结构不合理是我国住宅市场一大问题 资料图

　　实习生 彭友

　　“当前住宅市场的产品类型和品质与消费者实际需求已出现了明显的偏差，商品房空置率居高不下，给市场发出了危险信号。”２５日由社科院发布的《２００６年房地产蓝皮书》对中国房地产市场提出了警告。

　　中小户型、中低价位住房供应不足

　　《房地产蓝皮书》引用国家统计局房地产投资统计快报称，２００５年末全国商品房空置面积１４２６６万平方米，同比增长１５．７％。

　　２００５年末，４０个重点城市累计可售商品住房面积中，有２３个城市套型在１２０平方米以上的住房占５０％以上；有１６个城市８０平方米以下的住房不到总面积的１０％。

　　而国家统计局房地产投资快报数据称，２００５年经济适用住房完成投资同比下降６．８％，占房地产开发投资的比重仅为３．５９％，比２００４年又下降１．０１个百分点。２００６年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足。调整供给结构的力度仍需加大。

　　有关专家称，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。而从需求情况看，我国房市存在改善性需求和被动性需求偏大，投机、投资性购房增长过快等问题。

　　局部性、结构性需求增长过快

　　《房地产蓝皮书》指出，总体看，我国房地产市场已进入新的发展阶段。市场运行中的主要矛盾，已由过去多年的需求不足转变为局部性、结构性的需求增长过快。２０００年以来，全国商品房销售面积增幅连续５年大于竣工面积增幅，竣工和销售面积的差距逐步缩小。其中，２００４年销售面积增幅大于竣工面积增幅１１．６个百分点。东部地区和部分中心城市供求矛盾尤为突出，出现供应量不足，中低价位、中小套型普通商品住房得不到保障，推动房价上涨。而房价的过快上涨，导致社会各方面对市场产生较高预期，使一些个人和机构投机、投资房地产，部分居民担心房价上涨提前入市，进一步加剧了房价过快上涨态势，个别城市的一些项目出现非理性上涨。

　　建设部专家谢家瑾称，房价上涨过快，投资增幅偏大，虽然是局部性问题，但如不及时加以解决，极有可能演化成全局性问题，加大社会经济运行和城镇中低收入家庭的住房成本，影响房地产市场的健康发展和金融市场的稳定。

　　房地产价格长期走势将是上升

　　根据近期国家相关土地政策，《房地产蓝皮书》专家对未来住宅市场做出预测：由于土地开发成本的加大，土地一级市场全面实行了招拍挂的出让形式，土地价格也将会保持增势。因此，未来住宅土地市场的供给将继续保持小幅增长的趋势。

　　由此带来的结构性调整将是商品住宅市场发展的主旋律。国家上调银行存贷款利率、控制二次购房和投机性购房、控制拆迁规模等因素将导致其变动。可以预测，受城市化以及人口流动因素的影响，需求能力与供给能力相比仍然有余；经济适用房、低端普通住宅需求将会保持在较高水平；普通住宅市场细分加速；受利率、价格以及供给的影响，别墅高档公寓的需求会基本维持在往年水平，不会出现大的增幅。同时，商品住宅价格将稳中有升。

　　《房地产蓝皮书》称，我国房地产价格长期走势是上升，而不是下降。