有限公司(一期项目) | 5.00% | 2,933.83 | 权益法 |
合计 | 8,494.34 |
注:根据长沙海信广场物业销售产生的顺流交易利润,公司对长沙海信广场实业有限公司的长期股权投资抵消至零。
截至2014年9月末,公司未计提长期股权投资减值准备。
③投资性房地产
公司投资性房地产主要为用于出租的房屋、建筑物,公司对投资性房地产采用成本模式计量。2011年-2013年末及2014年9月末,公司投资性房地产余额分别为45,692.43万元、44,372.00万元、43,051.56万元和42,061.24万元,占非流动资产的比例分别为56.23%、51.66%、48.07%和48.11 %。
截至2014年9月末,公司未计提投资性房地产减值准备。
④固定资产
公司固定资产主要为房屋及建筑物、机器设备和运输工具等。2011年-2013年末及2014年9月末,公司固定资产余额分别为8,568.64万元、9,611.50万元、9,307.92万元和9,064.12万元,占非流动资产的比例分别为10.54%、11.19%、10.39%和10.37%,基本保持稳定。
截至2014年9月末,公司未计提固定资产减值准备。
⑤无形资产
公司无形资产主要为土地使用权等。2011年-2013年末及2014年9月末,公司无形资产余额分别为5,014.36万元、4,892.69万元、4,771.02万元和4,689.62万元,占非流动资产的比例分别为6.17%、5.70%、5.33%和5.36%。2011年-2013年末及2014年9月末,公司无形资产未有增加,因摊销导致无形资产余额逐年下降。
截至2014年9月末,公司未计提无形资产减值准备。
⑥商誉
2011年-2013年末及2014年9月末,公司商誉均为4,678.21万元,为2008年8月借壳上市前,原北京华远于2006年-2007年间收购项目公司北京金秋莱太房地产开发有限公司、北京市首旅华远房地产开发有限公司(后更名为“北京市华远置业有限公司”)股权所产生的商誉。
公司对商誉不摊销,在报告期末进行减值测试。由于形成商誉的两个公司至今运行情况良好,商誉不存在减值迹象,因此未计提商誉减值准备。
⑦递延所得税资产
2011年-2013年末及2014年9月末,公司递延所得税资产余额分别为6,409.48万元、8,747.86万元、8,246.51万元和6,456.20万元,占非流动资产的比例分别为7.89%、10.19%、9.21%和7.38%。2012年末,因公司计提的坏账准备及房地产预售收入增加,导致递延所得税资产余额显著增加。
2011年-2013年末及2014年9月末,公司递延所得税资产明细如下:
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
资产减值准备 | 259.86 | 559.86 | 1,819.24 | 611.61 |
合并报表抵消的内部利润 | 249.30 | 249.30 | 322.05 | 478.40 |
计提的土地增值税 | - | 937.15 | 764.95 | - |
可结转的税款抵扣 | 5,389.09 | 5,939.06 | 5,263.48 | 4,738.82 |
未付工资 | 453.80 | 453.80 | 456.80 | 456.80 |
交易性金融资产公允价值变动 | 8.62 | 8.62 | 10.62 | - |
预提成本 | 95.53 | 98.72 | 110.72 | 123.85 |
合计 | 6,456.20 | 8,246.51 | 8,747.86 | 6,409.48 |
2、负债结构分析
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
流动负债合计 | 1,252,267.00 | 78.85 | 1,158,732.01 | 82.85 | 932,081.14 | 90.97 | 548,264.84 | 78.98 |
非流动负债合计 | 335,844.07 | 21.15 | 239,814.31 | 17.15 | 92,570.83 | 9.03 | 145,954.73 | 21.02 |
负债合计 | 1,588,111.07 | 100.00 | 1,398,546.32 | 100.00 | 1,024,651.97 | 100.00 | 694,219.58 | 100.00 |
随着公司业务的发展及总资产规模的扩大,公司负债规模快速上升。2011年-2013年末及2014年9月末,公司负债总额分别为694,219.58万元、1,024,651.97万元、1,398,546.32万元和1,588,111.07万元,其中流动负债分别为548,264.84万元、932,081.14万元、1,158,732.01万元和1,252,267.00万元,占负债总额的比例分别为78.98%、90.97%、82.85%和78.85%。
2012年末,由于预收账款和其他应付款的显著增加,导致公司流动负债显著增加;但长期借款余额下降,导致公司非流动负债显著下降,因此2012年末公司流动负债占负债总额的比例显著提高。2013年末及2014年9月末,由于长期借款余额显著增加,导致非流动负债占比有所上升。
(1)流动负债分析
2011年-2013年末及2014年9月末,公司流动负债结构如下表所示:
单位:万元
主要项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
短期借款 | 161,140.00 | 12.87 | 143,980.00 | 10.29 | - | - | - | - |
应付票据 | - | - | 5,806.00 | 0.42 | - | - | - | - |
应付账款 | 58,380.43 | 4.66 | 62,908.67 | 4.50 | 45,588.57 | 4.45 | 28,840.49 | 4.15 |
预收款项 | 320,201.20 | 25.57 | 423,083.89 | 30.25 | 370,539.81 | 36.16 | 236,143.99 | 34.02 |
应付职工薪酬 | 1,871.07 | 0.15 | 1,880.03 | 0.13 | 1,862.07 | 0.18 | 1,863.72 | 0.27 |
应交税费 | 37,325.42 | 2.98 | 77,596.81 | 5.55 | 73,660.88 | 7.19 | 37,290.76 | 5.37 |
应付利息 | 6,807.80 | 0.54 | - | - | 409.89 | 0.04 | - | - |
其他应付款 | 538,204.51 | 42.98 | 343,180.10 | 24.54 | 324,903.82 | 31.71 | 115,981.06 | 16.71 |
一年内到期的非流动负债 | 128,336.57 | 10.25 | 100,296.51 | 7.17 | 115,116.10 | 11.23 | 128,144.83 | 18.46 |
流动负债合计 | 1,252,267.00 | 100.00 | 1,398,546.32 | 100.00 | 1,024,651.97 | 100.00 | 694,219.58 | 100.00 |
公司流动负债以短期借款、应付账款、预收账款、应交税费、其他应付款和一年内到期的非流动负债为主。公司主要流动负债的具体情况如下:
①短期借款
2011年-2012年末,公司无短期借款;2013年末及2014年9月末,公司短期借款余额分别143,980.00万元和161,140.00万元,占流动负债的比例分别为10.29%和12.87%。2013年以来,为满足项目资金需求,公司短期借款余额显著增加。
最近三年及一期末公司短期借款结构明细
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
信用借款 | 51,140.00 | - | - | - |
质押借款 | 110,000.00 | 143,980.00 | - | - |
合计 | 161,140.00 | 143,980.00 | - | - |
②应付账款
公司应付账款主要为应付的项目工程和材料款。2011年-2013年末及2014年9月末,公司应付账款余额分别为28,840.49万元、45,588.57万元、62,908.67万元和58,380.43万元,占流动负债的比例分别为4.15%、4.45%、4.50%和4.66%。2011年-2013年末,随着公司业务规模的扩大,竣工结算项目增加,公司应付账款余额逐年上升。2014年9月末,因公司结算了部分应付账款,应付账款余额有所下降。
截至2014年9月末公司应付账款前五大客户明细情况
单位:万元
单位名称 | 与本公司关系 | 账面金额 | 内容 | 占比(%) |
中国新兴建设开发总公司 | 供应商 | 12,399.04 | 工程款 | 21.24 |
南通华新建工集团有限公司 | 供应商 | 6262.10 | 工程款 | 10.73 |
中国建筑第八工程局有限公司 | 供应商 | 3,874.17 | 工程款 | 6.64 |
