□王展

　　纪律一：

　　仔细阅读预售合同

　　案例：决定在上海置业的王小姐在筛选了多家楼盘后，看中了浦东的一处期房。在交定金时，王小姐发现认购书上规定：乙方（指王小姐）已获知商品房预售合同的条款及补充条款，不存在异议。王小姐有点纳闷，因为自己还没有看到过预售合同，但售楼小姐告诉她，看不看无所谓，该谈的内容都已经谈到了。

　　对此没有计较的王小姐5天后带着首期款到售楼处去签约，在看预售合同补充条款时又注意到一条：乙方对甲方必要时对小区布局的个别调整和设置表示理解和接受，并不持异议。考虑到所购买的房子在底层，而小区还在造，王小姐很担心楼旁会放置大型垃圾箱或变电站等设施，影响生活质量，于是提出修改该条款。

　　售楼小姐则说，小区布局已经确定，一般不会动，条款也没法动，如不接受，将视王小姐违约，没收定金。王小姐无奈之下只得签了字，没想到最后却是不幸言中。

　　点评：房屋认购书中此类条款一般包括两方面内容：一是乙方已获知预售合同的条款及补充条款，这样就可以推定买房人已经看过合同；二是买房人对预售合同及其补充条款不存异议，这就意味着将来合同没啥好谈的，就按这些条款签字。买房人的合同谈判权就这样被活生生地剥夺了。所以，下定前仔细阅读预售合同及补充条款特别重要，如有无法接受的条款，应及时提出异议，开发商要是不同意修改，买房人就得考虑要不要下定金了。

　　纪律二：

　　认购书要约定明确

　　案例：倪小姐在某开发商处看中一套房子，交了3万元定金，但双方没有签订认购书，而是由销售人员开了张收条，仅写明预订房屋的坐落位置却没有价格。销售人员口头说大概每平方米5500元，具体价格要到签正式合同时才能定下来。

　　当倪小姐按开发商通知去签预售合同时，销售人员却告知房价涨到每平方米6500元。为此，双方发生争议。倪小姐想起诉开发商，可在咨询律师后决定放弃起诉，只是取回了自己的定金。

　　点评：就一份合同而言，有些条款可有可无，有些条款则千万少不得。在房屋认购书中，认购人、预订房屋的坐落位置、认购价格等都是必须具备的条款。缺少认购人会导致认购主体不明，买房人将不具备签订正式合同的优先权；缺少房屋坐落位置和室号等，会导致认购对象不明，等于没有认购；缺少价格条款会导致房价不明，无法认定双方意思表示一致。

　　从本案看，“价格到时再定，大概每平方米5500元”的说法即使能得到证实，也只能表明双方对房价约定不清楚，等于没有约定。在此情况下，自然就难以认定买房人与开发商之间已经建立了有效的商品房预订关系，也无法追究开发商的违约责任。

　　纪律三：

　　预付款性质莫搞混

　　案例：小王和小李是好朋友，且都看中了某处楼盘，两人签的认购书上都写明预付1%房款，如果因买方原因房屋交易不能的，预付款不予退还。小王和小李都按约定交了钱，开发商给他们出具了收据，上面记载的款项性质是预付款。

　　后来事情发生了变故，小王由于出国留学打算退掉房子，要求与开发商解除认购书；小李的房子则给开发商的朋友看中，开发商想让小李让出房子，另选一套相同类型的，可小李坚持不让，开发商表示只能解除认购书。在交涉过程中，开发商同意与小王解除认购书，但没收了小王的预付款；小李最终没能买到原来的房子，开发商也只退回了预付款。

　　点评：预付款一般指买房人与开发商就房屋买卖达成一致，买房人先行支付的一部分购房款。预付款不具有定金的性质，不能要求双倍返还，也不能没收。在特殊情况下，预付款也可能“变成”定金。就本案来说，开发商在预付款条款中设置了买房人违约不退预付款的约定，且没有约定开发商违约如何处理，这样就出现了不公平的现象：如果开发商违约不卖房子，只要返还预付款；如果买房人违约不买房子，则预付款要被开发商没收。因此，买房人为避免合法权益遭到侵害，在签认购书时，一方面应要求将预付款条款改为定金条款，另一方面应要求在条款中明确开发商违约时应承担的责任。

　　(本文作者为上海联业律师事务所律师)