公司代码：600240 公司简称：华业地产
2014年年度报告摘要
北京华业地产股份有限公司
一重要提示
1.1 本年度报告摘要来自年度报告全文，投资者欲了解详细内容，应当仔细阅读同时刊载于上海证券交易所网站等中国证监会指定网站上的年度报告全文。
1.2 公司简介
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二主要财务数据和股东情况
2.1公司主要财务数据
单位：元 币种：人民币
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2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表
单位: 股
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2.3公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图
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三管理层讨论与分析
（一）董事会关于公司报告期内经营情况的讨论与分析
1、经济形势及房地产宏观形势总体分析
2014年，全球经济整体仍处于复杂多变的局势，我国经济社会发展总体平稳，国内生产总值达到63.6万亿元，比上年增长7.4%，实现了年初提出的7.5%左右的增长目标。
纵观2014年度房地产行业，在新一届政府领导下，房地产行业逐步进入健康、均衡发展的“新常态”。上半年，中央层面并未出台具体调控政策，国务院总理李克强在《2014年政府工作报告》中明确提出，未来应根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策。对房地产市场则是要因城因地、分类进行调控，抑制投机投资性需求。未来工作重心在于建立长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。同时，住建部负责人也表示今年房地产调控思路倾向于"双向调控"。随着上半年房地产市场城市间分化加剧，部分房价松动、市场遇冷的城市，逐渐对现行政策有所调整。调整多集中在放松限购、购房落户、提高公积金贷款额度等方面。下半年，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，通知明确积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，央行本次对首套房认定标准的放松，使改善性需求得以有效释放。
2014年以来我国房地产开发景气指数（以下简称“国房景气指数”）逐月下滑，至2014年12月份，国防景气指数跌至93.93。同时，房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比大幅下滑，根据国家统计局发布数据显示：
2014年，全国房地产开发投资95036亿元，比上年名义增长10.5%（扣除价格因素实际增长9.9%），增速比1-11月份回落1.4个百分点，比2013年回落9.3个百分点。其中，住宅投资64352亿元，增长9.2%，增速比1-11月份回落1.3个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.7%。
2014年，商品房销售面积120649万平方米，比上年下降7.6%，降幅比1-11月份收窄0.6个百分点，2013年为增长17.3%。其中，住宅销售面积下降9.1%，办公楼销售面积下降13.4%，商业营业用房销售面积增长7.2%。商品房销售额76292亿元，下降6.3%，降幅比1-11月份收窄1.5个百分点，2013年为增长26.3%。其中，住宅销售额下降7.8%，办公楼销售额下降21.4%，商业营业用房销售额增长7.6%。
2、报告期内公司总体经营情况
报告期内，公司管理层根据2014年度整体经营发展计划，在多元化发展的战略目标指引下积极推进各项工作。并结合国家政策导向及市场发展状况，明确将医疗健康产业作为公司未来重点投资方向。
报告期内，公司实现营业收入27.51亿元，较上年同期减少1.50%；实现利润总额约5.81亿元，较上年同期减少15.47%；实现净利润（归属于母公司股东的所有者权益）4.15亿元，较上年同期减少17.14%；房地产业务共完成结算面积约17.31万平方米，实现商品房销售收入27.19亿元，较上年同期减少1.57%。
1)房地产业务情况