中国建筑第三工程局有限公司 | 供应商 | 2,104.42 | 工程款 | 3.60 |
中建安装工程有限公司 | 供应商 | 1,793.62 | 工程款 | 3.07 |
③预收账款
2011年-2013年末及2014年9月末,公司预收账款余额分别为236,143.99万元、370,539.81万元、423,083.89万元和320,201.20万元,占流动负债的比例分别为34.02%、36.16%、30.25%和25.57%。公司预收账款全部为预收售房款,随着公司在售开发项目的增加,2011年-2013年末,公司预收账款余额呈逐年上升趋势。
④应交税费
公司应交税费主要为应交的企业所得税、土地增值税等。2011年-2013年末及2014年9月末,公司应交税费余额分别为37,290.76万元、73,660.88万元、77,596.81万元和37,325.42万元,占流动负债的比例分别为5.37%、7.19%、5.55%和2.98%。公司按照土地增值税相关政策和地方政府规定,取得房地产预售款的同时预缴土地增值税,并按当期确认的收入及成本对结转项目计提土地增值税。2012年-2013年度,公司结转项目增加,因此应交土地增值税显著增加,导致2012年-2013年末,公司应交税费显著增加。2014年1-9月,一方面,公司完成北京九都汇项目、北京昆仑公寓项目的土地增值税汇算清缴;另一方面,公司结转收入的北京铭悦园保障性住房项目不涉及土地增值,不需计提土地增值税,因此2014年9月末,公司应付税费显著下降。
⑤其他应付款
2011年-2013年末及2014年9月末,公司其他应付款余额分别为115,981.06万元、324,903.82万元、343,180.10万元和538,204.51万元,占流动负债的比例分别为16.71%、31.71%、24.54%和42.98%。公司其他应付款主要为股东借款及其他债务融资、代垫拆迁款等。
2012年末,由于华远集团的股东借款及其他债务融资显著增加,导致公司其他应付款余额显著增加。2014年9月末,华远集团股东借款余额相比于2013年末增加155,250.00万元,导致公司其他应付款余额显著增加。
公司下属子公司北京新通源远房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇政府委托操作通州区西小马庄居住项目B-2.2地块(占地约4.3万平方米)土地一级开发整理工作,完成后土地将交由土地整理储备中心上市交易。截至2014年9月末,公司代北京市土地整理储备中心通州分中心垫付的拆迁款合计为12,014.00万元。
截至2014年9月末公司其他应付款前五大客户明细情况
单位:万元
单位名称 | 与本公司关系 | 账面金额 | 内容 | 占比(%) |
北京市华远集团有限公司 | 控股股东 | 348,269.50 | 借款 | 64.71 |
上海歌斐星舟投资中心 | 子公司少数股东 | 73,073.70 | 借款 | 13.58 |
北京拓诚影世置业有限公司 | 合作方 | 27,710.22 | 投资款 | 5.15 |
北京永同昌房地产开发有限公司 | 合作方 | 27,702.81 | 投资款 | 5.15 |
北京华远浩利投资股份有限公司 | 股东 | 22,202.64 | 借款 | 4.13 |
⑥一年内到期的非流动负债
公司一年内到期的非流动负债全部为一年内到期的长期借款。2011年-2013年末及2014年9月末,公司一年内到期的非流动负债余额分别为128,144.83万元、115,116.10万元、100,296.51万元和128,336.57万元,占流动负债的比例分别为18.46%、11.23%、7.17%和10.25%。
最近三年及一期末公司一年内到期的长期借款结构明细
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
保证借款 | 79,000.00 | 11,000.00 | 50,000.00 | 40,000.00 |
抵押借款 | 49,336.57 | 89,296.51 | 65,116.10 | 88,144.83 |
合计 | 128,336.57 | 100,296.51 | 115,116.10 | 128,144.83 |
(2)非流动负债分析
2011年-2013年末及2014年9月末,公司非流动负债结构如下表所示:
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
长期借款 | 335,844.07 | 100.00 | 239,814.31 | 100.00 | 92,570.83 | 100.00 | 145,946.51 | 99.99 |
递延所得税负债 | - | - | - | - | - | - | 8.23 | 0.00 |
非流动负债合计 | 335,844.07 | 100.00 | 239,814.31 | 100.00 | 92,570.83 | 100.00 | 145,954.73 | 100.00 |
公司非流动负债主要为长期借款。2011年-2013年末及2014年9月末,公司长期借款余额分别为145,946.51万元、92,570.83万元、239,814.31万元和335,844.07万元。2012年度,计入其他应付款的股东借款及其他债务融资显著增长,新增银行长期借款减少,导致2012年末公司长期借款余额显著下降。2013年以来,由于公司信托融资规模显著增长,因此2013年末及2014年9月末,公司长期借款余额相比2012年末显著增长。
最近三年及一期末公司长期借款结构明细
单位:万元
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
保证借款 | 161,940.00 | 163,940.00 | - | 50,000.00 |
抵押借款 | 173,904.07 | 75,874.31 | 92,570.83 | 95,946.51 |
合计 | 335,844.07 | 239,814.31 | 92,570.83 | 145,946.51 |
3、现金流量分析
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 |
经营活动产生的现金流量净额 | -276,765.57 | -90,824.82 | 89,974.95 | -75,878.24 |
投资活动产生的现金流量净额 | -8,854.37 | -19,974.15 | -1,920.68 | 2,511.30 |
筹资活动产生的现金流量净额 | 204,046.02 | 123,871.69 | 97,150.30 | -75,842.81 |
现金及现金等价物净增加额 | -81,573.92 | 13,072.72 | 185,204.57 | -149,209.75 |
(1)经营活动产生的现金流量
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司销售商品、提供劳务收到的现金分别为232,952.37万元、434,134.95万元、503,106.19万元和291,115.75万元,主要为房地产销售的现金流入;公司收到其他与经营活动有关的现金分别为87,521.05万元、214,996.79万元、601,940.08万元和452,239.94万元,主要为往来款及投标保证金等。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司购买商品、接受劳务支付的现金分别为248,129.46万元、253,041.13万元、564,940.51万元和501,871.51万元,主要为支付的房地产开发项目土地价款及项目的工程、材料款项。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司用于购置土地的现金支出分别为95,178万元、93,420万元、312,807万元和258,929万元,对公司经营活动现金流造成较大压力。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司支付的各项税费分别为44,198.69万元、50,419.81万元、84,265.68万元和87,342.65万元;支付其他与经营活动有关的现金分别为93,518.86万元、241,814.32万元、530,821.85万元和412,949.30万元,主要为往来款及投标保证金等。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司经营活动产生的现金流量净额分别为-75,878.24万元、89,974.95万元、-90,824.82万元和-276,765.57万元,经营活动产生的现金流量净额波动较大。2012年度,公司加大销售力度,积极去库存化,因此2012年度公司房地产预售收入显著增加,经营活动产生的现金流显著改善。2013年度,由于西安海蓝城二期项目、北京铭悦园项目、北京澜悦项目等因规划设计或工程施工方案调整等原因推迟了开竣工和开盘时间,影响了公司的预售计划;2014年1-9月,一方面,由于部分项目进度推迟,如北京澜悦项目、北京铭悦好天地项目、北京和墅项目、北京门头沟项目中的保障性住房(含自住型商品房)等项目均未能按计划实现预售;另一方面,受房地产市场低迷的影响,公司房地产销售签约金额未能达到预期;同时,公司新项目拓展取得较大进展,购置土地的现金支出显著增加,导致经营活动产生的现金流为负。
