□本报记者 唐文祺

　　据上证房产指数办公室最新一期调查统计显示，3月份的上证商铺指数为2458点，较2月份上升了69点，增幅为2.91%。在今年一季度中，上证商铺指数表现出“先抑后扬”的上升走势，前两个月的下跌趋势得到缓解，市场趋于旺季。

　　上海市统计局日前发布信息表明，一季度中，上海全市实现社会消费品零售额824.38亿元，较之去年同期增长12.8%，增幅同比提高了2.6个百分点。从总体来看，一季度上海市吃、用商品继续保持平稳增长，分别实现零售额326.69亿元和383.64亿元，较之去年同期增长13.4%和12.4%，拉动社会消费品零售额增长5.3个和5.8个百分点，对零售额增长的贡献率超过四成，分别达到了41.2%和45.3%。

　　受到这种强劲消费需求影响，零售商们对上海商铺市场信心增加、“跃跃欲试”，纷纷积极筹措扩张计划。3月份，上海商铺市场累计新开工面积达到25.2万平方米，同比减少了12.55％，竣工面积为11.2万平方米，同比增长79.90％。竣工面积与销售面积之间差距的进一步扩大，使得两者之比从去年的0.8：1下降到今年的0.4：1，供不应求情况愈加明显。

　　从商铺市场成交情况来看，3月份的成交走势成为前两个月负增长的结束。上海商铺市场共有21.79万平方米面积成交，较之上月增长了102.70%。

　　上海全市19个区县内的商用物业均有成交，普陀、浦东、松江、金山、南汇、黄浦、闸北等7个区域成交面积超过1万平方米，除崇明、徐汇、金山之外，其他各区的成交面积较之上月均有增加，从而带动全市商铺的月成交量显著上升。

　　值得注意的是，2006年3月1日正式施行的《上海市商品交易市场管理条例》，将对上海的商业格局调整产生影响。一些不符合中心城区总体规划和产业定位的商品交易市场将面临搬迁或者改造，如静安区威海路汽配一条街将被时尚服饰品牌代替，以承接南京西路商圈的辐射；襄阳路市场则面临拆迁；为了配合真如副中心规划，铜川路水产市场、曹安市场也将迁离。商业中心正在面临“汰旧历新”时期。

　　由于中国商业地产的开发理念开始成熟，优质商业项目逐渐增加。受到市场利好、品质保障等因素影响，投资热潮正在趋向商铺市场。“根据统计调查，消费者的预期投资回报率绝大部分集中在8%-12%之间，其中选择8%-10%的消费者最多，占到调查总量的47.2%。另外，也有11.3%的消费者选择了6%-8%这个相对较低的回报率。”信义不动产分析师表示。

　　相关数据显示，目前投资者来沪购买商铺的初期阶段多为出租，表明消费市场对投资商铺持乐观态度，在欲购买商铺的消费者调查中，购买商铺将用于自己开店经营的比例只有25.7%，另有32.8%的消费者则从规避风险的角度考虑，选择了“先行出租，待积累经验后再收回自营”。纯粹以商铺投资为目的的消费者比例也占到了41.5%，其中包括了27.2%“短期出租、伺机抛售”的炒作行为与14.3%“长期出租”的投资行为。

　　另外，调查显示低总价、小面积的选择仍是商铺投资主流，市场购买意愿最强的商铺面积段为50-100平方米，由于此类商铺适用面广，故其选择比例达到了47.1%。30-50平方米与30平方米以下的商铺选择比例也比较高，分别为25.6%与19.9%，因其面积较小故而总价得以控制，受到中小私人投资客的青睐。在消费市场意愿支付单价方面，过半数的消费者选择1.5万-3万元/平方米，近四成的消费者表示最高承受额为1.5万元/平方米，消费市场的主力预期商铺投资总额向100万元逐渐靠拢，这也符合目前投资者的谨慎投资心理。