狗年春节至今，海外投资机构在上海楼市频频出手，从香港协和集团接手淮海路板块的盛捷服务式公寓，到嘉吉投资（Cargill）一口吃进南汇的24幢别墅，从基汇基金（Gateway Capital ）整幢收购新天地旁的翠湖天地御苑18号公寓，到高盛买下古北的虹桥花苑酒店式公寓，让人不禁对这个还在调控氛围中的市场产生疑问，外资“强攻”之下，上海楼市复苏焉？

　　余以为，海外投资机构在春节后突然加强了对上海楼市的投资力度，的确说明他们长线看好上海楼市，尤其是对核心区域的优质物业。但是，长线看好并不等于短线看涨，而且，外资相中的物业局限于少量高端产品，并不代表整体楼市都将同时受惠。

　　当然，这里不排除一种扩散效应，即海外投资机构的积极入市可能对楼市气氛起到一定的助推、加温作用。不过，无论怎么扩散，影响所及仍只局限于中环线以内的上海中心城区，等中心城区以外的物业真正受惠，恐怕已经是下一波的市场了。

　　根据我与海外投资机构的接触，由于他们当中绝大多数对中国国情了解不深，为了规避市场风险，他们通常会选择现成的并带有稳定现金回报的整盘物业作为投资对象，理性的选择次序一般为：甲级办公楼；优质服务式公寓；五星级酒店；高档商场；最后才会考虑产权分散的住宅。

　　从投资周期来看，可谓有长有短，长者 10年、20年，短者不足1年。海外投资机构对于投资时间长短的拿捏，均取决于他们对一个房地产市场的熟悉程度。一般来说，长线投资比较轻松，只要看准时机、买对产品，其余的经营管理等都可以交给专业机构去处理，且经营得当的话，物业产品还将随着时间的推移而不断升值。

　　再来看目前上海楼市的总体表现，我认为是受“外需”牵动，但更受“内需”影响。正如前文所述，海外投资机构关注的只限于市场中极少量的拔尖部分（恐怕不足5%），远没有今年的婚房需求、动迁需求这样牵动老百姓的心。

　　综合“外需”与“内需”形势，个人判断今年的上海楼市将呈现以下格局：一是内环以内的核心区域，受内外双重需求的推动，交易量与市场价将“比翼齐飞”；二是中环一带，受“内需”推动，交易量将拾级而上，市场价则视区位和楼盘品质而个别发展；三是外环以外，由于供应逐渐放大而需求相对薄弱，交易量与市场价的个盘化发展将更为明显，区域市场的分化、落差也会较大。

　　(本文作者为仲量联行中国区董事)