(2)投资活动产生的现金流量分析
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司投资活动产生的现金流入分别为2,923.59万元、3,054.83万元、18,450.82万元和2,060.53万元,主要为收回投资收到的现金和取得投资收益收到的现金。2013年度,由于公司收到西安万华股权转让款3,563.80万元,收到西安唐明宫置业有限公司股权转让款5,620.839万元,收到北京霄云绿都房地产开发有限公司股权转让款2,682.34万元;收回芜湖歌斐嘉山投资中心(有限合伙)和芜湖歌斐万航投资中心(有限合伙)投资合计5,000.00万元,导致投资活动产生的现金流入显著增加。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司投资活动产生的现金流出分别为412.29万元、4,975.50万元、38,424.97万元和10,914.89万元,主要为投资支付的现金。2013年度,公司回购了长沙橘韵和新通致远的股权,合计10,301.00万元;投资芜湖歌斐嘉山投资中心(有限合伙)和芜湖歌斐万航投资中心(有限合伙),合计投资5,000.00万元;支付海信实业公司、海伍翎投资中心(有限合伙)、北京锦程上德投资中心(有限合伙)、北京锦程上信投资中心(有限合伙)出资款,合计8,100.00万元,认购上海中城联盟投资管理股份有限公司股权,支付2,228.00万元,导致投资活动产生的现金流出显著增加。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司投资活动产生的现金流量净额分别为2,511.30万元、-1,920.68万元、-19,974.15万元和-8,854.37万元。
(3)筹资活动产生的现金流量分析
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司筹资活动产生的现金流入分别为87,434.10万元、359,012.00万元、555,890.00万元和569,901.00万元,主要为债务融资的现金流入。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司筹资活动产生的现金流出合计为163,276.91万元、261,861.70万元、432,018.31万元和365,854.98万元,主要为偿还债务本息及股利分配的现金流出。
2011年-2013年度,由于经营规模的持续扩大,公司筹资活动产生的现金流入及流出均显著增加。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-75,842.81万元、97,150.30万元、123,871.69万元和204,046.02万元。2012年以来,除销售回款外,公司主要依赖于外部债务融资以满足公司经营活动及投资活动的现金需求。
4、偿债能力分析
(1)主要偿债指标
2011年-2013年末及2014年9月末,公司主要偿债指标如下表所示:
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
流动比率 | 1.49 | 1.45 | 1.34 | 1.59 |
速动比率 | 0.28 | 0.32 | 0.49 | 0.29 |
资产负债率(合并报表) | 81.07% | 79.22% | 76.92% | 72.69 % |
扣除预收账款的资产负债率(合并报表) | 77.37% | 72.67% | 68.02 % | 63.72 % |
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2013年度 | 2011年度 |
EBITDA(亿元) | 4.49 | 12.01 | 8.53 | 8.02 |
EBITDA利息保障倍数(倍) | 0.70 | 1.97 | 2.55 | 3.04 |
注:扣除预收账款的资产负债率=(负债总计-预收账款)/(资产总计-预收账款)。
从短期偿债能力指标来看,2011年-2013年末及2014年9月末,公司流动比率分别为1.59、1.34、1.45和1.49,速动比率分别为0.29、0.49、0.32和0.28,基本保持稳定。由于公司所处房地产行业的特性,存货在资产中占比较大,因此公司扣除存货后的速动比率相对较低。
从长期偿债能力指标来看,由于房地产行业属于资金密集型行业,前期土地储备及工程施工等占用现金规模较大,因此房地产公司普遍存在财务杠杆水平较高的现象。2011年-2013年末及2014年9月末,公司资产负债率分别为72.69%、76.92%、79.22%和81.07%。由于公司自借壳上市以来尚未进行过股权融资,主要依赖债务融资满足公司发展的资金需求,导致公司资产负债率呈逐年上升趋势。2011年-2013年末及2014年9月末,公司扣除预收账款后的资产负债率分别为63.72%、68.02%、72.67%和77.37%,仍处于较高水平。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司EBITDA利息保障倍数分别为3.04、2.55、1.97和0.70。2011年-2013年,由于公司经营规模的不断扩大,公司有息负债规模逐年大幅上升,导致公司EBITDA利息保障倍数逐年下降;2014年1-9月,由于公司承建的保障性住房结转收入和利润,导致公司毛利率显著下降,EBITDA利息保障倍数小于1。
截至2013年末,同行业可比上市公司主要偿债能力指标见下表:
股票代码 | 股票简称 | 流动比率 | 速动比率 | 资产负债率(%) | 扣除预收款项的资产负债率(%) |
000046.SZ | 泛海控股 | 3.21 | 0.70 | 76.31 | 75.86 |
601588.SH | 北辰实业 | 2.10 | 0.38 | 66.82 | 60.82 |
600223.SH | 鲁商置业 | 1.17 | 0.27 | 92.58 | 90.03 |
600724.SH | 宁波富达 | 1.51 | 0.26 | 76.08 | 70.08 |
600743.SH | 华远地产 | 1.45 | 0.32 | 79.22 | 72.67 |
000517.SZ | 荣安地产 | 1.54 | 0.45 | 60.43 | 34.45 |
000006.SZ | 深振业A | 2.50 | 0.71 | 58.00 | 55.05 |
000981.SZ | 银亿股份 | 1.66 | 0.36 | 81.47 | 76.42 |
600663.SH | 陆家嘴 | 1.23 | 0.17 | 60.59 | 58.39 |
600657.SH | 信达地产 | 2.37 | 0.53 | 68.82 | 64.67 |
行业中值 | 1.60 | 0.37 | 72.45 | 67.38 | |
算术平均 | 1.87 | 0.42 | 72.03 | 65.84 |
注:(1)同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》;(2)样本来源为截至2014年4月30日已公布2013年年度报告的房地产上市公司中,2013年度营业收入在40亿-60亿元之间的房地产公司;(3)数据来源:WIND资讯。
从同行业可比上市公司的比较来看,公司流动比率、速动比率低于行业平均水平,但资产负债率高于行业平均水平。
目前,公司拟通过非公开发行股票募集不超过16亿元的资金,已获得北京市人民政府国有资产监督管理委员会批准(京国资产权[2014]55 号),尚待取得证监会的核准。上述非公开发行完成后,将有利于缓解公司高杠杆的负债水平。
(2)融资渠道分析
公司资信情况良好,与多家金融机构保持良好的合作关系。截至2014年9月30日,公司合并口径的银行授信额度合计为81.45亿元,其中已使用授信额度为62.53亿元,尚余授信额度为18.92亿元。
(3)公司债务融资情况
①股东及子公司少数股东借款
截至2014年9月30日,公司取得的股东及子公司少数股东借款余额合计为420,414.82万元,借款情况如下:
序号 | 贷款方 | 与本公司关系 | 借款日 | 到期日 | 余额(万元) |
1 | 北京市华远集团有限公司 | 控股股东 | 2012/12/28 | 2015/12/27 | 130,000.00 |
2013/6/18 | 2016/6/17 | 24,197.00 | |||
2013/6/21 | 2016/6/17 | 9,500.00 | |||
2014/1/17 | 2019/1/16 | 120,000.00 | |||
2014/1/28 | 2015/1/27 | 20,000.00 | |||
2014/5/23 | 2015/5/22 | 10,000.00 | |||
2014/6/23 | 2015/6/22 | 750.00 | |||
2014/9/11 | 2015/9/10 | 15,000.00 | |||
2014/9/11 | 2015/9/10 | 2,000.00 | |||
