□本报记者 柯鹏

　　2006年第1季度，上海住宅用地平均市场价格有所回落，表明调控机制对土地招标价格在市场上实现有了一定的影响，沪上住宅用地市场还未走出已持续一年的宏观调控期，整体上仍处于小幅震荡调整的阶段，并且呈现“先行于楼市起伏”的迹象。调查显示，截至今年第1季度，全市土地样本平均楼板价为2926 元/平方米；尽管比2003年下半年高出41.4%，但是从2005 年以后的走势来看，明显延续下滑态势。

　　上海北孚地价指数的调查显示，自2003 年下半年起至2005 年第1季度止，上海市土地价格曾经持续上扬，并伴随有一种加速抬升的势头。业内认为这既是上海经济建设快速发展的结果，同时也受到上海土地市场逐步市场化的重要影响。因此到了2005 年第1季度，上海地价达到峰值水平。

　　但是，2005 年第1季度末，新一轮全国性的宏观调控政策陆续出台，抑制了上海房地产市场供求过热的态势，上海的土地市场价格也随即下降。其间，在市场交易冷淡氛围僵持了半年之后，因2005 年“金九银十”的影响，地价指数曾经一度有所抬头，但只是短暂的反弹，于今年初又开始调头下行。可见，目前上海的土地市场还在“筑底”的过程之中。

　　总体看，在房地产新政的宏观调控下，自2005 年至今，上海一级土地市场的价格走势呈现了两个基本形态特征：一是整体小幅下降，二是过程起伏震荡。北孚分析师认为形成如此走势的主要因素是：外环线外地区的地价整体回归，而中心城区地价相对坚挺，这两个区域的价格态势是引致“地价整体小幅下降”的主要因素。另外，处于内中环区域的楼市供需的热土，在宏观调控背景下交易博弈显著，热点板块此消彼长，主推了上海地价走势的“震荡”过程。

　　业内专家表示，土地价格实质上是“影子价格”，只有楼市完成了房地产交易，才有地市真实价格的实现，因而衡量地价的合理性应当通过市场交易行情来考察。比如，按照“中心城体现繁荣和繁华的”发展战略，上海内环线区域尤其是以市中心、浦东陆家嘴、徐家汇为代表的地段以及内环线两侧的地段，地价升值较快。2003 年下半年至2005 年第1季度，内环线两侧成为土地市场价格涨速最快的地区；此后走势平稳，目前该地段土地样本楼板价稳定在3785 元/平方米左右。同时，作为住宅用地顶级地段的市中心区域，由于土地区位珍贵、供应稀缺，其地价走势也有别于其它地区，在2005 年仍保持上行通道，直至2006 年第1季度，因市场容量有限致使地价变化敏感，加上浦东海景房活跃度相对下降等因素，才导致该区域的地价有所走低。