报告期内，公司为进一步整合和优化公司现有房地产业务资产，对现有产业结构进行合理调整。公司全资子公司深圳市华富溢投资有限公司、深圳市华盛业投资有限公司转让所持深圳市亚森文化实业有限公司100%股权、深圳市华茂嘉投资有限公司100%股权。下半年，公司转让了所持全资子公司北京华富新业房地产开发有限公司、北京华恒业房地产开发有限公司、北京华恒兴业房地产开发有限公司三家子公司部份股权，本次交易完成后上述公司不再纳入公司合并范围。
报告期内，公司已在北京市通州区东方玫瑰项目中建设社区养老服务示范项目，建立华业专业日托式“日间照料中心”。华业地产将依托社区卫生服务站医疗资源和专业人员，为辖区内老人提供日间照料和全天候监护等服务。
2014年各房地产项目开发及销售情况详见下表：
单位：万平方米
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2014年公司自有物业出租情况详见下表：
单位：平方米
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2)金融行业情况
2014年公司在开展原主营业务的同时积极拓展金融领域投资，2014年1月6日公司与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下简称"合伙企业"），公司通过本次投资成功实现了金融产业布局。
报告期内，合伙企业本着谨慎安全的原则，开展项目考察工作，并仔细进行筛选，按照相关投资决策流程进行稳步投资。截至2014年底，基金已成功投资3个项目，投资金额合计2.4亿元，占基金总额的60%。另有多个储备项目正在积极进展中。
3)矿业投资情况
报告期内，公司在矿业行业的投资保持稳定经营态势，矿业勘探和建设工作正常进行。陕西小燕子沟金矿2014年度完成了地质勘探报告评审备案工作，并进行开发前的选址、征地、论证工作。新疆矿业2014年度采矿权主要工作为增储及进一步分选，其中，齐求3采矿权完成备案矿量；立鑫塔尔巴斯套金矿提交增储报告。探矿权主要进行了探矿权维护及地质勘查、矿山基建探矿，2014年进行了3个重点项目和17个异常查证、筛选项目。
4)医疗投资情况
报告期内，公司启动了重大资产重组项目，拟以现金购买方式收购捷尔医疗100%股权，参与医疗行业投资，公司将通过此次收购医疗资产，新增医药商业和医疗服务业务。
目前，公司已逐渐形成多元化发展格局，公司投资的领域涉及"房地产、矿业、金融及医疗"等行业，未来公司将继续加大医疗行业和医疗供应链业务的投入，切实推行多元化经营战略，以提高上市公司盈利能力。
（二）主营业务分析
1利润表及现金流量表相关科目变动分析表
单位:元 币种:人民币
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2收入
(1)驱动业务收入变化的因素分析
报告期内，公司实现营业收入27.51亿元，较上年同期减少1.50%，其中实现商品房销售收入27.19亿元，较上年同期减少1.57%。其中：北京君合百年"华业?东方玫瑰家园"项目实现商品房销售收入21.48亿元，大连海孚华业玫瑰东方二期项目实现商品房销售收入3.83亿元。
(2)以实物销售为主的公司产品收入影响因素分析
报告期内，公司房地产业务共完成结算面积约17.31万平方米，较上年同期减少10.91%。
(3)主要销售客户的情况
公司截止2014年12月31日前五名客户营业收入的总额为4,505万元，占公司全部营业收入的比例为1.65%。
3成本
(1)成本分析表
单位：元
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(2)主要供应商情况
公司截止2014年12月31日前五名采购供应商采购金额为：6,515 万元,占本公司采购金额的75 %。
4费用
单位：万元 币种：人民币
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5现金流
单位：万元 币种：人民币
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报告期内，公司资金状况良好，公司各开发项目销售状况良好，总计回笼销售资金约42.40亿元，为公司在建项目顺利开发提供资金保障。
6其他
(1)公司前期各类融资、重大资产重组事项实施进度分析说明
2015年1月12日，公司第六届董事会第八次会议审议通过了《关于<北京华业地产股份有限公司重大资产购买预案>的议案》及与本次重大资产重组相关的议案，相关公告于2015年1月13日刊载于中国证监会指定的信息披露媒体。