2 | 北京华远浩利投资股份有限公司 | 股东 | 2014/6/18 | 2016/6/18 | 21,700.00 |
3 | 上海歌斐星舟投资中心(有限合伙) | 子公司少数股东 | 2012/11/15 | 2015/5/14 | 43,800.00 |
2013/8/23 | 2015/5/14 | 23,467.82 | |||
合计 | 420,414.82 |
②银行借款
截至2014年9月30日,公司取得的银行借款余额合计为409,240.64万元,银行借款情况如下:
序号 | 借款方 | 贷款银行 | 借款日 | 到期日 | 余额(万元) |
1 | 北京华远盈都房地产开发有限公司 | 东亚银行北京分行 | 2010/11/12 | 2020/11/11 | 7,617.14 |
2 | 北京华远嘉利房地产开发有限公司 | 交行北京三元支行 | 2008/11/11 | 2016/11/11 | 4,000.00 |
2009/4/24 | 2016/11/11 | 1,000.00 | |||
3 | 北京市华远置业有限公司 | 北京银行阜成门支行 | 2013/1/15 | 2015/11/9 | 4,030.00 |
2013/4/3 | 2015/11/9 | 4,030.00 | |||
2013/8/23 | 2015/11/9 | 8,075.00 | |||
2013/11/25 | 2015/11/9 | 12,111.00 | |||
2013/11/28 | 2015/11/9 | 4,037.50 | |||
江苏银行股份有限公司北京分行*1 | 2014/3/19 | 2015/3/18 | 10,000.00 | ||
江苏银行股份有限公司北京分行*2 | 2014/6/19 | 2016/6/18 | 50,000.00 | ||
东亚银行北京分行 | 2010/11/15 | 2015/11/14 | 4,500.00 | ||
平安银行股份有限公司北京分行*3 | 2014/7/15 | 2015/7/14 | 50,000.00 | ||
北京银行阜成门支行 | 2014/9/28 | 2017/8/25 | 40,000.00 | ||
4 | 西安鸿华房地产开发有限公司 | 招商银行股份有限公司西安西影路支行 | 2014/6/23 | 2017/4/10 | 30,000.00 |
5 | 北京新通致远房地产开发有限公司 | 中国银行北京海淀支行 | 2012/9/27 | 2015/9/26 | 440.00 |
2013/3/29 | 2015/9/26 | 990.00 | |||
2013/4/24 | 2015/9/26 | 1,160.00 | |||
2013/5/21 | 2015/9/26 | 10,410.00 | |||
6 | 长沙橘韵投资有限公司 | 中国银行湖南芙蓉支行 | 2013/6/6 | 2016/5/23 | 26,000.00 |
7 | 西安曲江唐瑞置业有限公司 | 北京银行西安分行 | 2014/7/29 | 2017/7/20 | 15,000.00 |
招商银行股份有限公司上海中远两湾城支行 *4 | 2013/12/6 | 2014/12/5 | 45,760.00 | ||
2013/12/23 | 2014/12/5 | 54,240.00 | |||
8 | 北京华和房地产开发有限公司 | 中国银行 | 2014/8/27 | 2017/8/24 | 6,200.00 |
2014/9/26 | 2017/8/24 | 2,240.00 | |||
9 | 北京馨悦致远房地产开发有限公司 | 中国银行 | 2014/9/1 | 2017/9/1 | 17,400.00 |
合计 | 409,240.64 |
注: *1北京天地房中资产管理有限公司通过江苏银行股份有限公司北京分行的委托贷款;
*2嘉实资本管理有限公司通过江苏银行股份有限公司北京分行的委托贷款;
*3民生加银资产管理有限公司通过平安银行股份有限公司北京分行的委托贷款;
*4北京锦程上信投资中心(有限合伙)通过招商银行股份有限公司上海中远两湾城支行的委托贷款;截至2014年9月30日,公司下属控股公司华远锦程对北京锦程上信投资中心(有限合伙)出资1,000万元,持股比例为1%,为普通合伙人。
③信托借款
截至2014年9月30日,公司取得的信托借款余额合计为214,940.00万元,信托借款情况如下:
序号 | 借款方 | 信托单位 | 借款日 | 到期日 | 余额(万元) |
1 | 长沙橘韵投资有限公司 | 北京国际信托有限公司 | 2013/4/26 | 2016/4/26 | 59,940.00 |
2 | 北京市华远置业有限公司 | 建信信托有限责任公司 | 2013/8/2 | 2015/8/2 | 55,000.00 |
3 | 北京市华远置业有限公司 | 吉林信托有限公司 | 2013/12/3 | 2015/12/2 | 30,000.00 |
4 | 北京新通致远房地产开发有限公司 | 山东省国际信托有限公司 | 2014/1/24 | 2016/1/23 | 40,000.00 |
5 | 北京市华远置业有限公司 | 华能贵诚信托有限公司 | 2014/9/23 | 2016/9/22 | 30,000.00 |
合计 | 214,940.00 |
④其他关联方借款
截至2014年9月30日,华远集团持有北京华远小额贷款有限公司(以下简称“华远小贷公司”)29.77%的股权,为华远小贷公司第一大股东。公司向华远小贷公司的借款余额合计为1,140万元,借款情况如下:
序号 | 贷款方 | 借款方 | 借款日 | 到期日 | 余额(万元) |
1 | 北京华远小额贷款有限公司 | 北京市华远置业有限公司 | 2014/8/15 | 2015/8/14 | 380.00 |
北京新通致远房地产开发有限公司 | 2014/8/15 | 2015/8/14 | 380.00 | ||
北京华远盈都房地产开发有限公司 | 2014/8/15 | 2015/8/14 | 380.00 | ||
合计 | 1,140.00 |
5、资产周转能力分析
最近三年及一期,公司主要资产周转能力指标如下表所示:
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 |
应收账款周转率(次) | 61.47 | 2,887.41 | 25,718.21 | 13,448.59 |
存货周转率(次) | 0.32 | 0.28 | 0.20 | 0.18 |
注:2014年1-9月,应收账款周转率和存货周转率均为年化数据。
由于公司房地产开发项目通常采用预售模式,因此应收账款余额相对较小,周转率较高。公司应收账款主要为房地产销售尾款。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司应收账款周转率分别为13,448.59、25,718.21、2,887.41和61.47。2013年末,公司应收北京新光环宇科技有限公司销售尾款312.21万元;2014年9月末,公司应收华远集团长沙华中心项目北区一期内商业裙楼及部分车位的销售尾款18,250.00万元,导致2013年末及2014年9月末公司应收账款大幅上升,因此2013年及2014年1-9月,公司应收账款周转率显著下降。
由于房地产项目开发周期相对较长,从购买土地到正式交付产品、结转收入成本,通常需要2-3年时间,因此房地产公司存货周转率普遍偏低。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司存货周转率分别为0.18、0.20、0.28和0.32。2013年度及2014年1-9月,由于公司结转项目较多,营业成本大幅上升,导致存货周转率显著上升。
2013年度,同行业上市公司主要营运能力指标如下表:
代码 | 简称 | 应收账款周转率 | 存货周转率 |
000046.SZ | 泛海控股 | 8.22 | 0.10 |
601588.SH | 北辰实业 | 106.10 | 0.14 |
600223.SH | 鲁商置业 | 42.17 | 0.20 |
600724.SH | 宁波富达 | 58.52 | 0.26 |
600743.SH | 华远地产 | 2,887.41 | 0.28 |
000517.SZ | 荣安地产 | 306.52 | 0.56 |
000006.SZ | 深振业A | 299.06 | 0.55 |
000981.SZ | 银亿股份 | 5.15 | 0.06 |
600663.SH | 陆家嘴 | 80.39 | 0.10 |
600657.SH | 信达地产 | 16.35 | 0.18 |
行业中值 | 69.46 | 0.19 | |
算术平均 | 380.99 | 0.24 |
注:(1)同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》;(2)样本来源为截至2014年4月30日已公布2013年年度报告的房地产上市公司中,2013年度营业收入在40亿-60亿元之间的房地产公司;(3)数据来源:WIND资讯。
从同行业上市公司的比较来看,房地产公司应收账款周转率差异较大,公司应收账款周转率和存货周转率均高于行业平均水平。
