警惕房地产金融风险

　　□本报记者 禹刚

　　在越来越多的数据支持下，房地产近期的“回热”与银行信贷猛增之间的关系越来越明显，由此给整个金融体系带来的系统性风险也越来越大。世界银行昨日发布的《中国经济季报》再次警告：警惕银行对房地产贷款冲动带来的金融系统风险，并建议收紧对投资审批和土地供应的控制。

　　新增贷款大量流入房地产业

　　今年一季度的信贷规模达到了央行全年信贷目标的一半，而2005年同期则只有1/3。世行的报告认为，今年头几个月的新增贷款中“有相当大的比例流向了房地产开发商。”

　　自2005年一系列调控政策出台后，开发商通过收取“定金”和“预付款”方式获得的资金大为减少，今年头两个月这类资金与去年同期相比减少了25%。与此形成对比的是，用于房地产开发的银行信贷则大幅增长，这类贷款占2006年头两个月贷款增长的一半左右。

　　世行报告指出，仅向房地产开发商的贷款以及按揭贷款这两项，去年商业银行对房地产的平均敞口为贷款总额的15%左右。国有大银行的敞口更大一些，“对于大的国有商业银行来说，与房地产相关的贷款占贷款总额的20%－30%。”

　　此外，世行分析，今年以来还有相当大比例的短期票据流向了房地产业。根据央行数据，今年一季度末金融机构票据融资的新增规模占到了新增贷款1.26万亿元的24.5%，而去年全年票据融资仅增加了4194亿元，尤其是去年第四季度仅增加721.73亿元。

　　单纯从数字上看，中国的银行向房地产的敞口没有美国和欧洲银行约60%的平均敞口水平那么大，也小于大多数亚洲经济体在1997年金融危机之前的水平，例如韩国的15%－25%，香港的40%－45%。但是，由于这些国家具备诸如抵押支持贷款等金融工具，再融资市场也较为完善，银行体系中的房地产贷款风险受到了限制。

　　而在中国，由于占银行负债大头的短期存款与长期房地产贷款之间存在严重期限错配，因而房地产贷款的金融风险被放大。

　　房地产金融风险凸现

　　此外，尽管城镇化和城镇收入的快速增长给房地产带来一定的基本面支撑，但近年来新建住宅已经超过了需求的增长，与此同时，2006年一季度房地产固定资产投资却依然保持20%的增速，与2005年平均增速不相上下。

　　供需之间的关系从国家统计局最新公布的数据可以看出端倪，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％。而一季度，全国房地产开发企业累计完成房屋施工面积10.31亿平方米，同比增长23.3％，同时完成开发土地面积5284万平方米，增长53.3％。

　　这组数字清晰表明，空置率与新建房屋开发增速同时居高不下。社科院金融所研究员易宪容表示，这说明许多地方的房价上涨并不是由市场供求决定，“其中包含了很大的炒作成分”。他同时指出，要警惕银行贷款推动的房地产开发回热。

　　央行年初的调查报告显示，未来三个月计划买房的居民人数占比为18.2％，较上季度及上年同期分别降低1％和3.8％，创出了历史新低。

　　空房率的国际警戒线在10%，而中国地产空房率已超过26%，专家预测按目前的增长速度，不久就会达到30%。业内人士表示，房地产投资50%都是靠银行贷款，房地产金融问题已引起监管层的高度关注。

　　央行副行长吴晓灵不久前就表示，“必须高度关注房地产与房地产金融问题”。她透露，房地产金融在我国金融总量中所占的比例越来越高，2005年底房地产贷款达到3.07万亿元，占贷款余额的14.84％，与GDP的比率为16.75％；商业性个人住房贷款余额为1.84万亿元，占贷款余额的8.9％，占到GDP的十分之一。

　　建议收紧投资审批和土地供应关

　　世行的报告认为，在潜在的中国经济过热结构中，“对房地产业需要特别关注和采取特别措施”。世行指出，短期票据在房地产融资中特别常见，对于房地产业贷款过多的担心是央行提高贷款利率的一个重要原因。

　　世行表示，可供参考的具体措施是，收紧对投资审批和土地供应的控制，以及推出诸如按揭支持贷款、多元化的固定和浮动利率按揭产品等金融工具并完善再融资市场。

　　但从长远来看，世行则建议，为了使金融宏观调控更有效率，央行需致力于货币政策体系的改革与完善，其中包括进一步完善货币政策最终目标体系。

　　世行指出，货币政策目标中的“币值稳定”指的是消费品价格（CPI），而房地产等资产价格并不包含在内，因此，对宏观经济形势判断时往往容易得出“高增长低通胀”的结论，“事实上，货币供应偏多但并不表现为物价上涨，一个重要原因是房地产等资产价格高企而吸纳了大量货币。”