2008年后，深圳实现了经济从外向型向内外并重，再到以内为主的转身。2013年，工业外销比降至50%以下，首次低于内销比，2014年进一步降至49.1%。代工向制造业转变，促使产业链重构，产业工人加速本地化，住房需求大规模释放。
□李宇嘉
房地产景气复苏以来，尽管一线城市房价止跌反弹，但似乎只有深圳的房价上涨在书写不输于股指的高度。据国家统计局最新数据，深圳新房和二手住房价格环比分别连续5个月和6个月上涨，3月和4月涨幅均为全国第一；深圳是4月70个大中城市中房价唯一同比上涨的城市，而且，房价上涨幅度之大、加速之快令人吃惊：新房价格同比涨1.09%，是涨幅排名第二城市的3倍；二手住房价格同环比分别上涨6%和3.29%，分别比3月扩大3.68和1.82个百分点，同比涨幅较排名第二位的武汉（1.12%）高出近6倍。
缘何深圳房价上涨如此“任性”？据笔者的观察分析，首先是近年来商品住房用地“招拍挂”出让规模持续缩减，推高了地价，制造了供求紧张的预期。2008年至2012年，深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米；2013年，深圳仅出让三宗住宅用地，面积13.2万平方米，较2012年出让面积缩减超过70%；2014年，深圳仅出让一宗居住用地，最终成交楼面地价每平方米25094元，溢价率85.3%，超过了去年中海所创造的每平方米2.33万的楼面价记录，创造了居住用地楼面价的历史新高。
土地供应持续缩减，缘于新增可利用土地接近枯竭。谁也没料想到，深圳会从一个小渔村迅猛成长为拥有2000万人口的国际大都市。因此，当年批准的深圳辖区面积很小，仅为北京的八分之一、上海的三分之一、广州的四分之一。但是，外向型经济大规模“圈地占厂”，不到30年，深圳近2000平方公里的空间已到了50%的开发强度，在国际上是最高的，再下去就触及生态红线了。
查官方数据，深圳到2020年的建设用地上限是976平方公里，现在已用到940平方公里了。未来五年，深圳只有30平方公里新增建设用地，每年只有6平方公里。但是，即便是这6平方公里，住宅也要与产业“抢地”。更要命的是，在促进总部经济集聚发展的政策下，近年来用地多偏向于战略性新兴产业和支柱产业。到2015年，深圳累计引进国内外大型总部企业30个以上，每一个都要“落地”，那就只能占用住宅用地了。2013年，深圳工业用地占比71.4%，而广州、上海和北京分别仅为58%、43.47%和44.2%。
因此，最年轻的城市，却在全国最早走上了城市更新的道路。今年，深圳进入销售阶段的102个新楼盘中，55个为更新项目，占比58%。但是，城市更新原本就周期长、不确定性大、成本高，而且房价看涨导致更新成本越来越大、周期越来越长。同时，城市更新减少了价格低廉住房的供应，推升了租赁价格（租金连续32个月上涨），倒逼房价上涨。此外，佳兆业事件给市场传达的信号是，城市更新供应新房的方式或将受阻、或将拉长周期。此轮楼市景气上升以来，经过去年四季度的“暖冬”和今年一季度的“小阳春”，深圳新房市场很快就面临“没房卖”的境地，待售库存最紧张时仅够8个月销售。
新增住房供应无法满足，只好依赖存量住房。京沪穗存量住房的主体是“房改房”，因位置和配套优越、价格适中、“适居性”强，这部分老旧商品住房一直是缓冲市场需求的“蓄水池”和“稳定器”。但是，深圳国有企事业单位少，房改房体量很小。而长期外向型经济为主，让深圳成为外来打工者的天下，常住非户籍人口在1989年就超过了户籍人口，造就了深圳占据存量住房51%的“小产权房”，而商品房市场体量太小，仅占存量住房20%。按常住人口计，深圳商品住宅户均仅为0.4套，远低于全国户均1.1套的水平。
与京沪穗的存量老旧住房大不同，深圳小产权房无法发挥缓冲市场需求“蓄水池”和“稳定器”的作用。当外向型经济为主时，占总人口70%以上的外来打工者不需要商品住房，那时楼市还算稳定。2008年金融危机后，深圳实现了经济从外向型向内外并重，再到以内为主的转身。2013年，工业外销比降至50%以下，首次低于内销比，2014年进一步降至49.1%。代工向制造业转变，促使产业链重构，产业工人加速本地化。常住人口由“候鸟”变为“家燕”，住房需求势必大规模释放。
另外，深圳在国内率先成功实现了向现代服务业的转型和创新驱动，被称为中国的“硅谷”。而在美国，房价最低的是钢铁城市底特律、房价最高的是“硅谷”——加利福尼亚州圣何塞。
在“互联网+”、“中国制造2025”、现代服务业等三个经济增长引擎中，深圳在国内各大城市中走在最前面。2014年，深圳第三产业占GDP的比重达56.5%，创历史新高。第三产业中现代服务业增加值增长10.5%，占第三产业比重达67.6%。产业成功转型，让深圳在人均GDP、人均可支配收入、人均存款等指标上均在国内排名第一，GDP增速在一线城市中排名第一。人口年轻化是深圳另一大特点。深圳适龄购房人群（25-44岁）占比50.8%，远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。人口如此年轻、支付能力又高、现代服务业占主导且充满活力，商品住房供应又少，房价不涨才怪。
还有一个重要原因不得不提，尽管深圳仍在执行限购政策，但在深圳落户要比京、沪难度小，且在深圳满足购房资格所需要的社保缴纳和纳税年限都较短。当然，这些并非根本原因，关键是产业结构升级，原来不买房的人，现在要买房了，而深圳存量住房不足，因而房价涨势难以阻挡。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）