高楼林立迷人眼，楼市中的投资者们未来又将何去何从？资料图

　　有人说，当卖茶叶蛋的阿婆都在讨论炒股的时候，股票就到顶了。而在熟人见面就提买房的2005年初，炒房也到了顶。然而，当席卷全国房地产市场的宏观调控实施了一年多后，有些投资者再度回潮，有些人则从未离开。

　　投资重现

　　炒房有先后，前年在上海，今年到深圳？“详细的炒房流程图已经在深圳流传。”一位房地产业内人士向记者透露，“里面包括了上一轮上海投资热潮中的炒房技巧，还有中介帮助投资者如何通过时间差和一些虚假的证明获取银行贷款。”

　　投资者的出现总是源于市场的火热，又会反过来推动市场更加火热。无论是因为刚性需求释放，还是因为土地供应减少，一个现实是，深圳等城市从去年底至今年一季度的房价涨势已经几近失控。根据官方统计数据，今年一季度，深圳的商品住宅均价8126.14元/平方米，同比上涨25.63%。

　　如果房价的上涨真如一些市场人士所讲，是因为刚性需求支撑，这种上涨本无可厚非，但另一个关于空置的现象也在提醒市场投资者的存在。根据国家统计局发布的数据，截至3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8％；其中，商品住宅空置面积6983平方米，同比增长19.7％。

　　其实，宏观调控一年中，各种房地产投资信息也从未冷场：山西煤老板全国选房，海南、成都、青岛等二线城市成为投资热点，内地投资者组团到海外购房，地方政府带领房地产项目全国推介……大多数城市的房地产业在从上至下的投资热情带动下仍旧一路快跑。

　　上一轮调控重心的上海也出现了投资者回头。“五一”黄金周期间，上海策源机构咨询研发中心公布了上海市民购房意向调查报告，8.21%的购房者解释为投资目的。可见，几乎在上海绝迹的个人投资者重现楼市。

　　张先生来自中国台湾，先在中国香港、新加坡楼市一路买下来，现在又把资金转进了上海，就是最近，他在上海买下了2套公寓。业内人士向记者表示，和上一轮不同，新一代投资者具备了更成熟的特征：资金实力更强、全国一盘棋式的跨地区投资、长期持有者更多。

　　热钱领炒

　　如果说国内投资者还是小打小闹，国际炒家的运作则大胆很多。

　　近日，全球知名物业顾问服务公司世邦魏理仕发布信息显示，由于看好人民币将持续升值，至少5亿美元在今年一季度投入中国内地房地产市场，特别是投资在具备收租价值的物业中。而在去年，外资投在中国内地房地产市场中的收租物业上的总金额就超过12亿美元。

　　从资金来源看，有约44%的资金来自美国，约36%的资金来自新加坡，约20%的资金来自澳洲。从所投资的物业类型看，约58%的资金投在办公楼，约30%的资金投在商场，约7%的资金投在住宅，另约2%的资金则投在工业厂房。从投资地区看，约有50%的资金投在了北京，约43%的资金投在上海，其余资金投在大连、哈尔滨、武汉、南京等二线城市。

　　在一些业内专家看来，目前部分国际游资已云集中国，抢购固定资产，豪赌人民币持续升值。有分析报告还预计，在人民币升值预期没有消除前，大量的外资通过各种渠道进入国内房地产市场将推动房地产价格继续上涨，如何采取措施防止升值过程中吹起的房地产泡沫则使政府未来面临巨大考验。

　　除机构投资者外，个体投资者也在通过增加美元贷款的方式希望从人民币升值中获利。沪上两家外资银行的工作人员都向记者反映，升值预期出现后，通过转按揭方式将人民币贷款转为美元贷款的客户明显增加，期待从这一轮升值中降低贷款成本。

　　信心何在

　　随着国内股市一路冲破1600点，投资股票再次成为中国人的理财热门。然而，却仍有为数不少的投资者执着于国内的房地产市场。在宏观调控一浪高过一浪的大潮下，究竟是什么最终支持着炒房者的投资信心？

　　“2008年北京奥运会和2010年上海世博会之前，国内楼市不可能有大幅下滑是投资客最后的判断底线。”上海的一位房地产业内人士这样认为。“如果按照正常的规律分析已经无法解释，我们只相信这一点了。”北京某知名房地产开发企业有关负责人的说法如出一辙。

　　采访中记者感到，地方政府政策托市是一些投资者的共识。而在这种预期下，无论是开发还是投资，一些城市的房地产正明显进入膨胀期，其中商业地产项目的过剩尤其显著。中原地产相关统计显示，去年前三季度，北京空置1年以上的商业营业用房面积为40.4万平方米，是前年同期的1.5倍。另外，南京的商业中心，宁波、杭州的写字楼在去年也出现了供应过量。

　　一边是开发供应过量，另一边就是投资失败。“现在的商业地产市场，分割出售并由开发商承诺回租仍然是最普遍的运作方式。”中原地产华东区总经理陆成表示。而令人担忧的是，当一线城市投资者已经意识售后包租存在风险时，二、三线城市以这种模式推销商业地产的热潮才刚刚兴起。“我们就是要赶在投资者意识到风险之前把房子卖掉。”徐州一位商业地产开发商称。

　　对于此前一年的宏观调控效果，北京某业内人士描述为“一只看不见的手暂时赢了几只看得见的手”。市场规律的无情与政策的短视令本已利益纠结的房地产市场更加复杂生动，而在对后市的判断中，某房地产专家称，“对于2010年以后的国内楼市走势，我找不到乐观的理由”。