□柯鹏

　　今天，我们《上证·房地产专刊》正式与大家见面。

　　正摸着石头过河，却又面临风口浪尖，这就是当前的中国房地产市场，购房者和开发企业一样受到考验。房产自住需求高涨的同时，投资性需求也不同寻常的水涨船高，即便是单纯的自住客户，也在考虑数年乃至十数年后的转让投资问题。在这样一个泡沫争论不休、各种需求掺杂的市场上，投资者、自住者根据什么标准来挑选品种，最大可能的趋利避害？伟大的经济学家这样 表述：如果你的选择能吸引一些更大的笨蛋来接手，那么你就是有眼光的，反之，你就是最大的笨蛋。

　　“挑选笨蛋”的过程

　　事实上，不管何种投资理论，其作用无外乎解释和预测房地产市场的波动，并进而利用这种波动来提高投资成功的概率。单纯从投资角度而言，我们之所以选择购买某房产，并不单单因为这房产具有开发商所声称的各项价值，而是因为我们预期会有人花更高的价格接手，这正是英国经济学家凯恩斯的投资理论。

　　另一位经济学家马尔基尔就将凯恩斯的这一结论归纳为所谓的“更大笨蛋理论”（Theory of Greater Fool）：你之所以不管某房产的真实价值也愿意花高价买下，是因为你预期会有更大的笨蛋花更高的价格从你手中买走它。投资成功的关键就在于能否准确判断究竟有没有比自己更大的笨蛋出现———只要你不是最大的笨蛋，就仅仅是赚多赚少的问题；如果再也找不到愿意出更高价的更大笨蛋，那么很可惜，你就是最大的笨蛋了。

　　纯粹的投资者应该仅仅将房产作为一种投资品种而不夹杂主观偏好，因此，理性的投资行为并非选择自己喜欢的房产，而是选择那些最可能被大多数人欣赏的房产。就是说，成功的房产投资应该建立在对大多数人购买心理的预期上，虽然这种观点或许与在投资界占主流地位的“价值投资学派”主张相左。“在我看来，房地产投资只要选择恰当，投资价值胜过所有金融投资，因为其一次性交易的机会成本最低。我国人口流动量大、二手房市场活跃的城市最有投资潜力。”一位经济学教授这样乐观的概括。

　　并不完全理性的市场

　　但是，市场风云变幻，房地产市场更多的还受到政策面的影响，这是不得不考虑的投资风险。另外，和其他投资品种有所不同，购房者或多或少还对房产具有自住的普遍需求。房产投资、自住的双重属性决定了潜在购房者进入市场前必须有一个深刻把握。下面一段数字或许可以给我们一点启示。

　　刚刚进入4月，全国各地的房地产市场正感受到一年来少有的一股所谓“春风”。

　　尽管房价还未普遍回升，但3月上海楼市的成交量逼近180万平方米，环比2月的82万平方米大涨120％；一季度北京住宅平均售价7168元/平方米，同比上涨约15%；一季度广州中心城区住宅均价7483元/平方米，上涨14%；深圳住宅均价更是突破8000元/平方米，上涨超过25％。

　　冷静的业内人士却表示，这并不意味楼市全面回暖。可以说，目前“整体上扬”的说法中，泡沫和炒作的因素不少。“建设部先后收到中央高层关于房价、外资和物业管理的三个批示，中央仍然比较关注房地产问题。”日前，建设部住宅产业司司长沈建忠称，解决部分城市过高房价和房地产供需结构性矛盾仍是调控的主方向，今年的调控正从去年的“全面开花”向“精确导向”过渡。

　　这些数字和表态带给投资者，或许更多的是啼笑皆非。毕竟，收益增长的背后，后市发展的隐忧已经浮现。

　　我们的提醒和目标

　　这样的市场形势下，如何挑选好的住房品种似乎成了哈姆雷特似的难题。

　　但是，总有睿智者给我们信心和指导。就在此次首刊的前一天，笔者的好友，摄影爱好者兼房地产投资者陈先生在一封mail中提供了自己投资房产的三个标准。他说，选房子首当其冲的是地段好，其次是楼盘品质优秀，最后是精而少的房子，即占据景观、地理、房型等各种优势的房子。“好房子的数量并不多，本身就是一件艺术品，不仅有使用价值，还有不小的收藏价值。”陈先生这样说。

　　诚哉斯言。在此，我们欢迎更多的购房者和我们互动，同时也想提醒广大购房者，特别是投资者注意四点：

　　1、摸清政府政策，至少知道该何时全身而退。

　　2、投资心态很重要，小投资客不要过分高估自己的能力，要理性对待财富增长。

　　3、虽然目前的房地产市场不再是一本万利的投资市场，但中长期投资仍有前途。资金少的可以选择低端产品，资金雄厚的还是要着眼高端，区域发展态势良好的产品应长期持有，建议在集中区域进行3-5年期的批量投资。

　　4、房地产是专业性强的领域，目前又属初步市场化阶段，业余投资者应量力而行。

　　的确，这是说易做难的四点。作为改版后的《上海证券报》主打产品之一，我们的《上证·房地产专刊》希望能够发挥周报具有的深度、精确、理性、服务性优势，同时结合《上海证券报》的本身特点，以我们独家推出的指数报告、投资报告、理财报告、房产数据库等几大拳头产品，为购房者创造这样一份房地产报道、投资、评价的指南，为您轻松购房来护航。

　　1960年的4月，我们站在地球上便能精准预测明天的气候，这不是人类观星占卜的运气变好了，而是气象卫星上了天。同样，我们相信房产投资的运气也并非掷硬币一样简单，有效的工具和理性的分析会帮助我们挤走未测前途上障目的泡沫。

　　这个4月，让我们共同起航。