攻克制约租房的
“三大瓶颈”
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经过迷茫与探索，“租售并举”如今不仅被视作楼市调控长效机制的抓手，并且已成为我国住房制度改革和供给端革新的方向。当然，“租售并举”新制度的提出，首先是顺应需求端的结构性变化而调整住房供给端。目前，新房开发空间开始触顶，但新市民、外来常住人口、中低收入无房户、流动人口等已成为住房需求“主力军”。在近8亿城镇常住居民20%长期租房，热点城市40%常住人口长期租房，2.45亿外来人口中80%租房居住的大环境下，可以说新市民“先租后买”已常态化。再说，出于孩子教育、照顾父母、通勤便利、改善住房空间等多重因素的考虑，很多有房的业主也有租房的考虑。
不过，虽然租房选择越来越普遍，但在很多人眼里，租房仍然仅是权宜之计，或是不得已而为之的选择。为了尽早脱离租房而成为“有房一族”，很多人不惜集“祖孙三代之积蓄”，背负沉重债务，导致购房市场过于拥挤，需求狂热带动房价上涨预期，炒作泛滥。而在多数发达国家，租房还是买房，选择比例基本“对半开”。本应是住房供应“双引擎”的租房和买房，在我国之所以跛足前行，在于租房无法获得与买房同等的价值。
目前，制约租赁发展存在“三大瓶颈”。首先，城镇居民70%的财富是住房。楼价上涨带来的资产收益，成为当代居民收入差距的主要载体。其次，由于政府监管重点在新房，我国租房市场长期不规范，诸如“黑中介”、二房东、“霸王条款”、随意涨租、被迫搬家、不退还押金等乱象丛生。再次，租房无法享受与买房一样的公共服务，如租房人群很难落户，难以享有与户籍挂钩的社会保障。在公办教育分享上，租房人排在最后面，甚至被隔绝。
事实上，早在2001年国家“十五”规划及2009年扩大内需的方案中，就已提出培育和发展租赁市场。租赁市场屡振不兴，就在于这“三大瓶颈”未有突破。当前，怎么强调“租售并举”之重要性都不为过。一方面，振兴租赁市场能缓冲楼市上下游快速下滑，防止楼市大起大落。另一方面，外来人群和新市民借助切合自身需求的租赁“扎根”城市，迈出打造内需社会的关键一步。此外，资产泡沫已到临界点，能否激活租赁市场，关系到能否夯实楼市需求基础，让资产泡沫“软着陆”。
足见，“租售并举”也是一项系统工程。从近期中央和地方一系列大动作来看，攻克“三大瓶颈”是出发点和落脚点，相关工作正齐头并进。全国金融工作会议召开，标志着金融风险从“腾挪”转向“出清”，资金“入楼”、助推资产泡沫的局面逆转。切断了杠杆接济，楼价再度快速上涨已无可能。靠房价上涨实现资产溢价收益的购房预期日渐式微。31个中央部门近日联合发文，惩戒房地产领域失信主体，惩戒措施包括限制市场准入、限制商品房买卖备案等。失信房地产主体（包括中介企业、人员）和惩戒对象的信息和失信行为，将在全国信用信息平台——“信用中国”网站、住建部信息平台及各省信用平台上同步公示。住建部还提出，国家将建设政府住房租赁交易服务平台，租赁信息、合同打印和备案、机构和人员备案、诚信管理都将在统一的平台上进行，让租者安心。近期，各地都披露了平台建设方案，监管重点开始向租赁转移。
随着国家立法层面对同享规则的明确，近期广州、郑州、无锡、济南等地纷纷明确“租房可落户”或“租售同享公共服务”。预计未来更多城市会跟进租售同享公共服务的政策。尽管受公共资源稀缺的困扰，但依据个人对城市公共服务供给在税收、社保缴纳、劳动资源的贡献，将所有人纳入积分排队，是各国公共资源配置的一般规则。目前，深圳、杭州等地居民凭备案租赁合同已实现就近入读公办学校。人口红利不再，各大城市也将加入“人口争夺战”，入户门槛将全面降低，必将实现公共资源共享。
深化房地产改革不仅是社会共同的期待，也有广泛的民意基础。由此，这项改革难得的“窗口期”已经显现。未来，调控仍将坚持政策稳定与查漏补缺的“重压”基调，楼市将会在较长时间内平稳。
过去，我们曾想发力住房保障，希望实现百姓的安居梦，并能让房价和楼市软着陆。现在来看，浩大的保障性安居工程成绩巨大、教训颇多。当下，楼市调控向租售并举发力，目的也是如此。事实上，我们并不缺设计改革的方案，缺的是推进改革的决心和力度。眼下租赁市场尚弱小，需上下齐力方可培育，特别需要各地方政府真心实意的推动。为杜绝阳奉阴违、杜绝“会议落实会议”、“文件贯彻文件”，须彻底去除地方经济对房地产的深度依赖，在财税、土地、金融上须有一揽子稳定的扶持政策加紧“落地”。在培育租赁市场的过程中，让地方政府看到人口经济社会协调发展带来的长期红利，让市场看到机会。
（作者系深圳市房地产研究中心高级研究员）
