□特约记者 贺高

　　正如2001年8月1日上海市内外销房并轨后，外资大量流入从根本上改变了楼市的格局，外资一直是上海楼市的一个重要影响因素。海外基金开始进入住宅市场，其动辄上亿整栋收购的投资模式，绝对是今后上海楼市新格局形成过程中不可忽视的一股力量。

　　确切地说，上海楼市新格局的变化从去年的调控开始。中房指数研究院华东副院长陈晟认为，近期上海楼市的一些变化，正是调控作用的显现，“楼市不同区域的表现分化明显，内环以内市中心区域依旧被各路资本看好，各路资本也已开始新一轮的投资，这些区域必然能出现回暖迹象；而外环等离市中心较远的很大一部分区域，对资本的吸引力不够，而自住需求尚不能完全支持的情况下，加上庞大的供应量，压力会越来越大。”

　　从目前基金购入的住宅物业区域分析，陆家嘴、人民广场太平桥地区、虹桥板块、淮海路等，本身一直是楼市的热点区域，再注入基金的推力，这些区域和不受基金青睐地区的差别将更为明显。

　　板块表现加速分化无疑将成为今后上海楼市新格局的一个重要标志。

　　人民广场板块

　　该板块地处上海市城市交通中心，是集商务、金融、高级住宅于一体的中央商务区，也是现代交通网络的汇聚点。轨道交通1号线、2号线以及规划中的8号线在此交汇，26个公交站点，52条公交线路通过，日平均人流达85万人次以上，节假日达100-120万人次。

　　沪上传统的核心CBD，一直以来都是知名企业和商家落户的首选区域。以莱福士广场为代表的顶级甲级写字楼，其租金水平已经达到1美元/平方米/月，周边众多的乙级写字楼也已经涨到0.7-0.8美元/平方米/月。独特的中心位置成为吸引海外基金的最大优势，可以相信，在这个板块，只要有合适的物业，基金都会毫不犹豫。

　　淮海中路板块

　　淮海路横贯上海市中心，是上海最繁华的商业街区之一。现代化建筑林立，时尚名品荟萃，紧随世界潮流。无疑，在该区域成为上海最新时尚及休闲消费的背后，是各类物业的升值前景和租金保证。

　　海外基金对这里的青睐由来已久，从麦格理以9800万美元收购写字楼新茂大厦、摩根士丹利买下锦麟天地雅苑及8.46亿港元拿下上海广场，直到目前的高档住宅收购潮中一中东买家6亿元人民币整栋买下翠湖天地御苑18号楼的103套公寓。可以相信，在这些浮出水面的收购案背后，海外基金对这一板块的投资热情远不止这些，尚在操作的诸多收购将逐一让市场眼前一亮。

　　虹桥古北板块

　　这里是上海最早开发的高级涉外社区，有大量的租赁需求支撑，出租回报率达到6%以上，高于全市平均水平。该地区租赁市场活跃，主要依托虹桥地区众多的甲级写字楼，还有就是周边配套设施成熟，大批境外人士聚集在此。虹桥古北租赁市场的繁荣也带动了周边金汇、虹梅两个区域租赁市场成交活跃。在老古北和古北二期地区，客户多来自中国香港、中国台湾、日本、韩国等。海外人士高档聚集区的特点正是吸引海外基金之处，事实也证明，高盛以7000万美元买下虹桥花苑酒店式公寓，仅仅是海外基金进入该区域的一个开始。

　　陆家嘴板块

　　陆家嘴是中国资本密集度最高的地区，金茂大厦、环球金融中心等已建的和在建的高楼林立，公司和机构云集。这里还是浦东高档住宅集中地区，有世茂滨江花园、仁恒滨江园等众多知名楼盘。随着上海金融中心打造进程的深入，陆家嘴板块的价值和潜力将进一步被发掘。虽然目前还没有大宗的海外基金收购陆家嘴物业的案例浮出水面，但海外基金的视线从来没有离开过这。甚至可以说，吸引海外基金进入上海、中国的筹码中，陆家嘴始终是最有分量的一个。传言中基金有意收购天价楼盘汤臣一品整栋只是冰山一角，海外基金对陆家嘴的胃口何止这些。