6、盈利能力分析
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司经营业绩如下:
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 |
营业总收入 | 429,088.27 | 472,842.67 | 307,726.13 | 260,911.61 |
其中:营业收入 | 429,088.27 | 472,842.67 | 307,726.13 | 260,911.61 |
营业总成本 | 388,249.44 | 357,608.27 | 226,624.50 | 184,357.80 |
其中:营业成本 | 337,392.12 | 288,964.31 | 148,357.69 | 128,519.58 |
营业税金及附加 | 30,931.37 | 51,096.72 | 53,711.40 | 38,626.82 |
销售费用 | 10,934.74 | 10,769.83 | 9,729.79 | 6,852.38 |
管理费用 | 9,218.78 | 10,862.41 | 9,379.90 | 8,250.02 |
财务费用 | 428.84 | 955.53 | 612.64 | -3.89 |
资产减值损失 | -656.42 | -5,040.53 | 4,833.07 | 2,112.90 |
投资收益 | 991.25 | 1,238.56 | 577.09 | 780.35 |
营业利润 | 41,827.51 | 116,480.97 | 81,671.90 | 77,301.26 |
利润总额 | 42,033.25 | 116,147.15 | 81,320.97 | 77,091.45 |
净利润 | 29,757.48 | 84,341.80 | 59,570.21 | 56,545.89 |
其中:归属于母公司股东的净利润 | 28,879.19 | 65,607.28 | 54,128.53 | 46,658.12 |
(1)营业收入分析
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | |
主营业务收入 | 428,852.69 | 99.95 | 471,652.70 | 99.75 | 307,582.26 | 99.95 | 259,780.25 | 99.57 |
其中:开发产品 | 422,354.01 | 98.43 | 462,172.60 | 97.74 | 300,181.67 | 97.54 | 252,963.87 | 96.95 |
出租房产 | 6,498.68 | 1.51 | 9,480.11 | 2.01 | 7,400.59 | 2.41 | 6,816.37 | 2.62 |
其他业务收入 | 235.58 | 0.05 | 1,189.97 | 0.25 | 143.87 | 0.05 | 1,131.37 | 0.43 |
营业收入合计 | 429,088.27 | 100.00 | 472,842.67 | 100.00 | 307,726.13 | 100.00 | 260,911.62 | 100.00 |
注:自2013年起,公司对房地产销售收入的确认时点由竣工办理入住调整为竣工办理入住或入住通知规定的时限结束后的次日。
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司营业收入分别为260,911.62万元、307,726.13万元、472,842.67万元和429,088.27万元,2011年-2013年度,公司营业收入呈逐年上升的趋势。
公司主营业务收入主要来源于房地产销售和房产出租。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司主营业务收入分别为259,780.25万元、307,582.26万元、471,652.70万元和428,852.69万元。公司长期专注于房地产开发主业,2011年-2013年度及2014年1-9月,公司房地产销售收入占营业收入的比例均在95%以上,收入结构相对稳定。
公司其他业务收入主要来源于管理费、品牌使用费等。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司其他业务收入分别为1,131.37万元、143.87万元、1,189.97万元和235.58万元。2011年度,公司将华远大厦三层出售给华远集团,销售金额为931.79万元;2013年度,收取北京盛同华远房地产投资有限公司、北京盛同联行房地产经纪有限公司品牌使用费383.48万元;华远锦程收取北京锦程上德投资中心(有限合伙)、北京锦程上信投资中心(有限合伙)管理费639.74万元;因此2011年度和2013年度,公司其他业务收入显著增加。
(2)营业成本分析
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | 金额 | 占比(%) | |
主营业务成本 | 337,392.12 | 100.00 | 288,964.31 | 100.00 | 148,357.69 | 100.00 | 128,102.10 | 99.68 |
其中:开发产品 | 334,741.67 | 99.21 | 285,547.93 | 98.82 | 145,804.86 | 98.28 | 125,444.18 | 97.61 |
出租房产 | 2,650.45 | 0.79 | 3,416.38 | 1.18 | 2,552.83 | 1.72 | 2,657.92 | 2.06 |
其他业务成本 | - | - | - | - | - | - | 417.48 | 0.32 |
营业成本合计 | 337,392.12 | 100.00 | 288,964.31 | 100.00 | 148,357.69 | 100.00 | 128,519.58 | 100.00 |
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司营业成本分别为128,738.42万元、148,422.75万元、288,982.05万元和337,392.12万元。2011年-2013年度,随着公司营业收入的持续增长,营业成本逐年增长。
2011年度,公司出售华远大厦三层,产生其他业务成本417.48万元。
(3)利润情况分析
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司营业利润分别为77,310.27万元、81,671.90万元、116,480.97万元和41,827.51万元;公司利润总额分别为77,091.45万元、81,320.97万元、116,147.15万元和42,033.25万元,实现净利润分别为56,545.89万元、59,570.21万元、84,341.80万元和29,757.48万元。最近三年,随着公司营业收入的持续增长,营业利润、利润总额及净利润水平均呈稳步增长态势。
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
金额 | 毛利率(%) | 金额 | 毛利率(%) | 金额 | 毛利率(%) | 金额 | 毛利率(%) | |
主营业务毛利润 | 91,460.57 | 21.33 | 182,688.39 | 38.73 | 159,224.57 | 51.77 | 131,678.15 | 50.69 |
其中:开发产品 | 87,612.34 | 20.74 | 176,624.67 | 38.22 | 154,376.81 | 51.43 | 127,519.69 | 50.41 |
出租房产 | 3,848.23 | 59.22 | 6,063.73 | 63.96 | 4,847.76 | 65.51 | 4,158.45 | 61.01 |
其他业务毛利润 | 235.58 | 100.00 | 1,189.97 | 100.00 | 143.87 | 100.00 | 713.89 | 63.10 |
营业毛利润合计 | 91,696.15 | 27.18 | 183,878.36 | 38.89 | 159,368.44 | 51.79 | 132,392.04 | 50.74 |
2011年-2013年度,公司毛利率分别为50.74%、51.79%和38.89%,其中房地产销售业务的毛利率分别为50.41%、51.43%和38.22%。2011年-2013年度,公司在北京地区项目的毛利率相对较高,西安和长沙地区项目的毛利率相对较低,2013年度,由于北京地区收入占比下降,西安和长沙地区收入占比上升,因此公司房地产业务毛利率有所下降。
2014年1-9月,公司毛利率为27.18%,其中房地产销售业务的毛利率为20.74%。2014年1-9月,由于北京铭悦园项目中的限价房、定向安置房项目竣工结算,保障性住房的毛利率较低,导致公司房地产开发业务整体毛利率显著下降。
2011年-2013年度,同行业上市公司房地产开发业务毛利率情况如下:
单位:%
