写字楼供应未来五年超越港、新

　　□本报记者 唐文祺

　　作为“十一五”规划的开局之年，今年一季度国内生产总值表现出来的10.2％高增速引发关注，较之上年同期9.9%的增长速度有所加快。

　　在国家统计局新闻发言人郑京平看来，虽然加快0.3个百分点的增长速度确实有点快，而从中也显示出某些产业增长较快的趋势。“但这样一个增长速度仍处在中国经济潜在的增长区间之内，还是基本正常的。”他说道。这样的表态给了上海这个东方明珠的房地产市场不少的底气，城市竞争力增强后的中国上海，正与中国香港、新加坡展开吸引跨国企业入驻的竞争赛。

　　上海城市吸引力

　　连续升级

　　中国日益扩展的开放格局，对于跨国企业、高成长公司形成吸引力。资料显示，目前为止的全球500强之中，已有超过90%的企业前来中国进行投资。而美国《财富》杂志的一项调查显示，在全球4万多家跨国公司中，92%以上的企业考虑若干年内将在中国设立地区总部。

　　这种投资升级与以往中国市场刚刚开放时期不同。在早期的发展过程中，跨国企业常以合资、合作的方式进入，以寻求低成本的生产加工基地。随着我国投资环境的改善以及经济发展的加速，跨国企业纷纷调整中国在其全球战略中的地位，加大在华投资规模，以延伸其产业链条。

　　如此的发展趋势背景下，中国上海自然而然便成为明显的“获益者”。第一季度上海市的经济运行情况呈现出稳定增长势头，作为共同拉动经济增长的“三驾马车”：投资增长稳定、出口升幅明显、消费则表现旺盛。

　　“凭借巨大的市场增长潜力，中国正吸引越来越多的跨国公司前来投资，而上海则成为这股趋势中的主要受益城市之一。”仲量联行上海董事总经理顾东尼先生接受上海证券报专访时表示，同以往中国香港、新加坡两大传统跨国公司聚集地相比，中国上海目前已具备分庭抗礼的实力。在众多跨国公司为建立亚太总部和代表处进行选址的过程中，中国上海已成为最具吸引力的首选目的地之一。

　　上海市外经贸委、市外资委员会的负责人则透露，今年第一季度跨国公司落户在申城的地区总部和研发中心，其增长速度与去年同期相比成倍增长。数据表明，在2003年入驻上海的跨国企业区域总部仅为52个，2004年上升到81个，去年则达到104个，而今年一季度已吸引到129家企业的区域总部入驻。“考虑到上海是进驻中国的门户，并具有适宜的劳动力成本。在同中国香港和新加坡这两大传统首选地的竞争中，中国上海将不断积累竞争优势。”顾东尼认为。

　　暗潮涌动的

　　入驻争夺战

　　就新加坡和中国香港这两大传统基地而言，写字楼市场分别呈现出不同的整体走势。新加坡写字楼市场自非典之后，发展商普遍流露出保守情绪，导致目前开发的写字楼面积将远远低于新加坡市场的年平均供应量。写字楼市场的租金行情于2004年第二季度触底回升，在当年第四季度上升了4.5%，2005年进一步上扬了25%。由于写字楼供应的缺乏，新加坡写字楼的租金水平预期在今后几年中仍将持续增长。

　　而中国香港写字楼市场的租金水平自2003年年中以来，一直保持着稳定增长，空置率也因新供应量的不断消化出现下降。2005年期间，几乎所有的行业对写字楼均保持了原有需求，但市场又鲜见新供应项目，从而使得中国香港写字楼的平均租金水平提高了75%。业内人士指出，在2006年底至2011年期间，总面积近102万平方米的写字楼将陆续建成投市，预计中国香港写字楼的租金水平预期在2006年将继续增长态势，但增速则会放缓。

　　顾东尼认为，新加坡和中国香港传统上是跨国公司的聚集地，但中国内地市场的无穷商机正在吸引着越来越多的跨国企业。事实上，各家世界产业巨头对于中国上海的青睐有加，最明显的反映就是甲级写字楼的供不应求。仲量联行提供的资料表明，由于大型国际、国内企业的纷纷涌入，目前中国上海的写字楼市场呈现出巨大的租赁需求。受到楼盘品质提升及市场供求关系影响，在2005年，上海地区甲级写字楼的平均租金水平上升了30%，中心商区的平均租金达到每月每平方米39.31美元。

　　沪写字楼供应

　　未来五年占优

　　记者了解到，影响跨国企业选址的主要因素在于：商务环境、生活环境、城市基础设施、商务成本及人力资源，以及市场发展趋势。“对于跨国企业而言，具备强大商机的城市将成为选址的重要影响因素，尽管影响跨国公司选址有着诸多因素，但商业机会很明显是其中的重要部分。”顾东尼表示。

　　随着中国在2006年后将根据入世承诺放松对金融行业的管制，大批国际金融机构将在中国各主要市场进行业务扩张，商机增加愈发明显。专家预测，在未来三年内，上海写字楼的聚集处将从浦西转向浦东。预计在2006-2008年间，上海将新落成总面积达120多万平方米的写字楼项目，其中63%将在浦东新区。

　　“作为众多行业的主要增长市场，据2006-2010年的供求趋势显示，中国上海的写字楼供应量与新加坡、中国香港相比，在未来五年的每一年中均居于最高水平。”顾东尼乐观表示，“显而易见，作为中国未来的国际金融业中心，加上不断改善的生活、娱乐、居住、办公环境，市场的无穷商机正在吸引着越来越多的跨国公司将其员工派往、驻扎上海。”