□刘晓忠

　　中国面临着潜在的住房过剩风险。对相当多数的居民来说，积攒毕生心血为求一纸房契，但很多时候却难以找到与自己支付能力相对应的住房。

　　住房过剩问题其实是一个由来已久的老问题。如果按照简单的供需逻辑分析，房价确实要下降，但如果把市场的潜在需求和居者有其屋的刚性需求计算进来，那么住房过剩就是一个“相对”过剩。并且，还受到文化等因素影响，购房者在房地产市场上往往是房价的被动接受者，市场的供求与房价之间呈现虚弱的正相关性，这就是为何一方面住房的“相对”过剩，另一方面开发商又可以捂住房屋空置率不放的一个重要原因。

　　另外，在房产开发结构上近乎雷同地走中高价房的开发思路，是造成当前住房结构性过剩的又一重要因素。房价的不断走高和较高的住房空置率，低价房在产量和结构上都显示出明显的开发不足，这使得房地产产品结构出现了逐渐向中高价房高度集中的特征。走中高端开发的思路直接影响和激化了房地产市场的供需矛盾，具体表现为：

　　一、中高端商品房需求市场的相对饱和。随着集中释放的住房需求的市场空间不断收窄，市场的有效需求得到了一定程度的满足，市场（相对于有效需求）逐渐趋于饱和，从而隐藏在房地产市场内的住房供给的结构性矛盾自然也就不断凸现，市场对低价房、经济适用房和廉租房的需求不断高涨，到目前为止体现出来的就是住房的过剩。

　　二、住房供给市场的结构性在一定程度上挤出了一部分潜在的购买力。随着市场对住房条件、环境和质量的要求不断提高，也由于中高档商品房在收益成本比方面较中低档房要高，住房开发的档次越来越高，房价也随之越趋越高，而且随着通胀率及居民收入水平等的变化，当前的中高档房和过去的中高档房在质量、价格等方面已经不再是同一个量级上的变化。这种变化直接带来的影响就是，居民的收入房价比越来越趋低，购房者房贷负债不论在总量还是在时间成本上都增加了压力，近而直接挤出了相当一部分本来具有潜在购买能力的住房消费者。因此，随着房价的不断上涨，房地产开发力度的不断加大，而市场的有效购房需求却在不断收窄。同时，房地产商却在这一阶段又捂住商品房空置率，死撑着房价，最终自然也就激化了房地产市场的住房结构性矛盾和不断提高着商品房空置率。

　　从房地产市场的需求结构上看，不断拉大的贫富差距和相对于GDP高增长的居民可预期收入增长的不稳定性，使得需求结构不断受到挤压和歪曲。具体表现为：

　　一、粗放型的经济增长实际上使得劳动力的收入增长与GDP的增长出现脱环现象，以按劳分配为主要收入来源的劳动力难以合理分享到GDP增长所带来的福祉，同时由于养老、医疗保险、失业保险、教育等覆盖率不高，再加之忽冷忽热的CPI，使得居民的支出具有较大的不确定性，从而压抑了相当一部分具有潜在消费能力的居民对住房的潜在需求。

　　二、贫富差距和基尼系数的不断扩大，进一步分化了市场的需求结构。由于房地产本身具有投资和自住消费的双重属性。房地产价格随着时间的变化具有潜在的增值效应，因此房地产在实际购买中具有晚买不如早买的特征，这使得居民间的贫富差距不仅反映在动态的收入，而且造成贫富差距的更大问题体现在了个人存量财富的占有上，其中住房这一居民存量资产占有率分布是个人存量财富分布，差距不断拉大的主要方面。房地产市场需求结构的不断分化，一定程度上激化了房地产市场的供给结构性矛盾，不利于房地产市场的健康发展。

　　总之，当前出现的住房过剩是住房结构性矛盾的突出体现，是住房供给扭曲和市场需求分化所传导出来的风险，仅通过对房地产市场设置严格的市场准入和房地产企业的退出机制，是解决不了当前横亘于房地产市场中的供需结构性扭曲问题。笔者认为，从调整住房供给结构，培育有效的需求市场，通过政策活跃房地产二级市场等方面入手，将在一定程度上可以缓解房地产市场的矛盾。