银行要防止被房地产业“绑架”
[□林江枰] 2006-04-24 00:00

 

  □林江枰

  

  据《经济观察报》报道,中国建设银行正在酝酿一些新的举措,其中之一就是考虑适度下调存款利率,据悉,央行已经允许建行进行试点。

  下调存款利率,主要源于资金流动性过剩。据报道,2005年,工行存款增加了6242亿元,农行增加了5712亿元,建行增加了5100亿元。相对应的是,这三家银行的贷款分别增加了2050亿元、2225亿元和2217亿元,贷款增速远远低于存款增速,整个银行业正面临着资金流动性过剩的困境。

  为了摆脱这个困境,银行除了申请“适度下调存款利率”,更是采取了增加贷款的措施。目前,贷款正在飞速增加。央行确定的今年新增贷款计划为2.5万亿元,但是,今年一季度全国银行业贷款新增就已经达到12830亿元,依照目前的速度,用不了两个季度,全年的新增贷款计划即可完成。

  在新增贷款中,一部分流向了各级地方政府所主导的固定资产和基础设施建设计划,一部分则流向了房地产业。其中,尤以房地产贷款增加为速。在一个月内,上海中资银行放松个人房贷动作频出:提高房贷成数,优惠贷款利率,推出“双周供”、“宽限期还款”等特种房贷新品。公积金住房贷款也开始“松绑”。

  而且,迫于市场竞争的压力,各家商业银行普遍对2005年3月17日之前贷款的老客户执行下限利率,无不良信用记录的新客户多数也可以享受下限利率。这意味着,房贷利率,已经降到了政策允许的极限。

  银行放贷心情之急切由此可见一斑。银行通过增加房地产贷款,可以迅速降低自身不良资产率,对解决资金流动性过剩问题亦大有裨益,然而,银行在房地产领域“涉水”太深,则可能从资金流动性过剩风险,走入到另一个更大的风险之中。

  中国人民银行副行长吴晓灵曾指出:“从开发商的角度看,从买地开发到建房销售都是依靠贷款,对银行信贷依赖程度非常高,远远大于行业统计数字计算出来的60%。”吴晓灵强调,在这种情况下,一旦出现风险,所有风险都压在银行身上,对国民经济非常不利。以前的海南房地产市场,就是一个例证。

  需要指出的是,在美国,房地产企业资金的60%来自于房地产基金,而不是银行。

  从消费者的角度来看,风险同样存在。目前,银行发放的个人住房贷款中90%以上是抵押贷款。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》,“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍卖、变卖或者抵债”。这导致的一个直接后果是银行抵押权的悬空,并加大了银行抵押权行使的成本。

  当银行处于急切的放贷心态之中的时候,还容易被人以假按揭等形式骗贷,这种案件已经发生多起。

  另外,现在的房地产市场投机性很强,一旦房价下跌,各种风险将瞬间毕现,让银行不堪重负。潘石屹就直言不讳地讲:“我感觉今年的房价上涨得有点危险……目前有两个危险的信号,一是全国的房价都在上涨,而且空置率上涨也很快。房价上涨快是供不应求的表现,而空置率上涨是房子卖不出去的信号,这两个指标得出的结论恰恰是相反的。”

  其实,这两个指标互相背离并不奇怪,这实际上是投资性或投机性购房所导致的直接结果。当银行过多地涉足房地产业的时候,它就可能被房地产业所“绑架”,一旦房价下跌,它将是首当其冲的受害者,给整个银行业造成危机,甚至给整个社会经济带来灾难。

  与贷款猛增相伴的,很可能是不良贷款的大规模增加,这个风险该如何防范,值得银行深思。

 
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