公司于2015年1月22日披露了《北京华业地产股份有限公司关于上海证券交易所《关于对北京华业地产股份有限公司重大资产重组预案的审核意见函》回复的公告》、《北京华业地产股份有限公司复牌提示性公告》及《北京华业地产股份有限公司重大资产购买预案（修订稿）》。
公司将在本次重大资产购买的交易标的资产的审计、评估工作完成并确定交易价格后，编制正式购买方案并提交董事会及股东大会审议。
(2)发展战略和经营计划进展说明
本年度公司继续秉承2013年以来制定的多元化发展的战略目标开展各项工作。报告期内，公司结合国家政策导向及市场发展状况，积极探索多元化发展方向。并确定以医疗健康产业作为重点投资领域。未来公司将大力开拓医疗健康产业，整合优势资源，推动公司快速发展。
（三）行业、产品或地区经营情况分析
1、主营业务分行业、分产品情况
单位:元 币种:人民币
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2、主营业务分地区情况
单位：元 币种：人民币
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主营业务分地区情况的说明
报告期内，公司北京地区收入主要为公司所开发的通州"华业·东方玫瑰家园"项目的销售收入；"华业国际中心"房产租赁收入；长春地区收入为所开发的"华业·玫瑰谷"项目的销售收入；深圳地区收入主要为"彩虹新都"商场、"太平洋大厦"的房产租赁收入；大连地区收入为所开发的"华业·玫瑰东方二期"项目的销售收入。
（四）资产、负债情况分析
1资产负债情况分析表
单位：万元
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2公允价值计量资产、主要资产计量属性变化相关情况说明
单位： 元 币种： 人民币
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（五）核心竞争力分析
公司一直秉承"中庸、诚信、内敛、专注"的理念，以推动城市价值提升和城市化进程为己任，致力于成为中国专业的新城市主义运营商。公司借助大股东华业发展（深圳）有限公司在房地产行业二十多年的开发经验和拿地优势，同时通过不断提升公司自身品牌地位和行业影响力，逐渐形成具有一定优势的符合自身特点的核心竞争力，具体表现在：
1、敏锐的市场研判力。
公司管理团队具有经营灵活、决策快的特点，能根据政策环境和市场环境的变化及时做出有效的反应。公司在房地产调控政策日益趋紧的形势下，果断调整公司发展战略，为公司未来稳健、持续、健康发展奠定了基础。
2、优秀的团队。
公司重视人才培养，提倡"以人为本、快乐工作"的理念。目前，公司已经培养了一批拥有优秀学习能力和执行力的员工以及一支结构合理、创新务实的管理团队，他们凭借丰富的资源获取和产品开发建设经验，保证了公司长远的可持续性发展。同时，公司充分尊重和信任每一位员工，珍视员工的发展和成长，坚持为员工提供充分的发展机会、打造积极和谐的工作氛围和卓越的事业平台。
3、良好的品牌影响力。
公司多年来持续重视公司品牌建设，通过提高产品设计水平、严格控制产品质量、加强客户关系管理等措施，不断完善品牌建设的各个环节，树立了良好的品牌形象，在行业内赢得了较高的知名度和品牌美誉度。公司崇尚以"人文型" 城市空间结构和"艺术型"产品创作精神，始终立足于当地人文背景、情感心理及文化诉求，创立独特的艺术、人文竞争优势，"玫瑰谷"、"东方玫瑰"、"玫瑰郡"及"华业国际中心"等产品系列，均以非凡品质得到了市场的高度赞誉。
4、优质的产品质量。
公司以开发中高档住宅为主，把业主的利益放在首位，注重每一个项目的产品质量，在施工过程中强调产品质量的重要性，加强工程质量的管控力度，力争将每个项目都打造成业主满意、社会认可的精品住宅。
（六）投资状况分析
1、对外股权投资总体分析
(1)证券投资情况
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证券投资情况的说明
报告期已出售证券投资损益为国债逆回购理财产品收益。
(2)持有非上市金融企业股权情况
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持有非上市金融企业股权情况的说明
本公司于2014年1月6日与国泰君安申易（深圳）基金管理有限公司、伟星集团有限公司、国泰君安创新投资有限公司、国泰君安投资管理股份有限公司共同签署了《深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）之合伙协议》，共同发起设立合伙企业深圳国泰君安申易投资基金一期（有限合伙）（以下简称"合伙企业"）。合伙企业成立时，基金的募集规模为40,000万元人民币，其中本公司出资10,000万元人民币，出资比例占合伙企业出资总额的25%。
