华伟 复旦大学房地产研究中心

　　艾华 复旦大学金融研究院

　　从2003年起，全国就开始了对房地产市场是否过热的争议。在经历了3年的争议后，我们对中国房地产市场中的各种断论经过谨慎分析，认为应为最大多数的购房者提供清晰的八大认知。

　　一：货币供应量长期

　　过度增长引发房价上涨

　　近6年来，我国的货币供应量（M2）迅速增长，由1999年末的117638亿元上涨到2005年末的298755亿元，年均增长率达16.83%。当年广义货币增量与当年GDP之比也保持在1.5以上，这意味着市场中有大量脱离实体经济发展的货币。

　　同时，我国的投资渠道狭窄，证券投资回报率并不高。因此，我们认为，长期的货币供应量迅速增长是引发房价上涨的主要原因之一。

　　二：外资涌入推高房价

　　人民币汇率升值的预期引起外商投资企业在我国境内投资的增加，尤其增加人民币利润的再投资短期内会减少外商投资企业投资利润汇回母国的外汇流出量。在预期人民币升值和当前美元已大幅度贬值的情况下,国际著名投行和开发商纷纷抢滩中国，大量资本炒高了中国房价。

　　三：某些地方政府人为扭曲市场

　　以市场化为导向的住房制度改革，并不意味着政府无所作为。参照国外的经验，政府对房地产市场的适当介入是必须的，但是这种介入须立足于市场规律，以尊重市场为出发点。而一些地方政府却在人为地扭曲市场。

　　四：房价“稳定”

　　不意味着“下跌”

　　房价“稳定”意味着房价的变动反映了当年和之前经济发展状况，而且其反映的经济发展应该是长时期的，而不是短期的。我们认为，应该是以一段时间内房价上涨幅度来判断房价是否“稳定”。例如以5年为一个时段等。

　　五：购房者消费能力

　　需提高

　　宏观调控不是简单等同于打压房价，是为了让房地产不“带病”发展。客观上要提高居民的消费能力，要盘活存量资产。房地产市场的发育程度，不仅是以增量房地产来衡量，更重要的是看存量房地产的流通情况。上海等地的实践经验表明，全面开放住房市场，允许已购公房上市交易，可以引导潜在的住房需求尽快转化为有效需求。

　　六：房地产业已成重税行业

　　有人根据目前西方国家的不动产税占地方财政收入的一半以上，而我国房地产税仅占全部税收收入2.36%，占地方财政收入的比重仅为8.12%，而草率推断出我国房地产税负轻的结论。但实际上，除了这些税外，各地方政府还征收大量、名目繁多的费用。粗算一下，目前国内住宅成本构成中，建筑成本占30%出头，地价、税费及开发商利润占近70%。如果按照目前开发商平均利润率15%计算，那么剔除这部分后，房价构成中税负比重远超过50%。可以说我国的房地产税是重税。

　　七：房地产调控

　　应当因地制宜

　　我国各地经济发展状况不同，各省市应该根据当地经济发展具体情况而对房地产市场进行调控。另外，宏观调控还是一个长期的过程。在前期，市场发育不完善，制度建设有待加强，宏观调控主要是救急，抑制房价过猛增长，政府主要使用行政手段直接干预，以期迅速取得成效；而在后期，宏观调控主要目的则是完善市场制度，促进房地产健康、稳定发展。

　　八：市场误导危害严重

　　宏观调控的根本目的是发展，是让房地产业及时清除隐患，更加健康发展而非带伤运行。对于一些概念，尤其是所谓国际经验绝对不能够盲目地生搬硬套，例如房价收入比、租售比、20%的投资警戒线等等。这些形而上学的观点通过所谓专家反映出来，对市场的误导更为严重。

　　（柯鹏 整理 本文仅代表作者个人观点）