代码 | 简称 | 2013年 | 2012年 | 2011年 |
000046.SZ | 泛海控股 | 57.60 | 60.11 | 56.34 |
601588.SH | 北辰实业 | 41.88 | 36.71 | 48.64 |
600223.SH | 鲁商置业 | 27.72 | 29.91 | 27.32 |
600724.SH | 宁波富达 | 25.57 | 52.90 | 50.97 |
600743.SH | 华远地产 | 38.22 | 51.43 | 50.41 |
000517.SZ | 荣安地产 | 23.64 | 44.17 | 43.24 |
000006.SZ | 深振业A | 32.93 | 43.93 | 52.55 |
000981.SZ | 银亿股份 | 34.53 | 41.81 | 38.08 |
600663.SH | 陆家嘴 | 45.46 | 54.92 | 58.72 |
600657.SH | 信达地产 | 35.70 | 37.21 | 41.81 |
行业中值 | 35.12 | 44.05 | 49.53 | |
算术平均 | 36.33 | 45.31 | 46.81 |
注:(1)同行业上市公司的分类标准为中国证监会公布的《上市公司行业分类指引》;(2)样本来源为截至2014年4月30日已公布2013年年度报告的房地产上市公司中,2013年度营业收入在40亿-60亿元之间的房地产公司;(3)数据来源:WIND资讯。
从同行业上市公司的比较来看,2011年-2013年度,房地产上市公司整体房地产业务毛利率呈下降趋势;2013年度发行人房地产业务毛利率明显下降,但仍高于行业平均水平。
(4)主营业务收入按地区分析
公司最近三年及一期主营业务收入分地区情况
单位:万元
地区 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
华北地区(北京) | 254,263.75 | 59.29 | 63,168.34 | 13.39 | 148,261.79 | 48.20 | 138,790.56 | 53.43 |
华东地区(青岛) | 1,225.45 | 0.29 | 8,337.89 | 1.77 | 8,969.40 | 2.92 | 60,029.02 | 23.11 |
华中地区(长沙) | 139,591.88 | 32.55 | 159,764.21 | 33.87 | - | - | - | - |
西北地区(西安) | 33,771.61 | 7.87 | 240,382.26 | 50.97 | 150,351.07 | 48.88 | 60,960.67 | 23.47 |
主营业务收入合计 | 428,852.69 | 100 | 471,652.70 | 100.00 | 307,582.26 | 100.00 | 259,780.25 | 100.00 |
公司最近三年及一期毛利润及毛利率分地区情况
单位:万元
地区 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
毛利润 | 毛利率(%) | 毛利润 | 毛利率(%) | 毛利润 | 毛利率(%) | 毛利润 | 毛利率(%) | |
华北地区(北京) | 25,164.74 | 9.90 | 39,392.16 | 62.36 | 84,637.61 | 57.09 | 74,471.21 | 53.66 |
华东地区(青岛) | 552.49 | 45.08 | 4,253.84 | 51.02 | 4,095.64 | 45.66 | 25,975.42 | 43.27 |
华中地区(长沙) | 53,013.91 | 37.98 | 60,640.25 | 37.96 | - | - | - | - |
西北地区(西安) | 12,729.43 | 37.69 | 78,402.14 | 32.62 | 70,491.32 | 46.88 | 31,231.51 | 51.23 |
主营业务毛利润合计 | 91,460.57 | 21.33 | 182,688.39 | 38.73 | 159,224.57 | 51.77 | 131,678.15 | 50.69 |
公司房地产开发业务主要集中在北京、青岛、长沙、西安四个城市。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司北京地区收入分别为138,790.56万元、148,261.79万元、63,168.34万元和254,263.75万元,占主营业务收入的比例分别为53.43%、48.20%、13.39%和59.29%。2013年度,由于北京达到结转条件的项目较少,北京地区收入显著大幅下降。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司北京地区项目毛利率分别为53.66%、57.09%、62.36%和9.90%。2014年1-9月,由于北京铭悦园项目中的限价房、定向安置房竣工结算,保障性住房的毛利率较低,导致公司北京地区项目毛利率显著下降。
公司在青岛地区开发的“青岛汤米公馆项目”于2011年3月竣工入住,当年结转收入60,029.02万元,占主营业务收入的比例为23.11%。2011年-2013年度及2014年1-9月,该项目毛利率分别为43.27%、45.66%、51.02%和45.08%,毛利率均保持在40%以上。
公司在长沙地区开发的“长沙华中心一期项目”于2013年12月竣工入住,当年结转收入159,764.21万元,占主营业务收入的比例为33.87%;2014年1-9月,长沙华中心项目结转收入139,591.88万元,占主营业务收入的比例为32.55%。2013年度及2014年1-9月,该项目毛利率分别为37.96%和37.98%。
公司在西安地区的项目主要为“西安君城项目”、“西安海蓝城项目”、“西安锦悦项目”,2011年-2013年度及2014年1-9月,西安地区结转收入分别为60,960.67万元、150,351.07万元、240,382.26万元和33,771.61万元,毛利率分别为51.23%、46.88%、32.62%和37.69%。
(5)期间费用分析
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司期间费用情况如下:
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 | ||||
金额 | 与预售收入比例(%) | 金额 | 与预售收入比例(%) | 金额 | 与预售收入比例(%) | 金额 | 与预售收入比例(%) | |
销售费用 | 10,934.74 | 3.71 | 10,769.83 | 1.92 | 9,729.79 | 1.73 | 6,852.38 | 3.06 |
管理费用 | 9,218.78 | 3.13 | 10,862.41 | 1.94 | 9,379.90 | 1.67 | 8,250.02 | 3.68 |
财务费用 | 428.84 | 0.15 | 955.53 | 0.17 | 612.64 | 0.11 | -3.89 | -0.00 |
期间费用合计 | 20,582.36 | 6.98 | 22,587.77 | 4.03 | 19,722.33 | 3.51 | 15,098.51 | 6.74 |
2011年-2013年度及2014年1-9月,公司期间费用合计分别为15,098.51万元、19,722.33万元、22,587.77万元和20,582.36万元,与当期房地产预售收入的比例分别为6.74%、3.51%、4.03%和6.98%。2012年-2013年度,由于公司预售金额显著增长,期间费用与预售收入的比例显著下降。2014年1-9月,受公司项目进度影响,预售收入下降,导致期间费用与预售收入的比例显著上升。
公司销售费用主要包括销售代理费、营销推广费、广告费等。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司销售费用分别为6,852.38万元、9,729.79万元、10,769.83万元和10,934.74万元,与当期房地产预售收入的比例分别为3.06%、1.73%、1.92%和3.71%。
公司管理费用主要包括职工薪酬及社会保险、税费、摊销折旧费、办公通讯费等。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司管理费用分别为8,250.02万元、9,379.90万元、10,862.41万元和9,218.78万元,与当期房地产预售收入的比例分别为3.68%、1.67%、1.94%和3.13%。
公司财务费用主要为费用化的利息支出。2011年-2013年度及2014年1-9月,公司财务费用分别为-3.89万元、612.64万元、955.53万元和428.84万元,与当期房地产预售收入的比例分别为-0.00%、0.11%、0.17%和0.15%。由于公司对房地产开发项目贷款的利息支出予以资本化,因此财务费用相对较低。
(二)最近三年及一期母公司口径分析
华远地产母公司为控股公司,2008年8月公司借壳上市,原北京华远将持有的其他子公司股权全部转让给华远置业,母公司通过华远置业开展业务活动。最近三年及一期,母公司未开展实质业务。
