□徐千惠

　　最近， 我的一个投资客户Dubert先生跑来向我诉苦， 他在瑞士的大蒙大拿有一处房产，目前是出租给别人的。然而，由于业主保险费用以及房产税等各项支出的提高，他现在所付出的费用要高于租金收入。与此同时，他却没有办法提高租金。

　　目前，Dubert先生是以5.25%的年利率分11年房产按揭来还清房产贷款的。他面临的问题是是否要将原房产按揭项目进行期限为30年的再融资？再融资的方式是获得一个家庭资产信贷组合（另一种贷款形式是仅付利息），另一种再融资的方式是获得一个家庭资产贷款，然后再用这笔再融资的资金来付清房产贷款。然而，他不希望放弃这项房产投资。

　　我对他的建议是，如果房产投资的负现金流数量不算太大的话，那可以把它看作是对房产的追加投资，仍然坚持目前的按揭方式。当然，确认这样做比较合理的一个前提是Dubert先生所购买的房产价值预期会持续上升。如果他认为他的房产的潜在租赁收益会越来越少，并且那套房产的未来价值并不会持续升值， 那么他就该及早放弃这项投资。

　　现在，我们再来分析一下他是否要对房产按揭项目进行再融资问题。的确，对房产按揭项目再融资可以减少每月的现金支付，但从长期看却让投资者支付更多的利息。我们不妨来看一个案例。如果美联储继续提高联邦基金利率，那么家庭资产信贷组合及家庭资产贷款利率都将会有所上升。这些贷款与主要借贷利率（目前水平为7.5%）是相互挂钩的。以美国为例，家庭资产信贷组合平均利率为7.66%，家庭资产贷款利率为7.56%。尽管新贷款的利率7.5%比现在的按揭利率5.25%要高，但原来按揭的最终支付成本（包括本金和利息）要比家庭资产信贷组合和家庭资产贷款要多。

　　由于房产税和业主保险费不太可能随着时间流逝而降低，从目前Dubert先生的房产看，房产价值很难持续增长。这样的话，他的负现金流就会越滚越大。当然，做一个准确估算的话，需要考虑的因素或变量非常多。因此，如果Dubert先生决意要持有目前的房产，我建议他申请家庭资产信贷组合为其房产的负现金流进行融资。

　　或许，我们会发现，投资房产远比我们大多数人所想象的要复杂。尤其是像在中国这样的新兴市场中，大多数人只看到了房产市场的上升趋势，却缺乏应对房产市场发生其他情形如负现金流时的足够经验，此时最好的办法是寻找一些专业会计师或金融咨询机构为你提供这方面的咨询和服务。