□本报记者 唐文祺

　　早先的限制别墅用地政策对国内别墅的供应源头进行了遏制，而金融税收政策又给购买者、开发商构筑了新的门槛，其中上海尤以“银行信贷投向指引”和“花园住宅转让征收土地增值税”影响较大，可见目前总体客观条件并不支持别墅市场信心。但业内人士又认为，基于经济发展长足利好的预期及人们对于居住品质的改善性追求等因素，上海的二手别墅市场长线仍有较大的发展空间。

　　信义不动产研究中心提供的数据表明，上海别墅市场历年的供应情况自2000年起，均以年11%以上速度递增。到2004年，全市全年推出别墅约3970套，建筑面积约合150万平方米，主要分布在松江、南汇、闵行、浦东、青浦、徐汇等6个区域，其中83%为独栋别墅。而至去年，上海别墅市场的供应量更已超过1500万平方米，供给呈直线放大趋势。

　　随着新建别墅市场的供应放大，二手别墅市场同样呈现出扩张趋势。一方面，是表现在别墅的转让获利上。记者从有关中介了解到，自1998 年以来，上海别墅的平均价格始终以每年8%至12%的速度上升。

　　信义不动产的分析师表示，上海的二手别墅多分布于别墅产品集中的成熟区域，如沪青平公路沿线及虹桥区域，这些别墅项目多为早期开发的产品，在房型设计上有一定的局限性，因此卖方多为最早一批改善居住空间的高收入人群，对这些卖家而言，出售目的以增加空间、提高品质为主；而在闵行、浦东等一些属于别墅后续发展势头强劲的地区，一些分布其间的卖家则以投资获利为出让目的。

　　另一方面，别墅的租赁行情也稳中有升。由于别墅在投资方面具有地皮和租金双重的升值优势，按照目前市场来看，上海高档别墅的平均租金报价已达每月每平方米20.04美元。

　　分析师也认为，相对于高档别墅的销售市场而言，纯租赁的高档别墅更能够保持一个较为稳定的利润水平。以浦东南部的提香别墅为例，一幢面积约400平方米左右、单价约1.6万元/平方米的独栋别墅，总价约为640万元，目前该区域的别墅租金水平在20美元/平方米/月，则其年租金回报率可达12%。

　　业内专家表示，由于宏观调控主要针对于公寓住宅产品，高档别墅产品的长线投资回报仍较为乐观，也因面向的消费群体的经济实力比较强，因此别墅市场内炒作气氛并不浓郁，从而使得总体价格下跌有限，目前处于稳中小幅上扬态势。