1、资产结构
单位:万元
主要项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
货币资金 | 139.88 | 0.06 | 98.69 | 0.04 | 188.75 | 0.09 | 53.58 | 0.03 |
其他应收款 | 122,699.70 | 53.93 | 144,834.26 | 58.02 | 114,917.99 | 52.29 | 86,906.22 | 45.35 |
流动资产合计 | 122,839.58 | 53.99 | 144,932.95 | 58.06 | 115,106.74 | 52.37 | 86,959.80 | 45.38 |
长期股权投资 | 104,678.21 | 46.01 | 104,678.21 | 41.94 | 104,678.21 | 47.63 | 104,678.21 | 54.62 |
固定资产 | - | - | - | - | - | - | 0.34 | 0.00 |
非流动资产合计 | 104,678.21 | 46.01 | 104,678.21 | 41.94 | 104,678.21 | 47.63 | 104,678.55 | 54.62 |
资产总计 | 227,517.78 | 100.00 | 249,611.16 | 100.00 | 219,784.95 | 100.00 | 191,638.35 | 100.00 |
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司资产总额分别为191,638.35万元、219,784.95万元、249,611.16万元和227,517.78万元。
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司流动资产合计分别为86,959.80万元、115,106.74万元、144,932.95万元和122,839.58万元,占总资产的比例分别为45.38%、52.37%、58.06%和53.99%,主要为应收下属子公司华远置业往来款项。
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司非流动资产合计分别为104,678.55万元、104,678.21万元、104,678.21万元和104,678.21万元,占总资产的比例分别为54.62%、47.63%、41.94%和46.01%,主要为以成本法核算的对华远置业的长期股权投资。
2、负债状况
单位:万元
主要项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 | ||||
金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | 金额 | 占比 (%) | |
应交税费 | 11.36 | 2.09 | 3.68 | 0.70 | 0.48 | 0.09 | 0.48 | 0.09 |
其他应付款 | 532.88 | 97.91 | 523.61 | 99.30 | 530.76 | 99.91 | 519.90 | 99.91 |
流动负债合计 | 544.24 | 100.00 | 527.30 | 100.00 | 531.24 | 100.00 | 520.38 | 100.00 |
非流动负债合计 | - | - | - | - | - | - | - | - |
负债合计 | 544.24 | 100.00 | 527.30 | 100.00 | 531.24 | 100.00 | 520.38 | 100.00 |
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司负债总额分别为520.38万元、531.24万元、527.30万元和544.24万元,公司负债规模较小,且全部为流动负债,主要为预留股东分红款。公司2008年8月借壳上市时存在两项未决诉讼,原北京华远五位股东承诺若上述两项诉讼对公司造成损失,则由原北京华远五位股东承担,因此原北京华远五位股东于2009 年4 月公司实施2008 年度分红方案时留存分红所得合计1,000 万元。根据上述两项诉讼进展情况,公司实际损失不超过491万元,因此2011年末-2013年末及2014年9月,母公司预留股东分红款均为491万元。
3、现金流量分析
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 |
经营活动产生的现金流量净额 | 21,867.80 | -90.06 | 135.17 | 9,824.58 |
投资活动产生的现金流量净额 | - | 7,902.87 | 12,644.60 | - |
筹资活动产生的现金流量净额 | -21,826.62 | -7,902.87 | -12,644.60 | -10,235.61 |
现金及现金等价物净增加额 | 41.19 | -90.06 | 135.17 | -411.03 |
2011年-2013年度及2014年1-9月,母公司经营活动产生的现金流量净额分别为9,824.58万元、135.17万元、-90.06万元和21,867.80万元。2011年度,由于母公司将取得的华远置业现金分红款作为收到其他与经营活动有关的现金核算,导致2011年度母公司经营活动产生的现金流量净额较大。
2012年-2013年度,母公司投资活动现金流入分别为12,644.60万元和7,902.87万元,全部为取得的华远置业现金分红款。2014年1-9月,华远置业尚未进行现金股利分配,母公司无投资活动现金流入。2011年-2013年度及2014年1-9月,母公司未发生投资活动现金流出。
2011年-2013年度及2014年1-9月,母公司未发生筹资活动现金流入;筹资活动现金流出分别为-10,235.61万元、-12,644.60万元、-7,902.87万元和21,826.62万元,主要为对普通股股东的现金股利分配和支付其他与筹资活动有关的现金。
4、偿债能力分析
项目 | 2014年9月30日 | 2013年12月31日 | 2012年12月31日 | 2011年12月31日 |
流动比率 | 225.71 | 274.86 | 216.67 | 167.11 |
速动比率 | 225.71 | 274.86 | 216.67 | 167.11 |
资产负债率 | 0.24% | 0.21% | 0.24% | 0.27% |
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司未实质开展业务,流动资产主要为对华远置业的应收账款,流动负债规模较小,因此流动比率和速动比率指标较高。
2011年-2013年末及2014年9月末,母公司资产负债率分别为0.27%、0.24%、0.21%和0.24%,因母公司无直接对外债务融资,因此资产负债率较低。
5、盈利能力分析
单位:万元
项目 | 2014年1-9月 | 2013年度 | 2012年度 | 2011年度 |
营业收入 | - | - | - | - |
营业成本 | - | - | - | - |
投资收益 | - | 38,000.00 | 41,000.00 | 47,300.00 |
营业利润 | -298.58 | 37,732.53 | 40,778.48 | 46,897.09 |
利润总额 | -298.38 | 37,733.03 | 40,780.34 | 46,897.09 |
净利润 | -298.38 | 37,733.03 | 40,780.34 | 46,897.09 |
由于母公司未实质开展业务,因此2011年-2013年度及2014年1-9月,母公司无营业收入及营业成本,营业利润主要来源于华远置业的利润分配。2011年-2013年度,母公司获得的投资收益分别为47,300.00万元、41,000.00万元和38,000.00万元;2014年1-9月,华远置业尚未进行利润分配。
(三)可能影响公司盈利能力持续性、稳定性的因素分析
受国家对房地产行业金融、税收政策和公司自身特点的影响,公司盈利能力的持续性、稳定性可能受以下因素的影响而产生波动:
1、房地产开发受国家宏观调控政策的影响较大。国家通过对土地、信贷、税收等领域进行政策调整,都将对房地产企业在土地取得、项目开发、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。
2、房地产项目开发具有开发周期长、投入资金大、涉及合作方多的行业特征。从市场研究到土地获得、投资决策、规划设计、市场营销、建设施工、销售服务和物业管理的开发流程中,项目开发涉及到多个领域。同时涉及到不同政府部门的审批和监管。任何环节的变化,将可能导致项目周期拉长、成本上升等风险,影响预期的销售和盈利。
3、房地产开发企业众多,市场竞争激烈;同时房地产业务具有开发资金投入大、建设周期长和易受国家政策、市场需求、项目定位、销售价格等多种因素影响的特点,这给开发项目销售带来一定程度的不确定性。如果市场供求关系发生重大变化,或者公司的销售策略失误,可能会导致开发项目不能及时出售从而导致销售风险。
