 | | 张大伟 制图 李和裕 整理 |
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□特约记者 贺高
上海，在海外基金的中国战略版图上，一直是首要区域。今年来，这个区域又出现新变化，高档住宅正逐渐成为外资的“第二战场”。
“目前上海投资住宅市场的需求还是很稳定的。”ING房地产投资管理部亚太研究战略部主任Timothy在日前的中国房地产投资论坛上如此表示。记者在与其他投资机构的接触中也发现，这样的观点，正在成为一种共识。实际情况也证实，海外基金对上海高档住宅的投资风潮乍现。
更多项目尚在“水下”
Gateway Capital买下了瑞安集团最新豪宅项目，翠湖天地御苑的一栋住宅楼；Cargill则买下了24栋别墅；ING也为自己的位于淮海路上的盛捷高级服务公寓找到了香港买家；一向在基金收购中“爱出风头”的大摩也一举拿下了陆家嘴中央公寓一整幢楼。近段时期，海外基金的热情再度高涨，犹如去年那几个为人津津乐道的大收购时一样。不同的是，基金换了口味，开始青睐高档住宅物业。
戴德粱行投资部董事叶建成指出：“受宏观调控的影响，住宅市场总体处于低迷状态，但内环线内的高档住宅市场由于供应稀缺和地段优势，依然受到自住及投资者的追捧。”据戴德粱行投资部的数据统计，去年10月至今年1月，上海内环线房价逆市而涨，4个月内涨幅在5%左右。
尽管整个一季度上海住宅市场成交量表现依旧相对平静，不过，投资者的信心却并未因此而受到影响，相反，在他们看来，迎接又一波高潮的暖身开始了。高力国际有关人士透露，更多的海外基金今年开始考虑投资高档住宅、酒店式公寓等，希望能赚取物业升值和人民币升值两方面利润，“目前已经浮出水面的收购案例，其实只是冰山一角，更多涉及高档住宅物业的收购还在水下。”
回报率略低于商用物业
业内人士分析，海外基金之所以开始涉足住宅物业，原因可以分为两方面：首先是商用物业收购在操作上的复杂性及原所有者开始“舍不得”，其次是住宅市场分化日益明显，高档住宅前景看好。
事实上，一些高端的商用物业由于本身特点，海外基金要把它“吞下”还颇费周折，最典型的例子就是位于人民广场的明天广场。曾经一度传出被大摩收购的明天广场，最终由于价格等因素没能成交。一般而言，一个基金收购案从有意向到最终浮出水面，往往需要数月甚至更久的时间。相比较，住宅物业本身在销售过程中信息公开，相关交易手续也更规范。
不过，高档住宅物业的投资回报率较商用物业低，也是事实。高力国际有关人士透露，像大摩收购的写字楼项目，投资回报率保守估计在8%左右，而高档住宅的回报率在6%的水平。“而且，住宅物业并不像商用物业那样带有租约，部分项目还在毛坯阶段，在短期内进行出租开始产生收益的可能性不大。对海外基金来说，一旦买入住宅物业，是用来经营还是再分销转手，也是一个考验。”
收购目标变化的背后，正是基金盈利模式的调整。仲量联行董事郝思建分析，在盈利模式上，海外基金从最初的快进快出，收购物业或股权后快速出让、赚取短线差价来获利，到当前的收购后改造并且长线持有，通过物业增值和租金收入增长来持续盈利。无疑，盈利模式的调整也符合住宅物业的特点。
海外基金上海收购图