2、非金融类公司委托理财及衍生品投资的情况
(1) 委托理财情况
本年度公司无委托理财事项。
(2) 委托贷款情况
本年度公司无委托贷款事项。
3、募集资金使用情况
(1)募集资金总体使用情况
□适用√不适用
(2)募集资金承诺项目情况
□适用 √不适用
(3)募集资金变更项目情况
□适用 √不适用
4、主要子公司、参股公司分析
（1）主要控股子公司和参股公司经营情况
2014年度公司利润主要来源于房地产板块，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司（主要负责开发北京通州华业东方玫瑰家园项目）实现营业收入21.48亿元，占公司营业收入的比例78.08%，对应的营业利润为7.58亿元，实现净利润5.67亿元；
（2）报告期内主要项目销售及工程进展情况
1）报告期内，公司全资子公司北京君合百年房地产开发有限公司负责开发的北京通州“华业东方玫瑰家园”项目工程进展顺利。报告期内，项目B区、D区约5幢单体楼已完成竣工备案手续的办理，竣工面积约14.45万平方米，项目C区大部份楼栋已完成主体结构封顶。报告期内,实现商品房销售收入21.48亿元，结算面积12.81万平方米。
2）报告期内，公司全资子公司长春华业房地产开发有限公司负责开发的长春“华业玫瑰谷”项目新取得竣工备案手续面积约3.28万平方米。报告期内，实现销售收入1.81亿元，结算面积2.33万平方米。
3）报告期内，公司全资子公司大连海孚房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰东方Ⅱ期” 项目已入伙。截至报告期末，项目销售率已超过50%，报告期内项目实现商品房销售收入3.83亿元，结算面积2.17万平方米。
4）报告期内，公司全资子公司深圳市华佳业房地产开发有限公司负责开发建设的“华业玫瑰四季馨园一期”项目工程进展顺利。项目主体工程已基本完工，目前正在进行公共区域装修、室外工程及消防工程等项目阶段。项目于第三季度开盘销售，报告期内项目销售率达90%，实现认购金额约25亿元，认购面积约10.5万平方米。
公司控股子公司经营情况详见下表：
单位：万元
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5、非募集资金项目情况
□适用 √不适用
（七）其他
土地一级开发情况
公司全资子公司北京高盛华房地产开发有限公司受北京市通州区梨园镇人民政府委托，负责通州区梨园镇东小马旧村土地一级合作开发项目。土地一级开发总面积45.8388公顷。
四涉及财务报告的相关事项
4.1与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计发生变化的，公司应当说明情况、原因及其影响。
2014年，财政部修订了《企业会计准则第2号-长期股权投资》、《企业会计准则第9号-职工薪酬》、《企业会计准则第30号-财务报表列报》、《企业会计准则第33号-合并财务报表》，以及颁布了《企业会计准则第39号-公允价值计量》、《企业会计准则第40号-合营安排》、《企业会计准则第41号-在其他主体中权益的披露》等具体准则，并规定自2014年7月1日起施行。
2014年6月20日，财政部修订《企业会计准则第37号—金融工具列报》，规定执行企业会计准则的企业应当在2014年度以后期间的财务报告中按照本准则要求对金融工具进行列报； 2014年7月23日，财政部发布《财政部关于修改的决定》，规定自公布之日起施行。
公司根据财政部2014年新发布和修订的企业会计准则对会计政策进行相应变更，并自2014年7月1日起执行新会计准则。此次会计政策变更不涉及对上年同期或期初数相关项目及其金额做出变更或调整。
4.2与上年度财务报告相比，对财务报表合并范围发生变化的，公司应当作出具体说明。
（1）本期纳入合并财务报表范围的主体共27户
本期新纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过受托经营或承租等方式形成控制权的经营实体
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本期不再纳入合并范围的子公司、特殊目的主体、通过委托经营或出租等方式丧失控制权的经营实体
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