4、房地产项目的开发周期长,资金需求量大,公司短期内支付地价使公司的项目资金占用期长,财务成本高,可能导致公司现金流量不足和资金周转困难。
5、公司的持续发展以不断获得新的土地资源为基础,而公司在取得新土地资源的过程中可能面临土地政策和土地市场变化的风险。政府对土地供应政策的调整,可能使公司面临土地储备不足的局面,影响公司后续项目的持续开发。城市房屋拆迁安置成本越来越高,会提高公司长沙华中心项目拆迁成本,从而提高项目土地成本。
(四)未来业务发展目标
1、区域发展策略
公司将在已进入城市继续深耕细作,持续扩展土地储备,增加市场份额,并在合适的时机下丰富现有产品结构。公司将择机进入环渤海区域的新城市,发掘新的市场发展机会,拓展公司业务规模。
2、土地储备策略
公司将坚持通过土地公开市场等手段,以区域发展策略为指导,积极增加公司土地储备,同时充分利用公司品牌优势,加强市场研究,积极寻找兼并重组的机会,通过兼并收购获得新的土地储备,保障公司持续稳定的长期发展。
3、资本和财务发展策略
公司将在市场上寻找机会,通过资本市场融资以及资产重组、兼并收购等方式扩大公司发展规模。公司将继续珍惜所建立起的诚信名誉,与银行等金融机构建立维护长期合作伙伴关系,获得银行贷款支持;通过基金、信托等多种渠道融资,筹集资金,支持公司发展壮大。
4、项目开发策略
(1)加快开发速度,缩短开发周期
公司将通过提高经营管理效率,加快开发速度,缩短开发周期,推进全过程成本管理,加强现金流动态规划和支出计划管理,积极调整在售项目的销售策略及推广力度,加快产品销售和资金回笼,以降低公司财务成本和财务风险,确保公司稳健发展,并实现预期收益。
(2)调整产品结构,适当提高商业地产投入
在“十二五”期间公司将针对政策变动,积极调整产品结构,适当增加商业地产投入,探索旅游地产、养老地产新业务,寻求新的盈利增长点。通过更加丰富的产品线平衡市场波动,从而实现更好的业绩稳定性。
(3)加大保障房投入,获得稳定收益
公司将在保障股东利益前提下,适当加大保障房项目投入比例,进一步维护公司责任地产商的品牌形象,获得稳定收益。
(4)建立产品分级标准化体系
公司将继续完善“华远地产产品分级标准化体系”。整合研发、设计、成本、工程、销售等各专业力量,开展产品标准化及分级体系研究,及时将研究成果应用于公司项目开发,支持公司不断提高产品品质,在产品形式更加丰富的同时加快开发速度,提高工作效率。
(5)加强与战略合作伙伴的联盟
公司将继续积极发展和稳定与战略合作伙伴的联盟,在集团级战略合作伙伴发展的基础上,增加区域战略合作伙伴的发展。在持续发展新增战略合作伙伴的同时,深化与战略合作伙伴的合作,与伙伴实现双赢,充分利用合作伙伴自身技术优势,提前介入项目开发工作,在项目方案、设计、实施、验收等多个环节开展与战略合作伙伴广泛合作,有效促进项目开发工作。
七、本期债券发行后公司资产负债结构的变化
本期债券发行完成后将引起公司资产负债结构的变化。假设公司的资产负债结构在以下假设基础上产生变动:
1、相关财务数据模拟调整的基准日为2014年9月30日;
2、假设本期债券的募集资金净额为14.00亿元,即不考虑融资过程中所产生的相关费用且全部发行;
3、假设本期债券募集资金净额14.00亿元计入2014年9月30日的资产负债表;
4、本期债券募集资金14.00亿元,其中7.00亿元用于偿还金融机构借款,其余募集资金用于补充公司流动资金;
5、假设本期债券于2014年9月30日完成发行。
基于上述假设,本期债券发行对公司资产负债结构的影响如下表:
合并资产负债表
单位:万元
项目 | 债券发行前 | 债券发行后(模拟) | 模拟变动额 |
流动资产合计 | 1,871,570.55 | 1,941,570.55 | +70,000 |
非流动资产合计 | 87,435.16 | 87,435.16 | - |
资产总计 | 1,959,005.71 | 2,029,005.71 | +70,000 |
流动负债合计 | 1,252,267.00 | 1,182,267.00 | -70,000 |
非流动负债合计 | 335,844.07 | 475,844.07 | +140,000 |
负债合计 | 1,588,111.07 | 1,658,111.07 | +70,000 |
资产负债率 | 81.07% | 81.72% | +0.65% |
母公司资产负债表
单位:万元
项目 | 债券发行前 | 债券发行后(模拟) | 模拟变动额 |
流动资产合计 | 122,839.58 | 262,839.58 | +140,000 |
非流动资产合计 | 104,678.21 | 104,678.21 | - |
资产总计 | 227,517.78 | 367,517.78 | +140,000 |
流动负债合计 | 544.24 | 544.24 | - |
非流动负债合计 | - | 140,000 | +140,000 |
负债合计 | 544.24 | 140,544.24 | +140,000 |
资产负债率 | 0.24% | 38.24% | +38.00% |
第五节 本次募集资金运用
一、本次债券募集资金规模
根据《试点办法》的相关规定,结合公司财务状况及未来资金需求,经公司2014年3月21日第五届董事会第五十五次会议审议通过,并经公司2014年5月5日2013年度股东大会表决通过,公司向中国证监会申请发行不超过14亿元的公司债券,一次性发行。
二、本次债券募集资金运用初步计划
本期债券的募集资金扣除发行费用后,拟以7亿元偿还金融机构借款,剩余募集资金用于补充公司流动资金。
(一)偿还金融机构借款
综合考虑公司的借款成本及到期时间,目前公司暂定还款计划如下:
单位:万元
借款人 | 借款机构 | 借款到期日 | 截至2014年9月末待偿还余额 | 公司债券募集金额分配 |
北京市华远置业有限公司 | 建信信托有限责任公司 | 2015/08/02 | 55,000.00 | 20,000.00 |
北京市华远置业有限公司 | 平安银行北京分行 | 2015/07/14 | 50,000.00 | 50,000.00 |
合计 | 105,000.00 | 70,000.00 |
因本期债券的审批和发行时间尚有一定不确定性,待本期债券发行完毕、募集资金到账后,本公司将根据本期债券募集资金的实际到位情况、公司债务结构调整及资金使用需要,对具体偿还计划进行调整。
(二)补充流动资金
除上述7亿元拟用于偿还金融机构借款外,本期债券的募集资金扣除发行费用后,剩余募集资金用于补充公司流动资金,以满足公司日常生产经营需求,有助于进一步改善公司财务状况、优化资本结构,对于保障公司顺利进行项目开发及运营具有重要意义。
三、募集资金运用对发行人财务状况的影响
(一)对发行人负债结构的影响
若不考虑发行费用,本期债券发行完成且根据上述安排运用募集资金后,本公司的资产负债率水平将较2014年9月30日的81.07%增加至81.72%;非流动负债占总负债的比例将较2014年9月30日的21.15%增加至28.70%。中长期债券融资规模的提升,有利于增强公司资金使用的稳定性。
(二)对发行人短期偿债能力的影响
本期债券发行完成且根据上述安排运用募集资金后,本公司的流动比率将由2014年9月30日的1.49增加至1.64,速动比率也将由2014年9月30日的0.28增加至0.36,流动资产对于流动负债的覆盖能力得到提升,本公司短期偿债能力得以增强,短期偿债压力减轻。
第六节 备查文件
一、备查文件内容
本募集说明书的备查文件如下:
1、华远地产股份有限公司2011年度、2012年度及2013年度经审计的财务报告及2014年三季度未经审计的财务报表;
2、立信会计师事务所(特殊普通合伙)出具的《华远地产股份有限公司会计政策变更情况专项说明》(信会师报字[2014]第211356号);
3、中信证券股份有限公司关于华远地产股份有限公司公开发行2014年公司债券的发行保荐书;
4、北京国枫律师事务所关于华远地产股份有限公司发行2014年公司债券的法律意见书;
5、华远地产股份有限公司2014年公司债券信用评级报告;
6、华远地产股份有限公司2014年公司债券受托管理协议;
7、华远地产股份有限公司2014年公司债券持有人会议规则;
8、中国证监会核准本次发行的文件。
在本期债券发行期内,投资者可以至本公司及保荐人/主承销商处查阅本募集说明书全文及上述备查文件,或访问上海证券交易所网站(http://www.sse.com.cn)查阅本募集说明书及摘要。
二、备查文件查阅地点
投资者可以自本期债券募集说明书公告之日起到下列地点查阅本募集说明书全文及上述备查文件:
华远地产股份有限公司
住所:北京市西城区北展北街11号华远企业中心11#楼
联系地址:北京市西城区北展北街11号华远企业中心11号楼
联系人:窦志康
联系电话:010-68036966
传真:010-68012167
中信证券股份有限公司
联系地址:北京市朝阳区亮马桥路48号中信证券大厦
联系人:杨霞、蒋昱辰、刘昀、徐晨涵、姜琪、张玺、赵宇驰、张藤一、方堃
联系电话:010-60833561、7690
传真:010-60833504
三、备查文件查阅时间
本期债券发行期间,每日9:00-11:30,14:00-17:00(非交易日除外)。
投资者若对本募集说明书及其摘要存在任何疑问,应咨询自己的证券经纪人、律师、专业会计师或其他专业顾问。