全面实施“高增长、控规模、降负债” 恒大瞄准万亿元销售新目标

⊙记者 张良 ○编辑 邱江

既能卖得了房，又能造得出车，龙头房企恒大集团的一场年度业绩发布会再度让业界对之有了全新的认识。

3月31日，中国恒大公布2019年度业绩报告。报告期内，公司实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；核心利润408.2亿元，同比下降48%；资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点；现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

万科、碧桂园此前已相继披露年报数据，虽然恒大的这份年度“答卷”在三者中并不算特别出色，但恒大集团董事局主席许家印的出场依然吸足“眼球”。在滔滔不绝回答各路提问的同时，许家印正式宣布，恒大将转变发展方式，全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略，力争到2022年实现销售额1万亿元，把总负债降到4000亿元以下。

在许家印看来，在“房住不炒”政策的指引下，2020年全国房地产总成交量不会下降，而房价既不会上涨，也不会大跌。

全面实施新的发展战略

恒大新战略是此次业绩发布会的最大亮点，“全面实施‘高增长、控规模、降负债’发展战略”在发布会的背景板上分外显眼。

许家印表示，2020年对恒大来说是极其重要的一年。从今年开始，恒大要全面实施“高增长、控规模、降负债”的经营发展战略。“高增长”就是要实现销售高速增长，今年公司内部的目标是要实现8000亿元的销售，到2022年要实现1万亿元的销售；“控规模”就是要严控土地储备规模，实现土储负增长，现在恒大的土地储备大约是2.93亿平方米，未来3年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；“降负债”就是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

许家印在现场算了一笔账：“2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。”

在许家印看来，一家企业的发展，在经营发展战略方面，是需要深入研究的。在不同时期不同阶段，都会做出不同的发展经营战略。

许家印表示，自2015年起，恒大开始实施“三高一低”战略，即高杠杆、高负债、高周转、低成本，要抓住机会实现跨越式增长。恒大的销售额从1300亿元增长到2000亿元，从2000亿元增长到3700亿元，从3700亿元增长到5000亿元，现在来看，当时的战略制定是非常正确的。2018年初，针对高速增长之后如何让公司的管理跟得上企业的发展，公司又提出发展模式向“三低一高”转变，即低负债、低杠杆、低成本、高周转。通过2018年、2019年的降负债、去杠杆，公司取得了非常好的业绩。根据公司现在的发展情况，负债率还是偏高，或者比较高，公司把总负债降下来，资金成本会下降，毛利率会提高。

2020年可能会有并购潮

疫情对房地产的影响是业绩会绕不开的话题。恒大集团董事局副主席、总裁夏海钧表示，在疫情影响下，全国各地的售楼处全面关闭，对房地产确实影响比较大。对恒大来说，在决定重大战略转型之后，1月份开始未雨绸缪，推出恒大的网上销售平台——“恒房通”。在疫情防控中，恒大完善了网上销售平台，使其成为网上买楼、卖楼交易信息的全流通平台。恒大的网上销售对公司2、3月份的销售产生了巨大的推动作用。公司全新的营销模式，是能够战胜疫情的最基础的因素。

夏海钧表示，当前“房住不炒”“三稳”是不会改变的既定政策，对开发商来说，想走回前20年的老路肯定行不通，必须去除房地产的金融属性，让其回归到实体经济属性。恒大从2017年开始就沿着国家房地产发展的思路在做转型，公司过去3年的销售均价在1万元左右，土地成本在1600元/平方米至1800元/平方米之间，销售的房价和购买的地价基本保持均衡。在开发上，恒大在140平方米以下的房屋占96%，都是刚性需求。从恒大2019年的销售数据也可以看到，其中69%都是自住型的需求。公司继续贯彻执行“房住不炒”的政策，沿着“高增长、控规模、降负债”的战略去发展，相信未来会非常美好。

“2006年到2020年，实际上中国房地产最大的趋势就是集中度在提高。”夏海钧表示，2006年时，恒大的市场份额只占0.4%左右，现在已经占到房地产企业全年销售的3.8%。2019年前三大房企的市占率为12.6%，未来3至5年这一比例会增加到20%左右。按照全国年销售总额约16万亿元计算，房企年销售额要过1万亿元，才有机会进入行业前三，这是恒大向万亿元进军的基础。企业到了一定规模后，只能是继续往前平稳地增长。将来就是市场集中度的变化，优胜劣汰，好公司市场集中度会更加集中。2020年可能会有一个大的并购潮，很多小的企业会把项目卖出来。事实上，2019年，恒大新增的土地储备中约50%是并购得来的。

新能源汽车有信心出爆款

2019年年初，恒大集团确定将形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局。当时，许家印曾对外宣布恒大5年内不再进入任何新的产业。由此可见，许家印对新能源汽车业务是十分看重的。

许家印表示，恒大在新能源汽车方面的发展不是弯道超车，而是换道超车，公司要在3至5年内成为实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团。“我们对我们的产品和核心技术要求领先。经过一年的努力，我们的换道超车已全部布局完成，正在一步一个脚印地前进。恒大把汽车行业的龙头企业都联合起来，包括规划设计大师、工程技术的研发企业、零配件的供应企业。我们上了14款车。核心技术方面，我们能买的都买了，能合作的都合作了，不管是电机、总成还是电池等，我们都是按照世界顶级的水平在一步步迈进。在产品品质方面，不管是外观还是内饰，包括电子电器、架构、各种悬挂、各种汽车内涵的东西，都是按照世界品质一流水平打造的。尤其是在成本控制方面，我们实现了大幅度的降低。比如说研发费用，我们的14款车从合同签订的费用，到研发完成可量产，总共才用了14亿欧元。在零配件的供应方面，我们在研发的过程中尽可能地实现和提升通用化率，使得我们的零配件数量和规模非常大，价格实现了大幅度下降。”

“我相信，新能源汽车一定能够大卖，专业术语叫作爆款。我们的14款车，我不敢说全部爆款，但是有8至10款车爆款，我还是非常有信心的。”许家印说。