□王展

　　一手房的交易流程一般包括：开盘预售→调查楼盘→下定认购→买卖谈判→正式签约→付款贷款→预售登记→交房入户→产权过户→争议解决。对购房者来说，“落定”之前还是有很多“准备工作”要做，在此先从五个方面给购房者打一下“预防针”，以提高买房的安全度。

　　提示1

　　开发商要开盘预售

　　取得预售证是前提

　　我们有时碰到开发商“无证预售”，部分购房者看中楼盘便宜或者有升值潜力，也乐于购买此类期房。但等到期房真的升值了，有少部分开发商就开始不讲诚信，“毁”字当头。他们之所以如此胆大妄为，无非是拿“无证预售合同无效”作挡箭牌。不过在“上海网上房地产”开通之后，这种现象得到了遏制，希望购房者继续通过官方网站对中意的楼盘是否预售以及预售情况做到心中有数。

　　提示2

　　售楼广告不可轻信

　　写进合同方有保障

　　许多购房者是通过售楼广告看中房子并成交的。正因为如此，几乎所有的开发商在售楼前，都会精心策划制作楼书。这些楼书内容也十分“诱人”，但其中可能会有些不实宣传，为避免日后承担责任，开发商通常会在楼书上注明“本广告仅供参考，具体以合同为准”的字样。这样的售楼广告不可轻信，购房者对于自己关注的内容最好在签约时纳入合同。

　　提示3

　　开发商设置样板房

　　买房时需细化标准

　　开发商设置的样板房几乎个个布局合理、装修精美，看了样板房之后，购房者自然会浮想联翩，欣然下定。但真正拿到房子时，却发现自己房子的装修和设备与样板房实在对不上号，再回头一看，漂亮的样板房已经不见了。所以惟有提醒购房者，尽力要求开发商将样板房本身的具体标准，如涂料、地砖、防盗门、安保系统等装修设施的品牌、型号、标准都纳入合同。这样即便日后开发商拆了样板房，也无法逃避责任。

　　提示4

　　别信买房送这送那

　　小心捡馅饼落陷阱

　　开发商促销手段有多种，其中就有向购房者赠送花园、阁楼、天井等部位。其实，不管开发商作出什么样的赠送承诺，购房者最好把握以下几点：一、开发商送的“东西”是不是开发商自己的，如有些阁楼或花园属于该幢楼或小区业主共有，开发商根本无权卖或送；二、开发商的承诺是否可操作，如送花园，花园的面积、设计、位置等是否明确，能否登记在购房者的产权证上等；三、如果开发商的承诺未能做到，购房者能追究开发商什么责任，如在买房合同中明确开发商在这方面违约，购房者就可以退房或得到多少赔偿。

　　提示5

　　烂尾楼盘是非缠身

　　刨根问底避免风险

　　烂尾楼通常是因为项目审批缺乏实际审核，或项目资金缺乏，未能完工的房地产项目。此外，因为产权纠纷、工程设计问题、质量不合格等原因而造成停工的项目，也算作烂尾楼。购房者预防买到烂尾楼，可以注意以下几方面：一、一手交钱，一手交房，买现房最为合适；二、销售款只能专款专用于该楼盘开发，所以要注意开发商让你汇入房款的账号与预售许可证上注明的专用监管账号是否一致；三、房款如果能分期支付，特别是留部分尾款到交房后再支付，可以降低风险。

　　（本文作者为上海联业律师事务所律师）